NHÁNH PHÚC YÊN
2.2.3. Quy trình định giá bất động sản tại BIDV Chi nhánh Phúc Yên
Thực tế tại BIDV Chi nhánh Phúc Yên, không có một quy trình cụ thể về định giá BĐS mà chỉ có văn bản quy định về các bước phải thực hiện trong quá trình định giá nói chung với tất cả tài sản. Nhưng sau đây ta chỉ quan tâm đến BĐS:
❖ Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần định giá
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần định giá. - Mục đích định giá: Bộ phận định giá phải xác định và nhận thức mục đích
định giá nhằm làm cơ sở xem xét trong cấp tín dụng đối với khách hàng.
- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá. Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của bộ phận định giá phải dự trên cơ sở phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành có liên quan. - Xác định thời điểm định giá.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá. - Xác định cơ sở giá trị của tài sản.
Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần định giá, bộ phận cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ các bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc định giá.
Nội dung công việc phải thể hiện những bước công việc sau:
+ Xác định các yếu tố cung - cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
+ Xác định các đặc điểm cần thu thập về thị trường, về tài sản, về số liệu so sánh
+Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.
+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập, và phân tích dữ kiệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
+ Lập đề cương kết quả định giá.
❖Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
1. Khảo sát hiện trường:
Đối với BĐS, bộ phận định giá phải khảo sát và thu thập số liệu về:
+ Vị trí thực tế BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm: Diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng, loại kiến trúc. Mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu...
+ Đối với công trình xây dựng dở dang, bộ phận định giá phải kết hợp giuwaax khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, bộ phận định giá cần chụp ảnh toàn diện, từng bộ phận theo nhiều hướng.
2. Thu thập thông tin:
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, bộ phận định giá phải thu thập những thông tin sau:
+ Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi xuất thu nhập của tài sản so sánh
Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản định giá tọa lạc và khu vực lân cận.
Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản.
❖ Bước 4: Phân tích thông tin:
- Phân tích thông tin từ phân tích hiện trường tài sản
- Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần định giá.
- Phân tích về khách hàng: đặc điểm khách hàng tiềm năng, sở thích của khách hàng, nhu cầu sức mua về tài sản.
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
❖ Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần định giá:
Bộ phận định giá phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần định giá.
Bộ phận định giá cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích định giá.
Bộ phận định giá cần nêu rõ đã sử dụng phương pháp định giá nào là chủ yếu, phương pháp định giá nào dùng để kiểm tra chéo, từ đó đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị định giá.
❖ Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả định giá.
Nội dung báo cáo định giá được thực hiện theo mẫu quy định.
> Khi áp dụng quy trình định giá, cán bộ định giá thực hiện một cách rất nhanh chóng, thường dựa vào khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định và quy định suất đầu tư xây dựng cơ bản của Nhà nước. Và tham khảo giá đất của một số giao dịch gần thời điểm định giá. Khi thực hiện công việc thẩm định BĐS thế chấp, cán bộ thẩm định thu thập thông tin về BĐS, nguồn thông tin chủ yếu mà họ sử dụng là thông tin do khách hàng cung cấp, trang mạng điện tử. Khi cán bộ định giá đến trực tiếp quan sát, tìm hiểu thực tế, họ thực hiện chụp ảnh tài sản và cảnh
trong việc thu thập các giấy tờ pháp lý về BĐS thì cũng rất nhanh chóng cùng với sự hợp tác của khách hàng. Thời gian để đưa ra kết quả định giá là vô cùng nhanh. Một phần vì tài sản đảm bảo thường được định giá thấp hơn giá thị trường và cao hơn giá đến bù đất của cơ quan chức năng. Và có thể là các cán bộ thẩm định chưa quan tâm đúng mức với vấn đề thẩm định.
Quy trình hướng dẫn có thể rất chi tiết nhưng trong thực thế, vì sức ép thời gian cho một bộ hồ sơ tín dụng, sự hối thúc của khách hàng mà quy trình được áp dụng linh hoạt hơn.