2 Đánh gá hng ề hot động ho aybất động sả nt Ngân hng
2.3.4. Nguyên nhân của những tồn tại
- Thứ nhất, về mô hình tổ chức cho vay: BIDV hiện đang thực hiện theo mô hình phân tán, điều này dẫn đến sự gia tăng về chi phí kinh doanh đồng thời dẫn đến khó khăn trong quản trị rủi ro tín dụng. Đối với các dự án BĐS khi sử dụng mô hình phân tán theo chi nhánh (chỉ những dự án lớn mới được tái thẩm định qua trụ sở chính của ngân hàng) dẫn đến sự không đồng đều trong đánh giá khách hàng giữa các chi nhánh. Bởi không phải mọi chi nhánh đều có sự tương đồng về trình độ của đội ngũ chuyên gia thẩm định.
- Thứ hai, về hệ thống kiểm soát rủi ro: BIDV chưa ban hành quy định cụ thể hướng dẫn cho vay đối với lĩnh vực BĐS. Các chi nhánh cho vay vào
lĩnh vực BĐS đều tuân thủ đúng quy trình tín dụng của BIDV. Tuy nhiên đối với lĩnh vực có nhiều biến động khó lường này, BIDV chưa đưa ra cách thức theo dõi những rủi ro phát sinh trên thị trường BĐS ảnh hưởng đến khoản vay, chưa thiết lập được các biện pháp phòng ngừa rủi ro trong cho vay BĐS.
- Thứ ba, về kỹ thuật thẩm định:
+ Thẩm định tính khả thi của phương án:
Việc sử dụng hệ thống chấm điểm tín dụng nội bộ dành cho khách hàng doanh nghiệp thường không cập nhật theo thời gian dẫn đến sự lạc hậu. Hệ thống chấm điểm áp dụng cho mọi đối tượng khách hàng thuộc mọi lĩnh vực thể hiện sự không phù hợp. Các chỉ tiêu định tính khá nhiều và thường dựa vào đánh giá chủ quan của cán bộ tín dụng, nhiều khi các cán bộ chỉ chấm điểm để đảm bảo đủ thủ tục theo quy định. Với hệ thống chấm điểm tín dụng còn nhiều nhược điểm nhưng lại là cơ sở để ra quyết định cho vay, BIDV gặp rủi ro trong việc đánh giá sai năng lực khách hàng, dẫn đến cho vay sai đối tượng.
Việc thẩm định các dự án BĐS kinh doanh tương đối thiếu tính chuyên nghiệp. Cụ thể như: bị động trước sự thay đổi rất nhanh của tổng mức đầu tư do sự biến động của giá nguyên vật liệu xây dựng ảnh hưởng đến tính chính xác trong thẩm định hiệu quả dự án, xử lý thông số đầu ra thiếu chính xác do năng lực thẩm định thông số dự án của cán bộ kém; thiếu cơ sở để đưa ra mức chiết khấu hợp lý đặc biệt khi sử dụng WACC làm suất chiết khấu vì việc thẩm định hoàn toàn không thể xác định chính xác mức sinh lời mong đợi của chủ dự án trong từng dự án kinh doanh BĐS cụ thể, điều này khiến việc đánh giá tài chính của dự án trở nên thiếu chính xác.
+ Thẩm định tài sản đảm bảo: BIDV chưa có bộ phận định giá bất động sản độc lập và chuyên nghiệp. Hiện tại, cán bộ quan hệ khách hàng là người trực tiếp thẩm định tài sản đảm bảo, trong đó có bất động sản. Tuy nhiên các cán bộ này hầu hết hạn chế về trình độ, năng lực thẩm định giá do không được đào tạo chuyên sâu về chuyên ngành này.
- Thứ tư, tuy có mạng lưới rộng khắp cả nước nhưng nhiều chi nhánh còn e dè khi cho vay vào BĐS do hạn chế về nguồn nhân lực. Hoạt động cho vay BĐS chỉ tập trung ở những thành phố, đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nang . . .
- Thứ năm, các sản phẩm cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở cá nhân còn nghèo nàn và chưa hấp dân khách hàng. Định hướng phát triển của BIDV là tập trung phát triển dịch vụ ngân hàng bán lẻ. Tuy nhiên các sản phẩm dành cho cá nhân nói chung và sản phẩm hỗ trợ nhu cầu nhà ở nói riêng chưa đa dạng và chưa thu hút nhiều tầng lớp khách hàng. Đây cũng là thực tế chung của các sản phẩm dịch vụ ngân hàng cá nhân dành cho nhu cầu bất động sản nói chung của các ngân hàng Việt Nam.
