Rủi ro trong cho vay BĐS - một bộ phận của rủi ro tín dụng là sự thiệt hại có thể gây ra cho các NHTM khi cho vay các đối tượng để sử dụng vốn vào các mục đích liên quan đến BĐS như cho vay mua nhà để ở, cho vay đầu tư kinh doanh BĐS, cho vay đầu tư xây dựng dự án nhà ở, xây dựng văn phòng cho thuê . . . Các rủi ro này được nhìn nhận ở hai yếu tố sau:
1.2.5.1. Yếu tố chủ quan - Từ phía ngân hàng:
+ Cách quản trị - quản lý của ngân hàng không đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ và l ỏng lẻo trong việc kiểm tra kiểm soát.
+ Năng lực thẩm định hồ sơ vay của cán bộ ngân hàng thấp, không đánh giá đúng tính khả thi của phương án vay.
+ Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng của khoản vay.
+ Do mối quan hệ thân tín đối với người đi vay mà xem xét cấp tín dụng, lơ là đối với các điều kiện mà người đi vay không đáp ứng được.
+ Thiếu thông tin về người đi vay dẫn đến đánh giá không chính xác về năng lực trả nợ của người đi vay.
+ Không theo dõi sâu sát quá trình sử dụng vốn vay dẫn đến vốn vay không được sử dụng đúng mục đích, hiệu quả.
+ Khi thẩm định các phương án, dự án vay vốn, một số ngân hàng thường ‘ ‘áp đặt’ ’ ý kiến chủ quan của mình đối với khách hàng như: cho vay ít
hơn so với yêu cầu của khách hàng, cho vay thời hạn ngắn hơn so với yêu cầu và khả năng trả nợ của khách hàng mà không có phân tích, thẩm định liệu với số tiền cho vay và thời hạn cho vay bị rút ngắn có làm khách hàng bị rủi ro trong quá trình sử dụng vốn vay không? Chính yếu tố này là nguyên nhân làm phát sinh các trường hợp rủi ro trong một số ngân hàng thương mại, mà nguồn gốc là khách hàng, có thể, thiếu vốn đầu tư và phải cân đối vốn để trả nợ trước hạn so với dự tính ban đầu.
+ Cấp tín dụng để đầu tư vào BĐS với trên 90% tài sản đảm bảo cũng là bất động sản nên rủi ro phát sinh trong việc đầu tư BĐS mang tính dây chuyền dễ làm phát sinh rủi ro đối với tài sản đảm bảo là BĐS khó phát mại để xử lý thu hồi nợ.
- Từ phía khách hàng:
+ Chủ động làm giả hồ sơ sở hữu bất động sản dùng làm tài sản đảm bảo để vay vốn ngân hàng.
+ Che giấu kết quả hoạt động thua lỗ của doanh nghiệp bằng các báo cáo có lợi nhuận cao nhằm tăng niềm tin cho vay của ngân hàng.
+ Sử dụng vốn vay vào mục đích khác có nhiều rủi ro.
1.2.5.2. Yếu tố khách quan
- Sự biến động của nền kinh tế - xã hội:
Thời hạn cho vay BĐS thường lớn hơn 1 năm. Do vậy nếu lãi suất cho vay BĐS không linh hoạt, không tính đến những biến động của thị trường sẽ dễ dẫn đến rủi ro thua lỗ do huy động lãi suất cao nhưng cho vay lãi suất thấp.
Đồng thời, sự biến động theo hướng tăng cao của lãi suất sẽ gây khó khăn cho người đi vay phải gánh chịu áp lực trả lãi vay tăng cao tương ứng. Điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến tính khả thi của phương án vay ban đầu do chi phí đội lên đột biến, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay có thể dẫn đến mất khả năng thanh toán.
Ảnh hưởng từ tình hình lạm phát của nền kinh tế với chi phí tiêu dùng tăng cao, chi phí đầu tư tăng cao ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay.
Sự khan hiếm của thị trường nguồn vốn do tác động của những chính sách kiềm chế lạm phát của Nhà nước dẫn đến trường hợp vốn tín dụng khan hiếm hoặc có lãi suất khá cao làm tăng chi phí cho người đi vay.
