a. Giá bồi thường, hỗ trợ về đất
* Dự án đường Vành đai 2
- Mức bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp tại dự án được áp dụng theo Điều 13 tại Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND ngày 29/9/2009 của UBND Thành phố Hà Nội. Cụ thể như sau:
+ Giá đất nông nghiệp được bồi thường bằng tiền theo giá đất nông nghiệp do UBND Thành phố quy định hàng năm. Trong thời gian thực hiện GPMB tại dự án, đơn giá bồi thường đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm và nuôi trồng thủy sản) trên địa bàn quận Cầu Giấy giữ nguyên ở mức: 252.000 đ/m2.
+ Đất nông nghiệp ngoài được bồi thường về đất theo mức giá như trên, thì còn được hưởng các mức hỗ trợ bằng tiền (tính theo giá đất ở), cụ thể được thể hiện ở Bảng 3.4:
Bảng 3.4. Các mức hỗ trợ về đất nông nghiệp
TT Thửa đất bị thu hồi Mức hỗ trợ (theo giá
đất ở)
1
Đất nông nghiệp, vườn, ao trong cùng một thửa đất có nhà (tính theo diện tích thực tế bị thu hồi nhưng tối đa 450.0 m2):
1.1 Sử dụng trước 15/10/1993 70%
1.2 Sử dụng từ 15/10/1993 – 01/7/2004 mà không
có giấy tờ 40%
2 Các diện tích đất nông nghiệp còn lại (tính theo
giá đất trung bình của khu vực) 30%
3
Hộ gia đình, cá nhân tự chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp được giao sử dụng lâu dài sang làm nhà ở:
3.1 Sử dụng trước 15/10/1993 70% với tối đa 90,0 m
2
TT Thửa đất bị thu hồi Mức hỗ trợ (theo giá đất ở)
3.2 Sử dụng từ 15/10/1993 – 01/7/2004 40% với tối đa 90,0 m 2
20% với diện tích còn lại
Nguồn số liệu: Trung tâm phát triển quỹ đất quận Cầu Giấy
Ngoài ra trong phạm vi dự án xây dựng đường Vành đai 2 trên địa bàn phường Nghĩa Đô có 86 hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp tại Cánh đồng Vân, là các hộ có tên trong số giao khoán năm 1993 (diện tích trong sổ giao khoán của mỗi hộ là 120 m2 hoặc 84 m2). Cánh đồng Vân là khu vực đất nông nghiệp xen kẽ nằm giữa khu dân cư có một phía tiếp giáp đường Hoàng Quốc Việt, hai phía tiếp giáp khu dân cư, một phía tiếp giáp sông Tô Lịch. Các hộ gia đình này được áp dụng mức hỗ trợ 50% giá đất ở liền kề trung bình của khu vực. Trong đó, giá đất ở trung bình của khu vực được xác định theo địa bàn phường Nghĩa Đô và bằng trung bình cộng của giá đất các vị trí 3 của các đường hoặc đường phố có tên trong phường, cụ thể là:
+ Năm 2010: 11.930.000 đồng; + Năm 2011: 12.600.000 đồng; + Năm 2012: 13.128.000 đồng; + Năm 2013: 13.200.000 đồng.
Đất phi nông nghiệp
- Đơn giá bồi thường đất ở tại dự án trong phạm vi phường Nghĩa Đô: Trên cơ sở giá đất năm 2012 quy định tại Quyết định số 50/2011/QĐ- UBND ngày 30/12/2011 của UBND Thành phố Hà Nội, giá đất trong phạm vi thu hồi đất để thực hiện dự án thuộc các vị trí 1,2 và còn lại (gồm vị trí 3,4 và cùng áp dụng theo vị trí 3) nhân với hệ số điều chỉnh K = 2,0. Giá đất ở bồi thường cho dự án Đường vành đai 2 tại các vị trí trên các con đường thuộc phường Nghĩa Đô được thể hiện ở Bảng 3.5.
