TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚC YÊN
3.2.1. Nhóm giải pháp về quy trình và phương pháp định giá
❖về quy trình định giá:
Quy trình định giá đóng vai trò hết sức quan trọng trong hoạt động định giá có tính chất quyết định đến thành công của một tổ chức định giá. Ngân hàng đã xây dựng được một quy trình khoa học, có sự phối hợp chặt chẽ của các bên liên quan. Nhưng các thông tin về BĐS được cung cấp từ các khách hàng, nên thông tin thiếu tính khách quan và thuyết phục. Để công tác định giá BĐS được hoàn thiện hơn thì:
- Khi tiếp nhận hồ sơ định giá: Khi phòng định giá tiếp nhận yêu cầu từ khách hàng thì phải tiến hành kiểm tra ngay tính pháp lý của hồ sơ, những thông tin mà khách hàng cung cấp. Đồng thời đưa ra các nhận định sơ bộ dựa trên hồ sơ được cung cấp về BĐS để xác định rõ khối lượng công việc cần thực hiện. Đồng thời, gặp gỡ với chủ sở hữu để xác định tính minh bạch hợp pháp, đặc biệt để xác định thời gian hoàn thành công việc. Nếu BĐS hợp pháp và đảm bảo rằng có thể làm tài sản đảm bảo thì mới có thể ký kết hợp đồng, nếu không thì phải từ chối không thẩm định để tiết kiệm thời gian và chi phí. Hồ sơ pháp BĐS thế chấp là quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc giấy đăng ký, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. + Hợp đồng thuê đất (nếu có), và các chứng từ nộp tiền thuê đất.
+ Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản (nếu có) + Bản vẽ hiện trạng, thiết kế kỹ thuật chi tiết (nếu có)
+ Các giấy tờ khác liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản.
+ Chứng minh nhân dân, hộ khẩu thường trú hoặc đang ký kinh doanh của bên bảo đảm.
Theo quy định QD8955 về giao dịch đảm bảo của BIDV, các giấy tờ tài liệu phải là bản gốc, bên bảo đảm phải thông báo chi tiết cho BIDV về số lượng bản gốc, chủ thể đang giữ bản gốc và bên bảo đảm phải giao lại cho BIDV toàn bộ số bản gốc mà BIDV yêu cầu. Các giấy tờ không có dấu hiệu sửa chữa, giả mạo, mâu thuẫn, không rõ ràng về quyền sở hữu trong trường hợp đồng sở hữu.
- Lên kế hoạch định giá: Ke hoạch định giá phải xác định rõ thời gian thực hiện định giá. Kế hoạch định giá cần đưa ra các bước cụ thể, xác định rõ các thông
tin cần thu thập, ai là người chịu trách nhiệm thu thập. Lên kế hoạch khảo sát thực
tế các BĐS cần định giá và các BĐS so sánh nếu sử dụng phương pháp so
sánh trực
tiếp hoặc các phương pháp khác có bước so sánh. Sắp xếp thời gian để hoàn thành
quá trình định giá, phân công nhiệm vụ rõ ràng.
- Phân tích thông tin: Trong quy trình định giá của BIDV, có thể nhận thấy bước phân tích thông tin còn khá sơ sài và chưa được quy định cụ thể. Phân tích
thông tin là bước vô cùng quan trọng nó ảnh hưởng trực tiếp đến các bước
tiếp theo,
đồng thời ảnh hưởng đến kết quả định giá. Tuy nhiên, bước này vẫn chưa được
Ngân hàng quy định rõ ràng, gây khó khăn cho cán bộ định giá trong quá
trình thực
hiện. Do đó, dựa trên những thông tin đã thu thập được, cần tiến hành các
phân tích
cần thiết, cụ thể:
Ngoài những phân tích mà quy trình đã nêu, thì cần phải phân tích sự thay đổi của chính sách pháp luật, sự phát triển của khoa học công nghệ. Khi phân tích nhưng thông tin về BĐS thế chấp thì cán bộ định giá tiến hành đánh giá những tiêu chuẩn và đặc điểm chủ yếu ảnh hưởng đến BĐS. Loại bỏ những yếu tố lặt vặt, rườm rà tránh xa rời mục tiêu định giá, mất nhiều thời gian trong giai đoạn này.
❖về phương pháp định giá:
Ở BIDV Chi nhánh Phúc Yên hầu hết các BĐS định giá làm tài sản đảm bảo đều được thực hiện theo phương pháp so sánh. Tuy nhiên với tài sản đảm bảo tiên
Trên cơ sở đó, Ngân hàng cần đưa ra nhưng văn bản quy chuẩn, hướng dẫn chi tiết cách áp dụng và phương pháp đánh giá cụ thể đối với từng loại tài sản, để việc định giá thực sự trở thành quy trình chuẩn hóa, rõ ràng, cụ thể. Hạn chế tối đa việc định giá theo cảm tính, kinh nghiệm.