a. Khái niệm
Các ngân hàng thương mại thường cho vay BĐS để tài trợ cho việc mua những tài sản như nhà ở, căn hộ, trung tâm mua bán, khu văn phòng, nhà kho, đất đai. Cho vay BĐS là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng nhiều khác biệt so với các dạng cho vay khác của ngân hàng. Cho vay BĐS đặc biệt có thể là những món cho vay xây dựng ngắn hạn được thanh toán đủ trong vòng vài tháng hoặc vài tuần khi dự án xây dựng được hoàn tất nhưng cũng có thể là những khoản thế chấp dài hạn ké o dài từ 2 năm đến 30 năm, để cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một ngôi nhà hoặc cải tạo,
nâng cấp chúng. Trong vài thập kỷ qua, dù với bất cứ kỳ hạn nào, cho vay BĐS vẫn là lĩnh vực ngày càng phát triển nhanh chóng. Tuy nhiên cũng theo thống kê của Mỹ, hình thức cho vay BĐS lại là một trong những hình thức cho vay rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng ngân hàng, bên cạnh cho vay chứng khoán. Cùng với việc bảo hiểm các khoản cho vay BĐS nhà ở, mức thanh toán gia tăng, và việc tạo ra được thị trường thứ cấp, các khoản cho vay BĐS trở nên phổ biến hơn, và các luật lệ quy định đối với lĩnh vực cho vay này được nới l ỏ ng hoặc loại b ỏ.
b. Đặc điểm
Với những đặc tính riêng có, cho vay BĐS khác với phần lớn các hình thức cho vay khác.
Thứ nhất, quy mô trung bình một món vay BĐS thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của món vay thông thường, đặc biệt là cho vay tiêu dùng theo phương thức thẻ tín dụng.
Thứ hai, kỳ hạn của khoản cho vay BĐS, đặc biệt là cho vay mua nhà thế chấp có thể có kỳ hạn rất dài (theo phương thức cho vay của nhiều ngân hàng trên thế giới, thời hạn thường khoảng từ 10 - 30 năm). Nhìn chung, cho vay dài hạn loại này chứa đựng những nguy cơ rủi ro tín dụng đáng kể vì nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trong điều kiện nền kinh tế, trong lãi suất thị trường, trong sức khỏ e và thu nhập của người vay, trong suốt k hạn của món vay.
Thứ ba, đối với các hình thức cho vay khác, chính dòng tiền mặt dự tính hoặc thu nhập của người đi vay là yếu tố quan trọng nhất để ngân hàng có quyết định cho vay hay không cho vay. Tuy nhiên, trong cho vay BĐS, giá trị và tình trạng của tài sản lại thường được coi như trọng tâm của món vay, chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập của người đi vay.
Thứ tư, điểm khác biệt khá quan trọng của cho vay BĐS so với cho vay thông thường là những đặc thù trong thẩm định đơn xin vay BĐS. Để đánh giá đơn xin vay BĐS, cán bộ tín dụng các ngân hàng Mỹ thường xem xét những điểm sau:
- Giá trị phần vốn góp của người vay so với giá mua các tài sản được mang thế chấp là một vấn để cần phải xem xét khi đánh giá mức độ an toàn của khoản vay thế chấp. Từ quan điểm của người cho vay, tỷ lệ giữa lượng vốn vay và giá mua càng cao, mong muốn của người vay về việc thanh toán các khoản nợ khi đến hạn càng giảm, bởi vì người vay có ít vốn trong tài sản hơn. Khi tiền vay chiếm từ 90% giá mua tài sản trở lên, sự bảo đảm bằng tài sản trở nên vô cùng quan trọng và người cho vay phải chú trọng hơn trong việc đánh giá tính cách, khả năng, mong muốn và thiện chí trả nợ của người vay.
