- Khái niệm, cơ sở lý luận:
Theo TĐGVN số 11 ban hành năm 2015 của Bộ Tài chính:
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Nguyên tắc được sử dụng là phương pháp đóng góp. - Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS
Giá trị thặng dư của BĐS = Tổng giá trị phát triển - CF phát triển gồm cả LN NĐT
❖Đánh giá phương pháp
■ Ưu điểm:
+ Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển
+ Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu + Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
■ Nhược điểm:
+ Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và hiệu quả nhất
+ Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường + Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi chi phí và giá bán + Phương pháp này không tính tới giá trị thời gian của tiền.
+ Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp, các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao + TĐV phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
+ Để nâng cao khả năng ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro phân tích xác suất với tính toán hiện đại khi đánh giá các phương pháp phát triển BĐS.