2 Đánh gá hng ề hot động ho aybất động sả nt Ngân hng
3.2.3. Xây dựng chính sách phòng ngừa và quản lý rủi ro trongcho vay
động sản
Cần có sự phân loại từng nhóm đối tượng khách hàng vay đầu tư BĐS để đánh giá mức độ rủi ro theo từng nhóm, và có biện pháp giám sát chặt chẽ hơn đối với các nhóm đối tượng vay đầu tư BĐS có mức độ rủi ro cao. Có thể phân loại dựa theo một số tiêu chí sau:
- Dựa vào tài sản đảm bảo: khách hàng vay đầu tư BĐS với tài sản đảm bảo bằng chính BĐS hình thành từ vốn vay có mức độ rủi ro cao hơn so với khách hàng vay đầu tư BĐS với tài sản đảm bảo bằng một BĐS đã có sẵn, do tại thời điểm giải ngân các BĐS thế chấp chưa đầy đủ giấy tờ sở hữu vì vậy chưa thể hoàn thành thủ tục pháp lý về tài sản bảo đảm (công chứng thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm). Với nhóm đối tượng này, bên cạnh các biện pháp kiểm soát thông thường cần phải tăng cường công tác giám sát, theo dõi chặt chẽ tiến độ hoàn thành BĐS để hoàn thiện thủ tục thế chấp tài sản.
- Dựa vào nguồn trả nợ: các khách hàng vay đầu tư BĐS với nguồn trả nợ bằng chính việc bán BĐS đầu tư có mức độ rủi ro cao hơn so với khách hàng vay đầu tư BĐS với nguồn trả nợ từ thu nhập hàng tháng (như nguồn thu nhập từ lương đối với khách hàng cá nhân hoặc nguồn thu nhập từ hoạt động kinh doanh đối với khách hàng doanh nghiệp). Vì khi thị trường BĐS đóng băng, khách hàng sẽ gặp khó khăn trong việc trả nợ vì BĐS khó bán. Đối với đối tượng này, cán bộ cần thẩm định các nguồn trả nợ dự phòng trong trường
hợp thị trường BĐS biến động xấu và cần phải dự báo biến động thị trường để đề xuất biện pháp quản lý rủi ro phù hợp.
- Dựa vào mục đích đầu tư BĐS: Đối tượng đầu tư BĐS với mục đích đầu cơ có mức độ rủi ro cao hơn so với khách hàng đầu tư BĐS để phục vụ nhu cầu thật sự (VD: mua nhà để ở; xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất...) Vì vậy, bộ phận cho vay cần xác định rõ mục đích của khách hàng vay để có quyết định cho vay đúng đắn, cần tập trung cho vay vào các khách hàng vay để phục vụ nhu cầu nhà ở thật sự, hạn chế tập trung vốn tín dụng vào đối tượng đầu cơ.
Ngoài ra, tùy từng thời điểm và sự biến động của thị trường BĐS, BIDV nên giới hạn một tỷ lệ cho vay dựa trên giá trị tài sản bảo đảm là BĐS cho phù hợp: tỷ lệ này có thể cao khi thị trường ổn định và phát triển, ngược lại khi thị trường có biến động xấu hoặc có dấu hiệu đóng băng thì nên giảm tỷ lệ này xuống. Điều này nhằm giảm thiểu rủi ro khi giá BĐS sụt giảm mạnh.
Hoàn thiện bộ máy quản trị rủi ro tín dụng từ hội sở chính đến các chi nhánh với sự phân cấp rõ ràng về mức phán quyết, chức năng, nhiệm vụ của từng bộ phận, đồng thời xây dựng các chính sách quản lý rủi ro tín dụng, chính sách phân bổ tín dụng, chính sách khách hàng, xây dựng danh mục đầu tư . . . Cần tổ chức thống kê, theo dõi chặt chẽ các hoạt động cho vay BĐS, các
biến động trên thị trường BĐS để kịp thời đề xuất hướng kiểm soát rủi ro trong cho vay.