5. Nội dung nghiên cứu
2.3.1. Các quy định và quy chế đấu giá ở huyện Đakrông
Trong những năm gần đây, trên địa bàn huyện Đakrông, tỉnh Quảng Trị tổ
chức đấu giá nhiều khu vực, trong phạm vi thời gian cho phép của đề tài, tôi tiến hành nghiên cứu việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại những khu vực đấu giá có tính chất đại diện, phản ánh đƣợc thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đakrông, tỉnh Quảng Trịgiai đoạn từnăm 2015-2017
2.3.1.1. Các quy định
Luật Tổ chức chính quyền địa phƣơng ngày 19/6/2015;
Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 22/6/2015; Luật Đất đai ngày 29/11/2013;
Luật Đầu tƣ công ngày 18/6/2014;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một sốđiều của Luật Đất đai 2013;
Nghị định số 17/2016/NQ-HĐND ngày 19/8/2016 của Hội đồng nhân dân tỉnh về cơ chế tài chính xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển quỹ đất và giải phóng
TRƯỜ NG ĐẠ I HỌ C KINH TẾ HU Ế
mặt bằng, tạo quỹđất sạch;
Nghịđịnh số44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủquy định vềgiá đất; Nghị định số 17/2010/ND-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
Căn cứ Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tƣớng Chính phủ về ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
Thông tƣ số 137/2010/TT-BTC ngày 15/9/2010 của Bộ Tài chính quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản Nhà nƣớc bán đấu giá và chế độ tài chính
của hội đồng bán đấu giá tài sản.
Thông tƣ số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trọng hoạt động đấu giá Quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
Quyết định số03/2012/QĐ-UBND ngày 25/4/2012 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Quảng Trị về việc bạn hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
trên địa bàn tỉnh Quảng Trị.
Quyết định 28/2016/QĐ-UBND ngày 18 tháng 7 năm 2016 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Quảng Trịvề việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất đề giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Trị;
2.3.1.2. Các quy chế
Điều kiện khu đất đƣa vào đấu giá:
Đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết; Quy hoạch xây dựng chi tiết đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của pháp luật vềđất đai, xây dựng.
Đã hoàn thành công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng.
Có phƣơng án đấu giá đất đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định
Phƣơng án bán đấu giá bao gồm các nội dung sau:
a) Hồsơ pháp lý về thửa đất.
Hồ sơ pháp lý về thửa đất bán đấu giá bao gồm: Văn bản của cơ quan có
TRƯỜ NG ĐẠ I HỌ C KINH TẾ HU Ế
thẩm quyền về xác lập sở hữu Nhà nƣớc, về quyết định đƣa thửa đất ra bán đấu giá,
văn bản về các chỉ tiêu quy hoạch, bản vẽ hiện trạng, bản vẽ hoàn công xác định cụ
thể diện tích, địa điểm, mục đích sử dụng đất. b) Hình thức thanh toán tiền trúng đấu giá.
Trong vòng 30 ngày kể từ ngày trúng đấu giá khách hàng trúng đấu giá phải thanh toán toàn bộ số tiền trúng đấu giá, lệphí trƣớc bạ và các khoản thu khác.
Trƣờng hợp khách hàng trúng đấu giá không nộp đủ số tiền trên theo thời gian 30
ngày theo quy định thì các cơ quan có thẩm quyền lập biên bản hủy kết quảđấu giá và
trƣng thu số tiền đặt trƣớc của đối tƣợng nộp vào Ngân sách Nhà nƣớc, trƣờng hợp bất khả kháng mà ngƣời trúng đấu giá không thể đến nộp tiền trúng đấu giá đƣợc thì ủy quyền cho ngƣời khác đến nộp thay.
Phải nộp lệ phía địa chính, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Không áp dụng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các đối tƣợng
tham gia đấu giá.
c) Thời gian lập dựán đầu tƣ và thời điểm khởi công dự án đối với thửa đất
đấu giá thực hiện dựán đầu tƣ (nếu có).
d) Điều kiện tham gia đấu giá.