- về hành lang pháp lý:
Các quy định điều tiết thị trường BĐS hiện nay chưa rõ ràng, đồng bộ. Những quy định liên quan đến việc quy hoạch, sử dụng đất còn cồng kềnh. Các bước tiến hành bồi thường, giải t a để thực hiện các dự án đầu t ư BĐS còn k o dài làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
- Rủi ro từ các điều kiện tự nhiên:
Đó là các hiện tượng như: thiên tai, lũ lụt, hạn hán, cháy nổ . . . ngày càng có tính ảnh hưởng lớn đến đời sống của người dân nói riêng và các hoạt động sản xuất kinh doanh của cả nền kinh tế nói chung dễ dẫn đến trường hợp không còn khả năng trả nợ do lũ quét hay do mất mùa ...
- Xuất phát từ đặc tính của thị trường BĐS:
Lĩnh vực đầu tư BĐS là lĩnh vực đầu tư dễ tổn thương bởi tính khó dự đoán. Yếu tố đầu cơ, làm giá dẫn đến giá BĐS tăng ảo luôn ngự trị trên thị trường BĐS.
Kỳ hạn cho vay BĐS dài, phần lớn từ 3 đến 15, 25 năm, trong đó nhiều khoản vay có 3 năm ân hạn không trả tiền gốc, chỉ trả lãi. Trong khi nguồn huy động tiền gửi có kỳ hạn của các NHTM có thời hạn dưới 1 năm chiếm đến 50% tổng nguồn vốn. Điều này dễ khiến ngân hàng gặp rủi ro thanh
Tóm lại, cho vay BĐS cũng chứa đựng nhiều rủi ro mà mỗi ngân hàng phải luôn dè dặt và chú trọng hơn khi quyết định cho vay. Do vậy, mặc dù việc đẩy mạnh hoạt động cho vay BĐS là cần thiết góp phần phát triển thị trường BĐS song việc đẩy mạnh trong sự thận trọng và phù hợp với mỗi giai đoạn của nền kinh tế kèm theo sự quản lý tốt chất lượng cho vay trước những rủi ro khó lường của hoạt động cho vay này là điều cần thiết [4].
1.3. Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ và bài học kinh nghiêm đố i với Việt Na m
1.3.1. Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ
Cuộc khủng hoảng tín dụng BĐS dưới chuẩn tại Mỹ có những ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế nước Mỹ nói riêng và nền kinh tế toàn cầu nói chung. Nguyên nhân sâu xa là do các ngân hàng cho những đối tượng đi vay là người không có việc làm ổn định, vị thế xã hội thấp hoặc có lịch sử thanh toán tín dụng không tốt trong quá khứ dẫn đến mất khả năng thanh toán ngay khi thị trường biến động xấu.
Do nhận thức rõ chất lượng các khoản cho vay của mình là xấu, các ngân hàng bù đắp rủi ro tín dụng chủ yếu bằng lãi suất cho vay cao và bằng tài sản thế chấp. Năm 2000, giá cả BĐS tăng vọt và cao hơn tốc độ tăng giá thuê BĐS. Tín dụng dư thừa, vốn cho vay thế chấp BĐS trở nên dồi dào và việc chứng khoán hóa các khoản cho vay này đã đẩy quả bóng rủi ro ra kh i tay người cho vay ban đầu. Các tiêu chuẩn cho vay càng trở nên dễ dãi hơn. Việc mua nhà trở thành một cơ hội đầu tư không dễ cưỡng lại cho phần lớn dân chúng Mỹ. Với những tiêu chuẩn cho vay dễ dãi, nhiều người đã trở thành chủ sở hữu nhiều BĐS mà thậm chí không có đủ thu nhập để trang trải cuộc sống trong khi phải trả góp hàng tháng cho việc vay mua nhà. Các ngân hàng cố tình cho các đối tượng này vay mặc dù biết rằng những con nợ này không có khả năng trả nợ vì khi điều đó xảy ra, ngân hàng sẽ tịch biên ngôi
nhà và bán lại cho những nhà đầu tư khác kèm theo lợi nhuận vì giá nhà tăng liên tục.