Bảng 3.5. Giá đất ở bồi thường cho dự án Đường vành đai 2 tại các vị trí trên các con đường thuộc phường Nghĩa Đô
TT Tên đường
Đơn giá đất ở theo QĐ số 50/2011/QĐ- UBND ngày 30/12/2011
(đồng/m2)
Giá đất ở bồi thường cho dự án (đồng/m2) VT1 VT2 VT3,4 VT1 VT2 VT3,4 1 Đông Quan 24.000.000 14.400.000 12.120.000 48.000.000 28.800.000 24.240.000 2 Hoàng Quốc Việt 33.600.000 18.840.000 15.480.000 67.200.000 37.680.000 30.960.000 3 Hoàng Sâm 24.000.000 14.400.000 12.120.000 48.000.000 28.800.000 24.240.000 4 Lạc Long Quân 31.200.000 17.760.000 14.640.000 62.400.000 35.520.000 29.280.000 5 Nguyễn Văn Huyên 27.600.000 15.960.000 13.440.000 55.200.000 31.920.000 26.880.000 6 Phùng Chí Kiên 24.000.000 14.400.000 12.120.000 48.000.000 28.800.000 24.240.000 7 Tô Hiệu 26.400.000 15.480.000 12.960.000 52.800.000 30.960.000 25.920.000
Nguồn số liệu: Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011
* Dự án đường Trần Đăng Ninh kéo dài
Đất nông nghiệp
- Đối với trường hợp đất nông nghiệp, đất ao tự san lấp chuyển đổi không có công trình nhà ở: giá đất theo quy định tại Điều 74 Luật Đất đai 2013 và Điều 5 Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND Thành phố thì các hộ gia đình được giao đất nông nghiệp nay Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án thì được bồi thường theo đơn giá đất nông nghiệp là 252.000 đồng/m2. Mức hỗ trợ về đất tương tự như đối với dự án đường Vành đai 2.
- Trường hợp sử dụng đất vượt so với GCN có nguồn gốc là đất ao, thời điểm sử dụng cùng thời điểm cấp GCN (sau ngày 18/3/2011 đến trước
có nguồn gốc là đất nông nghiệp; bồi thường về đất như đất nông nghiệp là 252.000 đồng/m2.
- Thực tiễn dự án đường Trần Đăng Ninh kéo dài chỉ còn 02 trường hợp sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư, không còn khả năng canh tác nông nghiệp, các hộ gia đình đã tự chuyển đổi mục đích sử dụng sang làm nhà ở cho sinh viên thuê từ thời điểm trước năm 2002, không có văn bản ngăn chặn của cấp có thẩm quyền. Do đó 02 hộ này ngoài bồi thường về đất theo đơn giá đất nông nghiệp quy định tại Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố là 252.000 đồng/m2 thì sẽ được hỗ trợ thêm 30% giá đất ở trung bình của khu vực theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND ngày 29/9/2009 của UBND Thành phố.
Đất phi nông nghiệp
- Giá đất ở làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ được xác định theo Quyết định số 4339/QĐ-UBND ngày 28/8/2015 của UBND Thành phố v/v phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất ở làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện Dự án đầu tư xây dựng đường Trần Đăng Ninh kéo dài tại phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, cụ thể được thể hiện ở Bảng 3.6:
Bảng 3.6. Giá đất ở và hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể tại các vị trí đường Trần Đăng Ninh STT Vị trí đường Trần Đăng Ninh
Đơn giá đất ở theo QĐ số 96/2014/QĐ-UBND ngày 21/6/2016 (đồng/m2) Hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể cho dự án Giá đất ở bồi thường cho dự án (đồng/m2) 1 VT1 37.000.000 1,90 91.441.000 2 VT2 19.980.000 1,81 45.242.000 3 VT3 16.280.000 1,88 37.988.000
- Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp theo vị trí của đường Trần Đăng Ninh tại Quyết định số 63/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013 của UBND Thành phố Hà Nội để tính hỗ trợ cho các hộ gia đình, cụ thể được thể hiện ở Bảng 3.7:
Bảng 3.7. Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đường Trần Đăng Ninh
Tên đường Đơn vị tính Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
VT1 VT2 VT3 VT4
Trần Đăng Ninh Đồng 18.416.000 10.483.000 8.641.000 7.685.000
Nguồn số liệu: Quyết định số 63/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013
- Ngoài ra, tại dự án này có 6 ngõ đi sử dụng chung, phương án bồi thường hỗ trợ về đất đối với 6 ngõ này như sau:
+ 01 ngõ được bồi thường về đất theo đơn giá đất nông nghiệp (về tài sản trên đất hỗ trợ 10% mức bồi thường theo quy định tại khoản 3 Điều 14 Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND Thành phố Hà Nội).
