9 Đơn giá sau diều chỉnh 15,52tr/ m2 14,7tr/ m2 10,67tr/ m
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân
❖Hạn chế:
Bên cạnh những kết quả đã đạt được thì Công tác định giá của Chi nhánh còn tồn tại một số hạn chế cần khắc phục, cụ thể:
■ Phương pháp định giá:
Cán bộ định giá muốn tiết kiệm thời gian, đồng thời dưới sức ép giải ngân theo quy định thì họ thường chỉ sử dụng một phương pháp để xác định giá trị BĐS. Hầu hết cán bộ định giá thường là sử dụng phương pháp so sánh. Dan đến việc xây dựng quy trình định giá BĐS chỉ mang tính hình thức. Do vậy, khi tiến hành định giá BĐS cho khách hàng chủ yếu thực hiện theo kinh nghiệm của từng cán bộ.
Việc hầu như chỉ sử dụng phương pháp so sánh, mà đáng lẽ ra có nhiều BĐS phải thực hiện theo phương pháp khác. Mặt khác việc xác định các tiêu chí và tỷ lệ điều chỉnh của phương pháp so sánh do BIDV quy định là chưa rõ ràng cũng là một hạn chế mà dẫn đến kết quả thẩm định chưa có độ tin cậy cao.
Hiện nay, ở Chi nhánh ít sử dụng phương pháp thu nhập do gặp phải những khó khăn trong quá trình thực hiện phương pháp này. Cán bộ tín dụng khó khăn trong việc xác định tỷ lệ chiết khấu, đồng thời khó khăn trong việc xác định thu nhập trong tương lai, trong điều kiện nền kinh tế chưa ổn định. Mặt khác, mục đích chính của Ngân hàng là định giá để thế chấp nên cần phải đưa ra một giá trị an toàn, tin cậy để trong trường hợp phát mại tài sản thì Ngân hàng ít gặp rủi ro.
■ Quy trình định giá
Việc khảo sát thu thập thông tin ban đầu chưa được thực hiện tốt. Công việc khảo sát còn quá đơn giản, thời gian khảo sát ngắn, thông tin khảo sát chưa phong phú. Có trường hợp cán bộ định giá chỉ căn cứ vào hồ sơ do khách hàng cung cấp và nhờ khách hàng chụp ảnh tài sản định giá mà không đi khảo sát ban đầu.
Việc lập kế hoạch định giá BĐS chưa được chú trọng. Việc lập kế hoạch định giá chỉ được thực hiện trọng thời gian vô cùng ngắn, chủ yếu cán bộ định giá dựa vài kinh nghiệm của các đợt định giá trước. Kế hoạch chi tiết và kế hoạch dự
Những hạn chế nêu trên gây ra ảnh hưởng tiêu cực đến công tác định giá cũng như hoạt động cho vay. Và dưới sức ép thời gian, sự yêu cầu của khách hàng, nên kết quả thẩm định giá BĐS có thể có độ phù hợp chưa cao. Khi xác định giá trị của BĐS định giá thì cán bộ tín dụng thường lựa chọn mức giá thấp nhất có trên thị trường để làm cơ sở tính mức cho vay, vì họ tin rằng điều này sẽ giúp cho ngân hàng giảm được tối đa rủi ro có thể xảy ra cho Ngân hàng. Nhưng điều này lại khiến cho khách hàng bị ảnh hưởng đến quyền lợi, làm giảm uy tín và khả năng phát triển hoạt động cho vay trong tương lai. Và nếu định giá chưa phù hợp cũng có thể ảnh hưởng đến bản thân Ngân hàng là làm tăng tỷ lệ nợ xấu.
❖Nguyên nhân:
■ Nguyên nhân khách quan
- Văn bản pháp luật:
Hiện nay, ở Việt Nam định giá không phải là một lĩnh vực mới mẻ nhưng chưa phổ biến, tính chuyên nghiệp chưa cao. Vì vậy mà các chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá cũng chưa rõ ràng gây khó khăn cho việc định giá nói chung và cho việc thẩm định BĐS của Ngân hàng nói riêng.
