- Khái niệm
Theo TĐGVN số 09 ban hành ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính
Phương pháp chí phí là là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
- Cơ sở của phương pháp
Dựa trên giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một BĐS tương tự và coi đây là một vật thể thay thế.
Dựa trên cơ sở lập luận là người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý thì không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có lợi ích tương tự.
Nguyên tắc được áp dụng là nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp. - Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất trống
đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những
công trình xây dựng trên đất. Chi phí có hai loại bao gồm: Chi phí tái tạo và chi phí thay thế.
Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để tạo ra một BĐS giống hệt với BĐS định giá bao gồm cả những đặc điểm lỗi thời.
Chi phí thay thế là chi phí tạo ra BĐS có tính năng như BĐS định giá nhưng khắc phục được các đặc điểm lỗi thời. Thường thì chi phí tái tạo cao hơn vì chi phí thay thế sử dụng công nghệ kỹ thuật cao hơn, tiết kiệm và bỏ qua những đặc điểm lỗi thời, nên trong thực tế thường sử dụng chi phí thay thế.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình xây dựng hiện
có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Mức giảm giá được chia làm 3 loại: Mức giảm giá tự nhiên, mức giảm giá do lỗi thời chức năng, mức giảm giá do lỗi thời bên ngoài.
Bước 4: Ước tính giá trị BĐS cần định giá theo công thức:
Giá trị BĐS = Giá trị miếng đất trống + CF thay thế mới - mức giảm giá tích lũy
❖Đánh giá phương pháp chi phí
■ Ưu điểm: Được sử dụng khi không có những bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích
riêng biệt.
■ Nhược điểm: Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trường. Nên đặc điểm so sánh là nhược điểm của phương pháp này.
Chi phí nói chung không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
Việc ước tính một số khoản phải giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện.
Để áp dụng được phương pháp này đòi hỏi cán bộ định giá phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
■ Điều kiên áp dụng:
- BĐS sử dụng vào mục đích đặc biệt như: bệnh viên, trường học... - BĐS chuyên dùng: nhà máy điện nhà máy lọc dầu
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ lệ chiết khấu phù hợp. Phương pháp thu nhập thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
- Cơ sở của phương pháp
Xuất phát trực tiếp từ quan điểm: Giá trị của một BĐS được đo bằng độ lớn của khoản thu nhập mà BĐS có thể mang lại cho chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng BĐS trong tương lai. Nhưng theo quan điểm về giá trị của tiền thì giá trị của một đồng tiền ở các thời điểm khác nhau sẽ không giống nhau, nên người ta thực hiện quy đổi các khoản thu nhập về thời điểm hiện tại.
Nguyên tắc của phương pháp là dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai. - Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính
đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến các thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm
như: Chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp...
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi suất thích hợp dùng để tính toán. Có 3 phương
pháp chủ yếu để xác định tỷ suất vốn hóa:
+ Phương pháp 1: Tỷ suất vốn hóa được xác định theo công thức
Tỷ suất vốn hóa = tỷ suất lợi nhuận của NĐT không rủi ro + Phụ phí rủi ro + Phương pháp 2: Xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của NĐT, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào tài sản theo công thức:
Ro = k*Rm + (1-k)*Re
k: tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong tổng vốn đầu tư vào tài sản
(1-k): tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản Rm: Tỷ suất thu hồi vốn
Re: Lãi suất kỳ vọng của NĐT + Phương pháp 3:
Tỷ suất vốn hóa áp dụng cho BĐS cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất vốn hóa của các tài sản này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán.
Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.
Công thức tổng quát: ? ?? ? = ? ——— ■? ■ (1 + ?)? ??? Trong đó:
Vo là giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS Ft là thu nhập thuần tương lai mà BĐS mang lại cho NĐT ở năm thứ t I là tỷ suất chiết khấu
N là thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)
❖Đánh giá phương pháp thu nhập:
■ Ưu điểm:
+ Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho NĐT
+ Trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền thì đây là phương pháp đơn giản
+ Có thể có được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
■ Nhược điểm:
+ Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai,...
+ Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lại.
+ Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan.
+ Phù hợp cho các BĐS mang lại thu nhập đều đặn qua từng thời gian gồm: Trung tâm thương mại, khách sạn, rạp chiếu phim, khu công nghiệp...
+ Cần phải sử dụng kết hợp với các phương pháp khác, không sử dụng phương pháp này độc lập