- Thứ sáu, công tác tiếp thị khách hàng chưa được chú trọng, nhất là đổi với khách hàng cá nhân, chủ yếu tìm khách hàng trên cơ sở mối quan hệ quen biết, chưa chủ động tìm hiểu, nắm bắt nhu cầu của khách hàng. Hạn chế này xuất phát từ thực tế là BIDV có nền tảng khách hàng khá tốt, vì vậy các cán bộ chưa thực sự chủ động mở rộng nền khách hàng, chủ yếu vẫn dựa vào các mối quan hệ sẵn có.
Nhìn chung thị trường BĐS là một thị trường khá nhạy cảm trước những diễn biến phức tạp của nền kinh tế. Nhiều ngân hàng trong đó có BIDV đã tận dụng cơ hội nóng sốt tức thời của thị trường BĐS để đẩy mạnh cho vay vào thị trường này cho những mục đích riêng mà không tính đến biến động khó lường của nó. Vì vậy, BIDV phải đối mặt với nhiều rủi ro trước tình hình khó khăn của thị trường BĐS. Điều này là do khả năng dự báo rủi ro thị trường, dự báo chu kỳ phát triển của doanh nghiệp, khả năng thẩm định khách hàng ... còn nhiều hạn chế. BIDV chưa thực sự kiểm soát tốt chất lượng cho vay BĐS nên phản ứng trước những biến động xấu của thị trường khá chậm chạp và gặp nhiều trở ngại.
TÓM TẮT CHƯƠNG 2
Chương 2 đã đánh giá thực trạng cho vay BĐS tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam thông qua tìm hiểu, phân tích về thị trường BĐS nói chung và hoạt động cho vay BĐS nói riêng của ngành ngân hàng, của chính BIDV qua đó đánh giá được những thuận lợi, khó khăn, những kết quả đạt được cũng như những tồn tại và nguyên nhân trong hoạt động cho vay BĐS tại BIDV. Chương 2 đã hoàn thành các nhiệm vụ sau:
1. Nghiên cứu tổng quát về mô hình tổ chức và hoạt động của BIDV. 2. Phân tích thực trạng hoạt động cho vay BĐS tại BIDV.
Trên cơ sở đó luận văn sẽ đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị ở chương 3.
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ
VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
3 .1. Định hướng của Ngân hàng Đầ U tư và Phát triển Việt Nam đố i vớ hoạt động cho vay bất động sản
3.1.1. Định hướng hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Đầu tư và Pháttriển Việt Nam triển Việt Nam
Trong bối cảnh nền kinh tế trong và ngoài nước diễn biến phức tạp, BIDV tiếp tục khẳng định vị thế định chế tài chính hàng đầu của đất nước, luôn theo sát diễn biến thị trường tài chính tiền tệ để đưa ra những sách lược nhằm đạt hiệu quả kinh doanh cao nhất, góp phần thực thi hiệu quả chính sách tiền tệ, chính sách kinh tế vĩ mô, thực hiện chủ trương thúc đẩy tăng trưởng, chống suy giảm kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội.
Năm 2011 được xác định là năm đầu của việc triển khai kế hoạch chiến lược 5 năm (2011 - 2015) và Đề án tái cơ cấu 3 năm giai đoạn 2010 - 2012 của BIDV. Kế hoạch trung dài hạn của BIDV tập trung vào các mục tiêu sau:
- Tận dụng các thời cơ, cơ hội và lợi thế của nền kinh tế và của BIDV đồng thời lường đón những khó khăn, thách thức, xây dựng kế hoạch, biện pháp, giải pháp điều hành cụ thể cho từng quý, từng năm, phát huy thế mạnh, lợi thế, khắc phục có hiệu quả những tồn tại, yếu kém; tập trung chỉ đạo điều hành toàn hệ thống thực hiện đồng bộ, toàn diện các kế hoạch kinh doanh đề ra, mục tiêu cụ thể như sau:
+ Tiếp tục là nhà cung cấp dịch vụ tài chính hàng đầu tại Việt Nam. Đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống, gia tăng nguồn vốn đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế đất nước, góp phần có hiệu quả trong việc kiềm chế lạm phát, bình ổn tiền tệ, ổn định kinh tế vĩ mô.