Tổ chức kinh tế, hộgia đình, cá nhân trong nƣớc và ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật đất đai có nhu cầu làm nhà ở theo quy hoạch đã đƣợc cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt. Các đối tƣợng đƣợc đăng kí tham gia đấu giá khi có
đủ các điều kiện sau:
Có đơn đề nghị đƣợc tham gia đấu giá theo mẫu, trong đó có nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng kế hoạch khi trúng đấu giá.
- Một hộ gia đình chỉ đƣợc một cá nhân tham gia đấu giá; một tổ chức chỉ đƣợc cử một đại diện tham tham gia đấu giá; có hai doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một tổng công ty thì chỉ đƣợc một doanh nghiệp tham gia đấu giá; Tổng công ty với công ty thành viên; công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên
TRƯỜ NG ĐẠ I HỌ C KINH TẾ HU Ế
góp vốn trong liên doanh thì chỉđuợc một doanh nghiệp tham gia đấu giá. - Những ngƣời không đƣợc tham gia đấu giá:
+ Những công dân Việt Nam duới 18 tuổi không có quyền tham gia đấu giá;
+ Ngƣời không có năng lực hành vi dân sự, ngƣời bị mất hay bị hạn chếnăng
lực hành vi nhân sựhay ngƣời tại thời điểm đấu giá không nhận thức, làm chủđuợc hành vi của mình;
+ Ngƣời làm việc trong hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất, nơi thực hiện bán
đấu giá quyền sử dụng đất, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột của nguời đó;
+ Ngƣời đƣợc cấp có thẩm quyền uỷ quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất theo hình thức bán đấu giá; ngƣời có thẩm quyền quyết định phê duyệt phƣơng
án chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; ngƣời ký hợp đồng thuê tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất của nhà nuớc;
+ Ngƣời không có quyền mua đất bán đấu giá theo quy định của pháp luật. - Các đối tƣợng tham gia đấu giá phải thực hiện đầy đủ các thủ tục hồsơ đăng ký tham gia đấu giá và nộp các khoản tiền đặt cọc, phí đấu giá theo quy định.
- Thủ tục cử (hoặc ủy quyền) đại diện tham gia đấu giá phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
đ) Giá khởi điểm là giá do UBND tỉnh phê duyệt đƣợc công bố công khai
trƣớc khi bán đấu giá và là mức giá khởi điểm cho vòng đấu đầu tiên.
Giá khởi điểm từ vòng đấu thứ 2 trở đi: Là giá đấu cao nhất của vòng đấu
trƣớc liền kề + (cộng) bƣớc giá quy định.
e) Bƣớc giá tối thiểu là khoản chênh lệch giá tối thiểu giửa hai lần phát giá liền kề nhau.
Bƣớc giá tối thiểu đƣợc quy định trong hồ sơ đấu giá là 01% giá khởi điểm
ban đầu của lô đất đấu giá hoặc của gói đấu giá, mức tối đa tùy theo điều kiện thửa
đất từng đợt đấu giá nhƣng không vƣợt quá 20% giá khởi điểm.
g) Quy định về số tiền đặt trƣớc (đặt cọc); phí mua hồ sơ; phí đấu giá; các
trƣờng hợp đƣợc lấy lại tiền hoặc không đƣợc lấy lại tiền đặt cọc.
Khách hàng tham gia đấu giá phải nộp các khoản tiền sau:
TRƯỜ NG ĐẠ I HỌ C KINH TẾ HU Ế
Phí đấu giá:
Thu theo quy định của UBND tỉnh Quảng Trị quy định về mức thu phí đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh. Phí đấu giá đƣợc sử dụng chi phí cho việc tổ chức thực hiện đấu giá và không đƣợc hoàn trả cho các tổ chức, cá nhân đã đăng ký tham gia đấu giá và nộp phí đấu giá, trừtrƣờng hợp đã thu nhƣng không tổ chức bán đấu giá. Việc quản lý, sử dụng phí đấu giá thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành.