Tuy nhiên, với con số 70% dư nợ cho vay thế chấp BĐS để đầu tư BĐS tại Mỹ đã trở thành một gánh nặng, một món nợ khổng lồ khi giá BĐS xì bong bóng và xuống giá nhanh chóng. Trước đây người đi vay mong rằng giá nhà tiếp tục tăng thì số ‘ vốn tự có ’ ’ trong ngôi nhà của họ cũng sẽ tăng lên để họ có thể ‘ ‘tái tài trợ’ ’. Giờ đây giá nhà đã không tăng mà lại sụt xuống và tiền
nợ ngân hàng lại còn cao hơn giá trị ngôi nhà. Thế là số người không thể trả nợ tăng vọt.
1.3.2. Một số bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
Qua cuộc khủng hoảng có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm cho các NHTM Việt Nam và BIDV như sau:
- Thứ nhất: Cần tuân thủ các quy định về cho vay và rà soát, kiểm tra sau cho vay một cách chặt chẽ, thường xuyên. Theo đó, các ngân hàng cần chú ý đến việc định giá tài sản thế chấp là BĐS sao cho đúng với giá trị thực, đánh giá năng lực trả nợ của người vay cũng như phương án trả nợ khả thi, hiệu quả. Đồng thời, ngân hàng cần tính đến các yếu tố biến động làm giảm khả năng trả nợ của người vay, làm giảm giá trị của tài sản đảm bảo để có quyết định cho vay ở mức hợp lý cũng như có biện pháp phòng ngừa rủi ro kịp thời.
- Thứ hai: Nhận thức rõ rủi ro có tác động dây chuyền khi cho vay BĐS bởi mối liên hệ mật thiết của thị trường BĐS đối với thị trường tài chính, thị trường lao động. Các ngân hàng cần có giới hạn cho vay BĐS và danh mục cho vay được phân bổ hợp lý giữa các ngành nghề, lĩnh vực để bù trừ rủi ro, đảm bảo an toàn và hiệu quả cho hoạt động của ngân hàng tránh việc tập trung cho vay quá nhiều vào BĐS như tình trạng tại Mỹ với tỷ lệ cho vay cầm cố dưới chuẩn chiếm 70%.
- Thứ ba: Ngân hàng cần có chế độ tuyển dụng, đào tạo và bồi dưỡng đội ngũ nhân sự hiệu quả bởi đây chính là nguồn cung cấp những đánh giá xác đáng, kịp thời, giúp ngân hàng hạn chế được rủi ro. Thêm vào đó, một đội ngũ cán bộ am hiểu về công việc sẽ giúp khách hàng hiểu rõ hơn các sản phẩm mà họ đang chuẩn bị tham gia. Điều này có ý nghĩa vô cùng to lớn bởi cung cấp thông tin cho khách hàng cũng đồng nghĩa với việc sử dụng khách hàng như một kênh thứ ba (bên cạnh ngân hàng và các tổ chức xếp hạng tín dụng) để chính họ có trách nhiệm hạn chế rủi ro cho mình.
TÓM TẮT CHƯƠNG 1
Trên cơ sở vận dụng các phương pháp nghiên cứu, bám sát mục tiêu, phạm vi nghiên cứu, nội dung chính của chương 1 bao gồm các vấn đề sau:
1. Hệ thống hóa các vấn đề lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản.
2. Làm rõ những lý luận cơ bản về cho vay bất động sản, rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản.
3. Nghiên cứu và đưa ra một số bài học kinh nghiệm cho các NHTM VN và BIDV trong hoạt động cho vay bất động sản sau cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ.