+ Chuyển dịch mạnh cơ cấu kỳ hạn của nguồn vốn theo hướng tăng trưởng huy động vốn trung dài hạn; cơ cấu lại và nâng cao chất lượng tài sản nợ - có; đẩy mạnh hơn nữa hoạt động ngân hàng bán lẻ trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại; phấn đấu cải thiện hơn nữa xếp hạng năng lực tài chính của BIDV.
+ Lành mạnh hóa tình hình tài chính, triệt để xử lý nợ xấu, nâng cao chất lượng hoạt động hướng tới chuẩn mực quốc tế.
+ Đổi mới công tác quản trị điều hành, quản lý kinh doanh và mô hình hoạt động.
+ Phát triển mạng lưới tại các địa bàn có nhiều tiềm năng, giúp BIDV có nhiều lợi thế trong kinh doanh.
+ Thực hiện hiện đại hóa công nghệ ngân hàng và hệ thống thanh toán. Phát triển công nghệ thông tin phù hợp với mục tiêu, chiến lược phát triển hoạt động kinh doanh của BIDV, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực, giá trị thương hiệu, tiết kiệm chi phí, xác định mục tiêu ưu tiên trong phát triển công nghệ thông tin, đáp ứng yêu cầu công nghệ của một ngân hàng với các sản phẩm dịch vụ hiện đại.
- Tổ chức thực hiện có hiệu quả và thành công kế hoạch cổ phần hóa ngân hàng, thực hiện chủ trương của nhà nước về cải cách khu vực doanh nghiệp nhà nước.
- Quán triệt và chấp hành nghiêm túc Nghị quyết về điều hành kinh tế - xã hội của Chính phủ, biện pháp chỉ đạo điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước; chủ động kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
- Thông qua hoạt động đầu tư hợp tác kinh tế, đầu tư thương mại, kết nối có hiệu quả thị trường tài chính Việt Nam với các thị trường các nước trong khu vực, nâng tầm ảnh hưởng và vị thế của BIDV tại các thị trường nước ngoài.
- Cùng với vai trò tiên phong trong việc triển khai các chính sách thúc đẩy
phát triển kinh tế, BIDV còn luôn tích cực thực hiện các cam kết về hỗ trợ an sinh xã hội tại các địa phương trong nước. Bên cạnh đó, BIDV còn là doanh nghiệp đi đầu trong tham gia các hoạt động an sinh xã hội hướng đến cộng đồng
người nghèo tại các nước Lào, Campuchia, Myanmar. Trong giai đoạn 5 năm tiếp theo, hoạt động an sinh xã hội vẫn sẽ được BIDV đẩy mạnh thực hiện.
Với những kết quả đã đạt được trong các năm trước và những kế hoạch trung dài hạn trong các năm tới, BIDV tiếp tục khẳng định sự phát triển bền vững, an toàn và thích ứng linh hoạt, giữ vững phương châm ‘ ‘Chia sẽ cơ hội, hợp tác thành công .
3.1.2. Định hướng hoạt động cho vay bất động sản của Ngân hàng Đầu tưvà Phát triển Việt Nam và Phát triển Việt Nam
Giai đoạn 2006 - 2010, đặc biệt trong ba năm từ 2008 đến nay, nền kinh tế thế giới có những bước thăng trầm đầy sóng gió với 3 cuộc khủng hoảng liên tiếp về nhiên liệu, tài chính và nợ công tại Châu Âu. Nhiều nền kinh tế lớn trên thế giới như Nhật, Đức, Mỹ . . . đã tuyên bố suy thoái, sự đổ v ỡ,
phá sản hàng loạt của các ngân hàng lớn của Mỹ và Châu Âu đã gây tác động dây chuyền đối với hệ thống tài chính, ngân hàng toàn cầu. Việt Nam là thành viên đầy đủ của WTO nên cũng chịu tác động ảnh hưởng trực tiếp của cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính thế giới, cộng với những hậu quả xấu của thiên tai bão lũ gây nhiều khó khăn cho sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Trong bối cảnh đó, hoạt động của hệ thống ngân hàng Việt Nam nói chung và BIDV nói riêng cũng đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức với những diễn biến trái chiều.