Tiền đặt trƣớc:
Tùy theo Điều kiện của khu (lô) đất bán đấu giá để quy định, nhƣng mức thu tối thiều là 10% và tối đa không vƣợt quá 15% giá khởi điểm của khu (lô) đất bán
đấu giá. Mức cụ thểđƣợc phê duyệt tại phƣơng án bán đấu giá. h) Ký hợp đồng thuê tổ chức bán đấu giá:
Sau khi có phƣơng án bán đấu giá đƣợc phê duyệt, cơ quan quản lý quyền sử
dụng đất bán đấu giá phải lập hồ sơ và kí kết hợp đồng với tổ chức bán đấu giá tài sản (tổ chức bán đấu giá tài sản có thể là Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tƣ pháp tỉnh Quảng Trị hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, đƣợc thành lập theo quy định pháp luật.
Theo quy định tại điều 13 Thông tƣ 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của BộTài chính hƣớng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chếđộ tài chính trong hoạt
động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất nhƣ sau: TRƯỜ NG ĐẠ I HỌ C KINH TẾ HU Ế
Bảng 2.6. Chi phí dịch vụ đấu giá quyền sử dụng đất trả cho tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp
STT Giá trị quyền sử dụng đất
theo giá khởi điểm/hợp đồng Mức chi phí
1 Từ 1 tỷđồng trở xuống
15 triệu đồng + 1% trên phần chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất theo giá trúng
đấu giá với giá khởi điểm. 2 Từ trên 1 tỷđến 5 tỷđồng
25 triệu đồng + 1% trên phần chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất theo giá trúng
đấu giá với giá khởi điểm. 3 Từ trên 5 tỷđến 10 tỷđồng
35 triệu đồng + 1% trên phần chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất theo giá trúng
đấu giá với giá khởi điểm. 4 Từ trên 10 tỷđến 50 tỷđồng
45 triệu đồng + 1% trên phần chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất theo giá trúng
đấu giá với giá khởi điểm. 5 Từ trên 50 tỷđến 100 tỷđồng
55 triệu đồng + 1% trên phần chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất theo giá trúng
đấu giá với giá khởi điểm. 6 Từ trên 100 tỷđồng
65 triệu đồng + 1% trên phần chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất theo giá trúng
đấu giá với giá khởi điểm.
(Nguồn: Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012)
i) Hình thức bán đấu giá: Tổ chức bán đấu giá có thể lựa chọn một trong các
phƣơng thức sau đây đểđấu giá: - Đấu giá trực tiếp bằng lời nói. - Đấu giá bằng bỏ phiếu kín.
- Hình thức khác do cơ quan đƣợc giao giao đất để đấu giá và tổ chức bán
đấu giá chuyên nghiệp thống nhất nhƣng phải phù hợp với pháp luật.
j) Các quyền và nghĩa vụ khác của khách hàng tham gia đấu giá, trúng đấu giá.
Ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất hoặc cho
thuê đất theo kết quảtrúng đấu giá, có các quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất
theo quy định của pháp luật vềđất đai.
Sau khi thanh toán toàn bộ giá trị trúng đấu giá và các nghĩa vụ tài chính có
TRƯỜ NG ĐẠ I HỌ C KINH TẾ HU Ế
giao đất trên thực địa và đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thuê đất.
Ngƣời trúng đấu giá có nghĩa vụ thực hiện đúng các nghĩa vụ tài chính với
Nhà nƣớc; nếu vi phạm thì tùy theo từng trƣờng hợp sẽ bị xửlý theo quy định.
Ngƣời trúng đấu giá phải sử dụng đất đúng mục đích. Tuân thủ theo quy hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch xây dựng chi tiết hoặc các chỉ tiêu quy hoạch chi tiết đã đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt.
k) Nội dung thông báo bán đấu giá. - Tên, địa chỉ tổ chức bán đấu giá.
- Địa điểm, diện tích, kích thƣớc, mốc giới, sơ đồlô đất.
- Mục đích sử dụng hiện tại: Quy hoạch sử dụng đất chi tiết, mục đích sử
dụng đất theo quy hoạch, thời gian sử dụng đất; quy hoạch xây dựng chi tiết; đối
tƣợng và điều kiện tham gia đấu giá;
- Thời gian địa điểm đăng kí, thời gian tổ chức bán đấu giá;
Cơ quan chịu trách nhiệm thông báo là cơ quan tổ chức bán đấu giá. l) Phê duyệt kết quảđấu giá.