Bên cạnh đó, nguyên nhân khiến cho công tác định giá của Ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn là do hệ thống văn bản pháp luật chưa hoàn chỉnh. Việc xây dựng khung giá đất của nhà nước và định mức công trình là chưa hợp lý. Giữa giá trị trường với giá của Nhà nước chênh lệch nhau quá lớn. Trong khi đó Chi nhánh vẫn sử dụng khung giá này để làm căn cứ đưa ra kết quả định giá, dẫn đến việc chưa phù hợp trong kết quả định giá.
Hệ thống văn bản về đất đai và các quy phạm pháp luật còn nhiều bất cập khiến cho việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản trên đất phải kiểm tra chi tiết, gây rất nhiều khó khăn trong quá trình thẩm định.
- Thu thập và phát triển thông tin
Bản thân BĐS là một tài sản hết sức phức tạp, nó bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác như kinh tế, chính trị, VH-XH, môi trường...Nên khó có thể tránh khỏi những thiết sót trong quá trình tìm hiểu, khảo sát, phân tích đánh giá BĐS định giá, cũng như các yếu tố ảnh hưởng. Mặt khác, thị trường BĐS còn kém minh bạch, gây
khó khăn trong quá trình tìm kiếm thông tin liên quan đến các giao dịch. Hơn nữa, công tác định giá còn gặp nhiều khó khăn do tính phức tạp của tài sản, sự biến động của thị trường BĐS. Mỗi địa phương lại có đơn giá đất khác nhau cũng như đơn giá xây dựng các tài sản gắn liền với đất.
■ Nguyên nhân chủ quan
- Quy trình và phương pháp định giá:
Việc không áp dụng đúng quy trình và phương pháp chủ yếu do cán bộ tín dụng không thực hiện một cách đầy dủ và nghiêm túc. Bên cạnh đó, do chưa đưa ra những quy định rõ ràng về việc thực hiện quy trình và phương pháp. Và yếu tố cũng gây ra hạn chế đó là do việc ban hành các văn bản hướng dẫn của Ngân hàng thiếu tính rõ ràng, cụ thể, khó khăn trong việc áp dụng trong thực tế. Hơn nữa với các BĐS so sánh thì cán bộ định giá chưa tìm hiểu rõ ràng về điều kiện, bối cảnh giao dịch, mức độ tự nguyện mua bán của các bên tham gia, không tìm hiểu kỹ về BĐS, cũng là nguyên nhân dẫn đến kết quả định giá có tin cậy không cao.
- Trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ
Đội ngũ nhân viên của chi nhánh nhìn chung chưa có nhiều kinh nghiệm cũng như thẩm định các BĐS phức tạp, chưa thực sự được đào tạo chuyên sâu về lĩnh vực định giá BĐS phục vụ cho vay ở Ngân hàng. Tại Chi nhánh chưa có phòng thẩm định riêng, mà chỉ là cán bộ tín dụng kiêm nhiệm công tác thẩm định giá. Các cán bộ chủ yếu là học hỏi từ các cán bộ đã có kinh nghiệm, nên việc gặp phải các sai sót là không thể tránh khỏi.
Mặt khác, Ngân hàng chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu về giá cả thị trường đối với các loại tài sản. Ngân hàng còn chưa thực sự quan tâm sâu sắc đến mảng thẩm định này, chưa có chiến lược dài hạn mà chỉ quan tâm đến lợi nhuận trước mắt.
Định hướng
Chênh lệch thu chi 60.0 tỷ
Lợi nhuận trước thuế 47,28 tỷ
Huy động vốn 2,470 tỷ
Dư nợ tín dụng 2,581 tỷ
Dư nợ cuối kỳ bán lẻ 690 tỷ
Tỷ lệ nợ xấu <1%
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Dựa trên cơ sở lý thuyết nêu ở chương 1, chương 2 ta đi sâu nghiên cứu thực trạng về công tác định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay. Từ kết quả phân tích các quy trình hiện hành, cách thức tổ chức và phương pháp định giá, khóa luận đã chỉ ra được một số kết quả đạt được cũng như hạn chế và nguyên nhân chủ quan và khách quan.
Quy trình định giá đã quy định rõ ràng, và được thực hiện một cách nghiêm ngặt. Nhưng quy trình vẫn còn có một số hạn chế nhất định. Mặc dù đã cố gắng hoàn thiện các nghiệp vụ, chuyên môn nhưng các cán bộ định giá cũng không thể trách khỏi những sai sót trong qua trình thu thập, xử lý thông tin.
CHƯƠNG 3