Thị trường bất động sản chịu nhiều tác động từ khủng hoảng tài chính, tiền tệ. Những quan ngại về viễn cảnh kinh tế vĩ mô, tình hình lạm phát trong nước tăng cao là những yếu tố tác động đến thị trường. Chính sách thắt chặt
tiền tệ, hạn chế cho vay đối với lĩnh vực bất động sản đã ảnh hưởng đến nguồn vốn triển khai dự án cũng như việc tiêu thụ sản phẩm. Thị trường trầm lắng, tính thanh khoản thấp mặc dù các doanh nghiệp đua nhau giảm giá bán nhằm tiêu thụ sản phẩm, thu hồi vốn. Cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản cũng trở nên gay gắt hơn do có nhiều sản phẩm được tung ra thị trường ở nhiều phân khúc khác nhau như phân khúc nhà chung cư, đất nền, văn phòng cho thuê, đẩy mặt bằng chung giá giảm xuống.
Trước những diễn biến phức tạp của nền kinh tế, BIDV luôn nỗ lực, bản lĩnh vượt lên mọi khó khăn, thử thách để tự tin, sáng tạo hoàn thành các mục tiêu kinh doanh đề ra. Định hướng chung của BIDV trong giai đoạn sắp tới là tiếp tục triển khai, thực hiện nghiêm túc chỉ đạo của Chính phủ về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội. Điều hành tăng trưởng tín dụng theo nguyên tắc chỉ tăng trưởng tín
dụng khi huy động được nguồn vốn phù hợp và đảm bảo các tỷ lệ an toàn theo quy định của Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010 và các Thông tư của Ngân hàng Nhà nước với mức tăng trưởng toàn hệ thống năm 2011 dưới 19% so với năm 2010. Tiếp tục kiểm soát giới hạn tín dụng phi sản xuất, tốc độ tăng trưởng
tín dụng phi sản xuất nhỏ hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Kiểm soát tốt
mức tăng trưởng cho vay bất động sản ở mức dưới 9% tổng dư nợ.
3.2. Giải pháp nhằ m nâng cao chất lượng ho ạt động cho vay bất độngsản sản
tạ i Ngân hàng Đầ U tư và Phát triển Việt Nam
3.2.1. Xây dựng định hướng, chiến lược phát triển và điều hành hoạt độngcho vay bất động sản phù hợp với đặc thù của thị trường bất động sản cho vay bất động sản phù hợp với đặc thù của thị trường bất động sản
Trong điều kiện kinh tế có nhiều biến động, tình hình kinh tế vĩ mô trong và ngoài nước còn nhiều bất ổn, thêm vào đó thị trường BĐS cũng diễn biến hết sức phức tạp thì việc BIDV đưa ra một chính sách tín dụng hợp lý định hướng điều hành hoạt động cho vay BĐS là một việc làm hết sức cấp thiết.
Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính do thị trường này có giá trị lớn, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏ i một lượng vốn lớn. Vì vậy khi BĐS sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, kéo theo các tổ chức tín dụng vào vòng xoáy của khủng hoảng. Tuy nhiên, dù có khá nhiều rủi ro trong cho vay BĐS, đây vẫn là mảng tín dụng quan trọng trong cơ cấu các khoản vay của ngân hàng. Vì vậy, điều quan trọng là các ngân hàng trong đó có BIDV phải kiểm soát được vốn đầu tư vào BĐS, sàng lọc kỹ các dự án và theo dõi chặt chẽ sự biến động của thị trường BĐS để điều chỉnh dư nợ cho vay BĐS ở mức độ thích hợp.
BIDV cần xây dựng một chiến lược cho vay BĐS phù hợp, ban hành các sản phẩm đặc thù cho vay BĐS trong từng thời kỳ, phù hợp với thực trạng thị trường BĐS thời kỳ đó. Quy định cụ thể về nghiệp vụ cho vay, đảm bảo kiểm soát rủi ro mang tính hệ thống, khống chế tỷ trọng và tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS ở mức hợp lý, trên cơ sở cân đối với nguồn vốn huy động và tổng mức tín dụng cho nền kinh tế.
- Cần thu thập thông tin về mức thu nhập, nhu cầu về thuê, mua, xây nhà của khách hàng để xây dựng chính sách triển khai hoạt động cho vay BĐS tập trung vào mảng nào. Trên cơ sở nắm bắt sơ đồ phát triển khu công nghiệp, cụm công nghiệp, thông tin về các dự án sẽ và đang thực hiện, mức độ và khả năng đáp ứng nhu cầu của các loại hình BĐS để lựa chọn cho vay vào loại hình BĐS phù hợp.
- Cần thẩm định các sản phẩm cho vay BĐS đặc biệt là các dự án vay