Thẩm quyền phê duyệt kết quảđấu giá
- UBND tỉnh phê duyệt kết quả đấu giá đất thuộc danh mục đất đấu giá cấp tỉnh quản lý;
- UBND huyện, thị xã, thành phố phê duyệt kết quả đấu giá đất thuộc danh mục đất đấu giá cấp huyện, thị xã, thành phố quản lý.
Căn cứ hồsơ, biên bản và danh sách ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất do tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp chuyển giao, cơ quan quản lý quyền sử dụng
đất hoàn chỉnh hồ sơ bán đấu giá, chuyển cho Sở Tài chính thẩm định để trình UBND tỉnh phê duyệt kết quảđấu giá thuộc danh mục đất đấu giá cấp tỉnh quản lý; chuyển cho Phòng Tài chính - Kế hoạch để trình UBND huyện, thị xã, thành phố
phê duyệt kết quảđấu giá thuộc danh mục đất đấu giá cấp huyện quản lý.
m) Phƣơng thức thanh toán tiền trúng đấu giá.
Chậm nhất 05 (năm) ngày làm việc, kể từ khi nhận đƣợc quyết định phê duyệt kết quảđấu giá, cơ quan quản lý quyền sử dụng đất phải làm các thủ tục liên
TRƯỜ NG ĐẠ I HỌ C KINH TẾ HU Ế
quan đểngƣời trúng đấu giá nộp tiền sử dụng đất.
Khách hàng trúng đấu giá phải thanh toán tiền sử dụng đất trúng đấu giá theo
đúng số tiền, thời hạn, phƣơng thức, địa điểm thanh toán đƣợc quy định tại quyết
định phê duyệt kết quảđấu giá của cơ quan có thẩm quyền, cụ thểnhƣ sau:
Trong thời hạn 30 (ba mƣơi) ngày làm việc, kể từ ngày thông báo của cơ
quan quản lý quyền sử dụng đất, ngƣời trúng đấu giá phải nộp toàn bộ số tiền
trúng đấu giá (đã bao gồm cả tiền đặt trƣớc) theo giá trị của lô đất vào ngân sách
Nhà nƣớc.
n) Giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ vào quyết định phê duyệt kết quả đấu giá, giấy nộp tiền vào ngân
sách Nhà nƣớc về khoản tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của ngƣời trúng đấu giá và các khoản phí, lệ phí về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Chậm nhất 10 (mƣời) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ
quan quản lý quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm việc với cơ quan tài nguyên và môi trƣờng để làm thủ tục cấp hoặc trình cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Chậm nhất 20 (hai mƣơi) ngày làm việc khi nhận đủ hồ sơ của cơ quan quản lý quyền sử dụng đất, cơ quan tài nguyên và môi trƣờng phải hoàn thành các thủ tục cấp giấy cho ngƣời trúng đấu giá theo
quy định và phối hợp với cơ quan quản lý quyền sử dụng đất bàn giao đất trên thực
địa cho ngƣời trúng đấu giá. p) Các chế tài xử lý.
Xử lý với khách hàng tham gia đấu giá
Khách hàng tham gia cuộc đấu giá, tùy theo tính chất, mức các hành vi vi phạm các quy định của pháp luật vềbán đấu giá và các quy định của quy chế này sẽ
bị xử lý bằng các hình thức nhƣ: tƣớc quyền tham gia đấu giá, tƣớc quyền mua tài sản đấu giá, bị xử phạt hành chính, bồi thƣờng thiệt hại (nếu có) hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Xử lý vi phạm đối với tổ chức, cá nhân tham gia tổ chức cuộc đấu giá
Cơ quan quản lý quyền sử dụng đất, cơ quan tài chính các cấp, tổ chức bán
TRƯỜ NG ĐẠ I HỌ C KINH TẾ HU Ế
đấu giá đƣợc ký hợp đồng đấu giá, thành viên hội đồng bán đấu giá tài sản trong
trƣờng hợp đặc biệt, đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá, cán bộ, công chức của các
cơ quan liên quan đƣợc cử tham gia cuộc đấu giá, không thực hiện trách nhiệm
đƣợc giao hoặc lợi dụng chức vụ, quyền hạn cố ý làm trái các quy định về đấu giá