NHÁNH PHÚC YÊN
2.2.4. Phương pháp định giá BĐS tại BIDV Chi nhánh Phúc Yên
Hiện nay, ở Việt Nam, hành lang pháp lý cho việc định giá BĐS trong hoạt động tín dụng của các NHTM trở nên rõ ràng và đồng bộ hơn. Chính vì vậy mà BIDV Chi nhánh Phúc Yên có thể sử dụng nhiều phương pháp để định giá để lựa chọn. Nhưng phương pháp so sánh vẫn được sử dụng trong hầu hết các cuộc định giá.
Biểu đồ 2.1: Tỷ trọng các phương pháp định giá BĐS được sử dụng năm 2015
■ Phương pháp chiết trừ ■ Phương pháp thặng dư
■ Phương pháp so sánh ■ Phương pháp thu nhập
Nguồn: Phòng Kế hoạch Tổng hợp BIDV Chi nhánh Phúc Yên
Trên đây là những phương pháp chủ yếu mà BIDV Chi nhánh Phúc Yên sử dụng, phương pháp so sánh được sử dụng đến 78% trong các cuộc định giá. Để hiểu rõ hơn nội dung của phương pháp này mà Chi nhánh đang sử dụng, sau đây là nội dung mà Ngân hàng quy định.
Giá trị ước Giá chuyển Mức tiền điều chỉnh về giá hình
tính của nhượng quyền sử thành từ những yếu tố khác biệt
thửa đất cần = ±
dụng đất của thửa thửacủa từng thửa đất so sánh với
định giá đất so sánh đất định giá
> Phương pháp so sánh trực tiếp
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp cần tiến hành như sau:
❖Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin. Mỗi loại đất cần định giá lựa chọn 3-5 thửa đất liền kề hoặc khu vực lân cận đã giao dịch thành công và có nét tương đồng với
thửa đất định giá: Loại đất, vị trí đất, quy mô...
- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm định giá, dài nhất là một năm.
- Những thông tin cần thu thập: + Vị trí
+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, quy mô diện tích và kích thước các cạnh.) + Điều kiện về kết cấu hạ tầng
+ Môi trường, các đặc điểm về pháp lý
+ Thời điểm chuyển nhượng, thời điểm giao dịch thành công, mức giá chuyển nhượng
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã thu thập được, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn các tiêu chí giống và khác nhau giữa các thửa đất so sánh và thửa đất định giá. Trên cơ sở đó để xác định các tiêu chí giống và khác về giá để tính toán.
Bước 3: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa những thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.
đất so sánh với thửa đất định giá. Mức điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc phần trăm, điều này được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn, các chuyên viên hoặc cơ quan. Trong trường hợp thửa đất so sánh được giao dịch vào thời điểm giá cả biến động thì phải tiến hành điều chỉnh mức giá theo chỉ số biến động trong thời gian này.
Bước 4: Xác định giá của thửa thất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3-5 thửa đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt từ bước 3.
■ Trường hợp áp dụng: Các BĐS có giao dịch phổ biến trên thị trường như: các BĐS có tính đồng nhất, các mảnh đất trống,..
Nhìn chung, BIDV đã xây dựng phương pháp so sánh tương đối đầy đủ, giúp các cán bộ thẩm định dễ dàng trong việc áp dụng, một phần do bản thân phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
Tại BIDV Phúc Yên chủ yếu chỉ sử dụng phương pháp này do đây là một phương pháp không khó để thực hiện nếu có các giao dịch tương tự trên thị trường. Đây là phương pháp thể hiện sự đáng giá của thị trường nên sẽ đưa ra giá trị BĐS định giá phù hợp hơn các phương pháp khác về khả năng thanh khoản. Mặt khác, việc đưa ra giá trị sát với giá thị trường thì khách hàng sẽ hài lòng hơn vì hạn mức tín dụng sẽ cao hơn, từ đó sẽ tăng dư nợ tín dụng cho ngân hàng, hoạt động tín dụng sẽ trở lên tốt hơn.
về đội ngũ nhân sự hiện nay, theo sự phân công nhiệm vụ và căn cứ quyết định thành lập tổ định giá của Giám đốc BIDV Chi nhánh Phúc Yên, công tác thẩm định giá BĐS phục vụ cho vay được giao cho phòng quan hệ khách hàng. Do vậy, chính cán bộ tín dụng là người trực tiếp thực hiện công việc này, chịu trách nhiệm trước Ban lãnh đạo BIDV Phúc Yên và pháp luật. Cũng chính vì vậy mà công tác
thẩm định không được chuyên môn hóa, cán bộ tín dụng chủ yếu được đào tạo trong lĩnh vực tài chính - ngân hàng mà chưa được đào tạo chuyên sâu, bài bản nên dẫn đến việc không đủ kiến thức để định giá với nhiều phương pháp khác nhau. Mặt khác, phương pháp so sánh là phương pháp dễ thực hiện nên nó được sử dụng chủ yếu.
❖ Ví dụ định giá BĐS thực tế tại BIDV Chi nhánh Phúc Yên
Để có cái nhìn cụ thể hơn về phương pháp, nguyên tắc và quy trình định giá BĐS phục vụ cho vay của BIDV Chi nhánh Phúc Yên, ta nghiên cứu một ví dụ sau:
Ngày tháng năm 2016, ông Nguyễn Văn Thân, sinh năm 1980 có CMND số 135015535 do công an tỉnh Vĩnh Phúc cấp ngày: 20/02/2008 và vợ là bà Phạm Thị Mai Lan, sinh năm 1981 có CMND số 135060091 do công an tỉnh Vĩnh Phúc cấp ngày 25/11/2004 Hộ khẩu thường trú: Tổ 1 - Phường Hùng Vương - Thị xã Phúc Yên - Vĩnh Phúc, thế chấp BĐS gồm đất và tài sản gắn liền với đất cho Công ty TNHH Toàn Mỹ do ông bà làm chủ sở hữu.
■ Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần định giá
• Thông tin chung về tài sản:
- Tên tài sản: Quyền sử dụng đất và tài sản gắt liền với đất theo Giấy chứng nhận QSDĐ số AB833230
- Vị trí: Phường Hùng Vương - Thị xã Phúc Yên - Tỉnh Vĩnh Phúc - Tên chủ sử dụng, sở hữu: Bà Nguyễn Thị Mai Lan
■ Bước 2: Lập kế hoạch định giá
Cán bộ tín dụng thực hiện gần như không thấy được bước này, có thể do họ đã quá thuần thục trong việc định giá nên không cần.
■ Bước 3: Khảo sát hiện trường thu thập thông tin
Để thẩm định giá BĐS trên thì cán bộ tín dụng cần thu thập thông tin cũng như tìm hiểu thực tế nơi BĐS tọa lạc, phỏng vấn quan sát các đối tượng có liên quan. Cán bộ tín dụng cần xác định BĐS thật sự thuộc sở hữu hợp pháp của bên đảm bao không. Đồng thời tìm kiếm các BĐS so sánh với BĐS định giá.
Hồ sơ tài sản định giá bao gồm đầy đủ các giấy tờ: Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, CMND của các thành viên, sổ hộ khẩu gia đình. Cùng với các
STT Địa chỉ Giá rao bán Thông tin Thời điểm rao bán 1 Bán đất Khu đô thị Đồng Sơn, Phúc Yên, Vĩnh Phúc 16 tr.đồng/m2 Diện tích: 84m2 Mặt tiền: 5m Đường trước 17 m Sổ đỏ chính chủ 01/2016
đưa ra kết luận tài sản định giá thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của bà Phạm Thị Mai Lan. Sau đây là một số thông tin thực tế thu thập của BĐS:
• Thực trạng đất và tài sản gắn liền với đất:
> Đất:
- Thửa đất số: 02 - Tờ bản đồ số: QH
- Địa chỉ thửa đất: Phường Hùng Vương - Thị xã Phúc Yên - Tỉnh Vĩnh Phúc - Diện tích: 80 m2(Bằng chữ: Tám mươi mét vuông./.)
- Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng: 80m2, Sử dụng chung: Không m2 - Mục đích sử dụng đất: Đất ở: 80 m2
- Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài;
- Nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước công nhận Quyền sử dụng đất.
- Vị trí: Cách đường Quốc Lộ 2 khoảng 200m vào khu tái định cư phường Hùng Vương thuộc Đô thị Đồng Sơn. Phía trước là đường nhựa rộng 15m, mặt tiền 5m, chiều sâu 16m.
- Tình trạng pháp lý: Đầy đủ tính pháp lý và không có tranh chấp.
> Tài sản gắn liền với đất:
- Mô tả chung: 1 Ngôi nhà 3 tầng xây dựng năm 2009 kết cấu khung cứng, tổng diện tích xây dựng khoảng 250 m2 và các công trình phụ trợ khác. - Mô tả chi tiết:
+ Tầng 1 gồm: 01 xưởng cơ khí, 01 phòng bếp, 01 phòng vệ sinh + Tầng 2 gồm: 01 phòng khách, 02 phòng ngủ, 01 phòng vệ sinh • Thông tin thu thập được về các BĐS so sánh
2 Hùng Vương, Phúc Yên Vĩnh Phúc 14 tr.đồng/m2 Đường trước: 12m Sổ đỏ chính chủ 12/2015 3 Bán đất ở Phường Hùng Vương, Phúc Yên Vĩnh Phúc 11 tr.đồng/m2 Diện tích: 70m2 Mặt tiền: 5m Đường trước 15 m Sổ đỏ chính chủ 01/2016
Nguồn: Phòng quan hệ khách hàng doanh nghiệp BIDV Phúc yên
Bước 4: Phân tích thông tin
Sau khi tìm hiểu về BĐS, cán bộ tín dụng đưa ra nhận xét khái quát về thị trường BĐS để làm căn cứ quyết định phương pháp định giá. Tại thời điểm định giá tài sản thế chấp, thị trường bất động sản không có nhiều biến động lớn về nhu cầu chuyển nhượng, mua bán ở mức trung bình, chủ yếu là mua bán phục vụ nhu cầu nhà ở.
Hồ sơ tài sản định giá bao gồm đầy đủ các giấy tờ: Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, CMND của các thành viên, sổ hộ khẩu gia đình. Cùng với các kinh nghiệm và việc đối chiếu với văn phòng công chứng, cán bộ thẩm định có thể đưa ra kết luận tài sản định giá thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của bà Phạm Thị Mai Lan. Cán bộ định giá có thể đưa ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường và khả năng phát mại.
Diện tích 80 m2 Không
Cơ sở hạ tầng Bình thường Không
Dân trí Khá Không
An ninh Khá Không
Kiến trúc nội thất
Phù hợp với nhu cầu sử dụng Không
Yếu tố khác Có khả năng phát mại Không
Lợi thế
thương mại
Bình thường Không
Khả năng phát mại
□ Rất dễ □ Dễ 0 Bình thường □ Khó □ Không thể p/mại được
Ước tính thời gian có thể phát mại tài sản
Với mức giá phát mại bằng giá trị định giá TSBĐ trong điều kiện giao dịch bình thường ước tính thời gian có thể phát mại tài sản là: 03 tháng.