- Các khoản cho vay BĐS thường đem lại những cơ hội kinh doanh sinh lời khác cho ngân hàng như ngân hàng sẽ có thể nhận thêm tiền gửi hoặc cho vay cải tạo nhà đối với khách hàng vay vốn. Vì vậy, chúng phải được xem xét trong mối quan hệ tổng thể giữa người vay và ngân hàng. Ví dụ, ngân hàng sẵn sàng cung cấp cho người vay mua nhà thế chấp một lãi suất hấp dẫn để đổi lấy một lời hứa khách hàng sẽ sử dụng các dịch vụ khác của khách hàng và duy trì một khối lượng tiền gửi đáng kể tại ngân hàng. Sự ổn định của tiền gửi là một yếu tố quan trọng đối với ngân hàng trong quá trình quyết định sẽ cung cấp cho khách hàng hình thức cho vay BĐS nào và với khối lượng là bao nhiêu. Ngân hàng với đồng tiền gửi ổn định thường sẵn sàng tìm kiếm v à thực hiện những khoản cho vay thế chấp dài hạn với mức sinh lời cao hơn.
- Một vấn đề nữa là do đặc tính tiêu chuẩn hóa cao, các ngân hàng thương mại thường áp dụng hệ thống chấm điểm tín dụng tiêu dùng để có cái nhìn tổng thể về khách hàng vay vốn. Tuy nhiên, điểm số tín dụng trong cho vay BĐS cũng là một yếu tố tham khảo quan trọng đối với ngân hàng khi
quyết định cho vay, bên cạnh giá trị tài sản và các yếu tố khác liên quan đến người vay.
Thứ năm, các khoản cho vay BĐS cũng luôn nhạy cảm với triển vọng của thị trường BĐS và sự biến động của lãi suất.
Thứ sáu, qua nhiều minh chứng thực tế, cho vay BĐS luôn có mối liên hệ chặt chẽ với những biến động của thị trường chứng khoán bởi thị trường này ảnh hưởng mạnh mẽ đến thu nhập của người đi vay và thị trường nợ thứ cấp.
c. Nguyên tắc
Cũng như các khoản vay thông thường khác, cho vay bất động sản cần dựa trên những nguyên tắc sau:
- Vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả.
Quan hệ đi vay phát sinh khi người đi vay đang thiếu hụt vốn tạm thời và vay mượn từ người cho vay trong thời gian nhất định. Do vậy, vốn được sử dụng vào mục đích nào đã được xác định ngay từ ban đầu thời điểm vay mượn. Trường hợp người đi vay sử dụng vốn vay vào các mục đích khác dẫn đến kém hiệu quả hoặc khi mục đích vay xác định ban đầu vẫn chưa được bổ sung vốn sẽ lại càng thiếu vốn do vốn vay đã dùng cho mục đích khác. Khi đó, người đi vay sẽ khó khăn và khó thu hồi vốn để hoàn trả cho người cho vay. Đặc biệt, vốn vay nếu được dùng vào mục đích đầu cơ BĐS sẽ càng khó thu hồi vốn do rủi ro của mục đích này khá cao. Do vậy, tuân thủ nguyên tắc sử dụng vốn vay đúng mục đích là điều quan trọng nhằm đảm bảo hoàn thành kế hoạch của phương án vay ban đầu, đảm bảo khả năng thu hồi vốn cũng như tạo điều kiện nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư ban đầu để trả nợ vay đúng hạn.
- Vốn vay phải được hoàn trả vốn và lãi đúng hạn.
Thời hạn trả nợ vay thường được xác định rõ ràng theo thỏ a thuận ban đầu giữa người cho vay và người đi vay. Khi đó, người đi vay phải có trách
nhiệm hoàn trả vốn lẫn lãi (lợi tức) cho người cho vay đúng thời hạn đã định. Điều này không những đảm bảo khả năng bảo toàn và xoay tiếp đồng vốn cho người cho vay mà còn thể hiện uy tín của người đi vay cho các lần vay mượn sau này. Đây là nguyên tắc cốt lõi nhất trong quan hệ tín dụng [4].