+ 05 ngõ không bồi thường, hỗ trợ về đất (về tài sản trên đất bồi thường 100% đơn giá xây dựng mới).
b. Kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất
Kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất tại 2 dự án nghiên cứu được thể hiện ở Bảng 3.8:
Bảng 3.8. Kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất
TT Chỉ tiêu ĐVT Dự án đường
Vành đai 2
Dự án đường Trần Đăng Ninh kéo dài
1 Diện tích đất thu hồi m2 56.075 8.123
2 Diện tích đất được
BTHT m
TT Chỉ tiêu ĐVT Dự án đường Vành đai 2
Dự án đường Trần Đăng Ninh kéo dài
3 Số trường hợp được BTHT về đất
Trường
hợp 354 129
4 Số tiền BTHT Đồng 343.997.568.517 261.526.785.492
Qua bảng số liệu trên cho thấy, kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất tại 2 dự án nghiên cứu như sau:
- Tại dự án Đường vành đai 2: tổng diện tích đất được bồi thường, hỗ trợ là 43.465 m2 (tương ứng với 354 trường hợp) trong tổng số 56.075 m2 đất bị thu hồi. Tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất là 343.997.568.517 đồng.
- Tại dự án Đường Trần Đăng Ninh kéo dài: tổng diện tích đất được bồi thường, hỗ trợ là 7.375m2 (tương ứng 129 trường hợp) trong tổng số 8.123m2
đất bị thu hồi. Tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất là 261.526.785.492 đồng.
* Đánh giá:
- Trong giai đoạn từ thời điểm có quyết định thu hồi đất đến khi thực hiện xong bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp, tình hình sản xuất nông nghiệp tại và quận Cầu Giấy nói chung có nhiều sự thay đổi, cả về diện tích canh tác và giá trị sản xuất, hiệu quả sự dụng đất được nâng cao và theo đó là giá trị thực tế của đất được tăng lên. Tuy nhiên, mức giá bồi thường về đất nông nghiệp lại giữ nguyên mà không có sự điều chỉnh theo thời gian, vị trí đất trong giai đoạn này, điều đó cho thấy sự chưa tương xứng giữa giá đất nông nghiệp được ban hành với giá trị thực tế do đất mang lại.
- Trước khi áp dụng đồng bộ mức giá bồi thường đất ở nêu trên đối với tất cả các phương án chưa được phê duyệt cũng như việc thực hiện điều chỉnh về giá đất ở đối với các phương án đã được phê duyệt thì mức giá đất ở tại các dự án đã có nhiều lần thay đổi và áp dụng khác nhau. Việc nhiều lần thay đổi, điều chỉnh giá bồi thường đất ở của UBND Thành phố Hà Nội xuất phát từ việc
không xác định được giá đất thị trường tại địa bàn các phường liên quan. Trước đó, UBND Thành phố đã chỉ đạo thuê đơn vị tư vấn thực hiện công việc này nhưng thời gian này các giao dịch bất động sản (được xác định trên hồ sơ lưu trữ tại Chi cục thuế) là rất ít và đều có mức giá theo giá Nhà nước quy định. Do đó thiếu căn cứ để xây dựng bảng giá đất bồi thường nên trong quá trình thực hiện gặp những khó khăn, vướng mắc thì Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng gửi công văn xin ý kiến UBND Thành phố xem xét, phê duyệt điều chỉnh đơn giá. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân lớn khiến cho tiến độ công tác BT GPMB bị chậm tiến độ.