5. Nội dung nghiên cứu
1.2.4. Các nhân tố tác động ảnh hƣởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ
Giá đất chịu chi phối của rất nhiều nhân tố phức tạp, vì vậy khi định giá
BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các nhân tố ảnh
hƣởng đến giá đất bao gồm các nhân tố chủ yếu sau:
1.2.4.1. Nhóm nhân tốthông thường
Nhân tố thông thƣờng bao gồm những nhân tố ảnh hƣởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hƣởng tổng thể đến mức giá cả đất trong
TRƯỜ NG ĐẠ I HỌ C KINH TẾ HU Ế
Điều kiện KTXH thông thƣờng, từđó trở thành cơ sởđể quyết định giá cụ thể cho các loại đất.
* Nhân tố hành chính.
Nhân tố hành chính chỉ sự can thiệp của Nhà nƣớc tác động đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử
dụng đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hƣởng tới giá đất bao gồm các mặt: - Chếđộ vềđất: Gồm chếđộ sở hữu đất và chếđộ sử dụng đất, có nhiệm vụ
khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cảđất.
- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở là bộ phận quan trọng
trong BĐS (bất động sản) nên cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc ảnh hƣởng lớn tới
giá đất.
- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các thửa đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhƣng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất có khác biệt rất lớn. Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng
to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ƣu
của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất.
- Chính sách thuế: Ảnh hƣởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuếtăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tƣ xã hội, mức tăng trƣởng kinh tế hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tƣ bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm. Ngƣợc lại, giảm thuếthì tích lũy tăng, giá cảđất tăng lên.
- Ngoài ra các chính sách vềgiá đất, những thay đổi về hành chính cũng có
những tác động tới giá đất.
* Nhân tố nhân khẩu.
Ảnh hƣởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Khi nhân
khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất. Tố chất nhân khẩu
thƣờng có tƣơng quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hóa của nhân khẩu và tỉ lệ
thuận với nhu cầu và giá loại đất này. Sự thay đổi phƣơng thức sinh hoạt truyền
TRƯỜ NG ĐẠ I HỌ C KINH TẾ HU Ế
thống, ảnh hƣởng của đô thị hóa khiến kết cấu gia đình nhỏđi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sựthay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tƣơng ứng.
* Nhân tố xã hội.
- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn
định của cục diện chính trị trong nƣớc, quyết định việc đầu tƣ tài sản và đất, mức độ
rủi ro và khảnăng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn. Khi lòng tin của nhà đầu tƣ lớn sẽkéo theo giá đất tăng lên và ngƣợc lại.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trƣờng sống an toàn sẽ thuyết phục ngƣời mua sẵn sàng đầu tƣ, mua bán, cƣ trú, do đó kéo theo
giá đất tăng lên.
- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi ngƣời đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu đƣợc siêu lợi nhuận. Nhân tố này có
ảnh hƣởng đột xuất tới giá đất.
- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy quá
trình đô thị hóa. Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đô thị hóa kéo theo mức độ và tốc độtăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thƣờng.
* Nhân tố quốc tế.
Với xu thế hội nhập nhƣ hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trƣờng
nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế. Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽảnh hƣởng không nhỏđến kinh tế, chính trị xã hội trong nƣớc và nguồn đầu tƣ nƣớc ngoài. Khi đó, lƣợng cầu vềđất đai cũng thayđổi và gây tác động tới giá đất.
* Nhân tố kinh tế.
Sự diễn biến của tình hình kinh tếcó tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hƣởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình phát triển, kinh tếcũng có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu:
- Tình trạng phát triển kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng nhu cầu vềđất tăng tác động
TRƯỜ NG ĐẠ I HỌ C KINH TẾ HU Ế
làm giá đất tăng lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất tƣơng đối thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế.
- Mức độ dự trữvà đầu tƣ là tƣơng quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữtăng trƣởng thì đầu tƣ cũng tăng tƣơng ứng. Nhƣ vậy, phân tích sự ảnh hƣởng của mức
độ dự trữ và đầu tƣ đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hƣởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ
của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trƣờng nhà đất tác động qua lại với nhau.
- Mức lãi suất có ảnh hƣởng lớn tới mức độ đầu tƣ vì phần lớn số tiền đầu tƣ
trong thị trƣờng BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tƣ thông thƣờng không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn. Vì vậy nhà đầu tƣ và nhân viên định giá cần nắm đƣợc tình hình vốn đầu
tƣ trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất.
- Ngoài ra các yếu tốnhƣ tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cƣ, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hƣởng tới quan hệ cung - cầu vềđất đai và giá đất.
1.2.4.2. Nhóm nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ Điều kiện tựnhiên, Điều kiện KTXH (kinh tế xã hội) của nơi có đất, những đặc tính địa phƣơng do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hƣởng quyết định đến mức giá cảđịa sản trong địa phƣơng đó.
- Vị trí ảnh hƣởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tếđối với các khu vực khác. - Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hƣởng tới giá đất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ
tầng và thiết bị phục vụ, đó là đƣờng nƣớc ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nƣớc sƣởi ấm cho đến nhà trẻ, trƣờng học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem
xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độđồng bộ và cự ly ...
- Chất lƣợng môi trƣờng có ảnh hƣởng trực tiếp đến sức khoẻvà đời sống của cộng đồng. Đặc biệt đối với khu dân cƣ thì yếu tốmôi trƣờng cũng góp phần quyết
định đến giá đất. TRƯỜ NG ĐẠ I HỌ C KINH TẾ HU Ế
- Nhân tố quy hoạch ảnh hƣởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chếđộ quản lý giao thông... Mức độảnh hƣởng đến giá đất khu vực có tƣơng quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị.
1.2.4.3. Nhóm nhân tố cá biệt
Nhóm nhân tố cá biệt là chỉđặc trƣng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên
cũng gọi là nhân tố thửa đất. Ảnh hƣởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh
hƣởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại.
- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hƣởng đến giá cả.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hƣởng đến việc sử dụng, hiệu quảtrƣng bày và thu lợi nên ảnh hƣởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phốđều khó sử dụng nên ảnh hƣởng đến giá đất.
- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng hình nhƣ tam giác, hình thang, hình bình hành,… đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích đểở nên ảnh hƣởng đến giá đất.
- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hƣởng đến giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị đƣợc xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất...
- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thểtrong khu đất, cách bao xa để đến bến xe, trƣờng học, công viên, bách hóa... Thửa đất nằm đầu đƣờng hay góc phốđều có ảnh hƣởng rất lớn đến giá đất.
- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian đƣợc sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hƣởng đến giá đất.
TRƯỜ NG ĐẠ I HỌ C KINH TẾ HU Ế