2 Đánh gá hng ề hot động ho aybất động sả nt Ngân hng
2.3.1. Những thuận lợi và khó khăn
* Thuận lợi.
- Thị trường bất động sản Việt Nam qua nhiều giai đoạn phát triển thăng trầm đã có những bước tiến dài cả về lượng và chất. Việt Nam là một nước đang phát triển, dân số đông, tốc độ đô thị hóa cao nên nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng, nhu cầu nhà ở vẫn rất cấp thiết. Ngoài ra, BĐS vẫn là lĩnh vực được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm. Vì vậy, trong thời gian tới, nhu cầu đầu tư, phát triển trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam vẫn còn rất lớn.
- Tại Việt Nam, các hình thức huy động vốn cho thị trường BĐS chưa đa dạng trong khi ở nước ngoài các công cụ như trái phiếu BĐS, quỹ tín thác BĐS hoặc các hình thức bảo hiểm cho dự án . . . phát triển rất mạnh. Nguồn vốn
dành cho thị trường chủ yếu là nguồn vốn vay ngân hàng (chiếm khoảng 60%) đặc biệt trong điều kiện thị trường chứng khoán suy yếu như hiện nay. Mặt khác, BĐS là hàng hóa có giá trị lớn nên việc huy động thêm vốn để đầu tư là một nhu cầu tất yếu.
- Hoạt động tín dụng BĐS tại Việt Nam không bị ảnh hưởng rủi ro của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Trên thực tế, hệ thống tài chính của Việt Nam chưa hội nhập nhiều hay nói cách khác là chưa nằm trong mắt xích của hệ thống tài chính toàn cầu.
- Tác động của chính sách tiền tệ thắt chặt trong thời gian tới tạo ra tác động tích cực đến thị trường đó là hạn chế đầu cơ BĐS, là thời cơ để thị trường điều chỉnh giá BĐS dần về giá trị thực, hạn chế rủi ro cho ngân hàng
trong việc định giá tài sản đảm bảo, xác định mức cho vay, hạn chế việc cho vay sai đối tượng, sai mục đích.
- Môi trường pháp lý ngày càng minh bạch với sự ra đời của nhiều văn bản pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản theo hướng tạo điều kiện cho thị trường phát triển. Ví dụ như quy định cho phé p người nước ngoài có quyền sở hữu nhà, cho phép Việt kiều được mua nhà . . . Minh bạch hóa thị trường BĐS tạo cơ hội cho ngân hàng sàng lọc khách hàng để có khoản cho vay tốt nhất.
- Sự quản lý khá chặt chẽ của Ngân hàng Nhà nước đối với hoạt động cho vay BĐS giúp các ngân hàng kiểm soát tốt nguồn tín dụng cho lĩnh vực này. Ngân hàng Nhà nước có văn bản yêu cầu các ngân hàng phải cung cấp số liệu cụ thể về dư nợ cho vay BĐS phân theo thời hạn, nhu cầu, địa bàn, hạn mức dành cho khách hàng, nợ xấu ... Các ngân hàng thương mại cũng phải đánh giá hoạt động cho vay của mình, nêu ra các khó khăn, vướng mắc và đề xuất giải pháp xử lý.
* Khó khăn.
- Thị trường BĐS đang chịu nhiều tác động từ khủng hoảng tài chính, tiền tệ. Những quan ngại về viễn cảnh kinh tế vĩ mô, tình hình lạm phát trong nước tăng cao là những yếu tố tác động đến thị trường. Thị trường đang ở giai đoạn trầm lắng, tính thanh khoản thấp. Mặt khác chi phí nguyên vật liệu tăng cao, lãi suất cho vay cao. Điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc triển khai các dự án BĐS, khó khăn cho ngân hàng trong việc kiểm soát đồ ng vốn cho vay BĐS.
- Thị trường BĐS Việt Nam tiềm ẩn nhiều rủi ro: biến động liên tục, giá cả bị đẩy lên quá cao, nạn đầu cơ BĐS ... đặt ra cho ngân hàng yêu cầu phải quản trị danh mục cho vay BĐS một cách chặt chẽ. Trên thực tế, thị trường BĐS Việt Nam chưa phải thị trường hoàn chỉnh về nhiều phương diện:
mô hình điều hành - quản lý thị trường, hệ thống pháp luật điều chỉnh, thông tin giao dịch, tính minh bạch thị trường cũng như khả năng liên thông giữa thị trường thị trường BĐS với thị trường vốn và các thị trường khác . . . Điều này gây nhiều khó khăn cho việc định giá tài sản bảo đảm đồng thời sẽ làm sai lệch thông tin trong đánh giá thực trạng rủi ro tín dụng BĐS.
- Khung pháp lý điều chỉnh thị trường còn chồng ché o, chưa đồng bộ. Thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý ké o dài, gây chậm tiến độ triển khai các dự án BĐS, gây khó khăn cho ngân hàng trong việc cân đối vốn cho vay đối với các hợp đồng tín dụng đã ký nhưng chưa giải ngân.
- Thị trường BĐS và hoạt động cho vay BĐS của các ngân hàng chịu ảnh hưởng từ chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước. Hiện tại với chính sách tiền tệ thắt chặt nhằm kiềm chế lạm phát, dự kiến thời gian tới thị trường sẽ còn sụt giảm, dư nợ cho vay BĐS cũng sẽ thu hẹp dần. Doanh nghiệp kinh doanh BĐS khó khăn trong việc trả nợ ngân hàng, tăng áp lực phát sinh nợ quá hạn, nợ xấu. Ngoài ra, giá trị BĐS giảm cũng ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản bảo đảm là bất động sản của khách hàng tại BIDV.
- Sự cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các ngân hàng và các tổ chức tài chính cũng đặt ra thách thức đối với BIDV trong việc tìm kiếm khách hàng tốt để tài trợ vốn.