Tóm lại, những nghiên cứu mang tính lý luận được trình bày ở Chương 1 là cơ sở để luận văn phân tích thực trạng cho vay bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam được trình bày ở chương 2.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIEN VIỆT NAM
2.1. Khá i quát về Ngân h àng Đầ U tư và Phát triển Vi ệt Na m
2.1.1. Sự hình thành phát triển và cơ cấu tổ chức
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (tiền thân là Ngân hàng kiến thiết Việt Nam) được thành lập ngày 26/4/1957 trực thuộc Bộ Tài chính. Từ khi thành lập đến nay, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt nam đã nhiều lần thay đổi tên gọi: Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam (giai đoạn năm 1957 - 1981), Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam (giai đoạn năm 1981 - 1990), Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (từ năm 1990 đến nay).
Tính đến năm 2010, sau 53 năm hình thành và phát triển, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã trở thành một trong năm ngân hàng thương mại lớn nhất Việt Nam với qui mô không ngừng mở rộng và tăng trưởng bền vững với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm trên 18%. Đến 31/12/2006, lần đầu tiên tổng tài sản của BIDV vượt ngưỡng 10 tỷ USD, đạt 158.219 tỷ VND. Đến năm 2009, tổng tài sản của BIDV đã đạt 296.432 tỷ đồng, năm 2010 đạt 366.268 tỷ đồng.
Vốn chủ sở hữu đạt 24.220 tỷ VND, các chỉ số phản ánh hiệu quả hoạt động tiệm cận với chuẩn mực (ROA đạt 0,44%; ROE đạt 13,23%), lần đầu
tiên hệ
số an toàn vốn đạt 5,9%, phát hành thành công 3.250 tỷ VND trái phiếu tăng vốn
và thực hiện niêm yết trên thị trường chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh. BIDV có một mạng lưới rộng khắp các tỉnh thành trong cả nước với 108 chi nhánh cấp 1 cùng hàng ngàn Phòng, điểm giao dịch truyền thống và phi truyền thống cùng với hơn 14.000 cán bộ nhân viên. Điểm nổi bật trong công tác phát triển mạng lưới đó là BIDV đã thực hiện có trọng tâm, trọng
điểm chủ yếu tập trung tại 02 khu vực Hà Nội và TP Hồ Chí Minh (chiếm trên 50% tỷ trọng mạng lưới của toàn hệ thống). Bên cạnh đó, Ngân hàng cũng liên tục thực hiện sắp xếp, phân loại mạng lưới các phòng giao dịch trên cơ sở rà soát, đánh giá hiệu quả, tiềm năng phát triển.
Một đặc điểm dễ nhận biết của đội ngũ nhân viên BIDV đó là sự trẻ trung, tâm huyết và được đào tạo bài bản, đúng chuyên môn. Đến cuối năm 2009, tổng số lao động của BIDV là 14.550 người, cùng với việc trẻ hóa cán bộ (tuổi đời bình quân năm 2009 là 32,7 và có 56,1% cán bộ dưới 30 tuổi), trình độ đội ngũ cán bộ ngày càng nâng cao trên cả hai bình diện: bằng cấp và năng lực thực tế. Số cán bộ có trình độ đại học và trên đại học đạt 84,3% năm 2009. Bên cạnh đó, khả năng quản trị điều hành, khả năng nắm bắt công nghệ ngân hàng hiện đại, khả năng thích ứng và hoạt động trong thị trường cạnh tranh đã được cải thiện rõ rệt.
BIDV còn là doanh nghiệp Việt Nam đầu tiên thuê tổ chức định hạng tín
nhiệm uy tín quốc tế Moody’s thực hiện xếp hạng tín nhiệm với kết quả đạt trần
tín nhiệm quốc gia. Và cũng là Ngân hàng thương mại đầu tiên của Việt Nam triển khai phân loại nợ và trích lập dự phòng rủi ro theo Điều 7 Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN, một bước tiến đột phá quan trọng, tạo thêm nền tảng vững chắc cho hoạt động quản trị rủi ro theo thông lệ quốc tế.
Mục tiêu phấn đấu của BIDV là nâng cao năng lực tài chính, năng lực cạnh tranh, ngày càng đa dạng hóa các sản phẩm và dịch vụ, tăng trưởng ổn định đảm bảo chủ động giữ vững thị phần trước biến động của thị trường, hướng tới một mô hình ngân hàng hiện đại, từng bước hội nhập quốc tế theo các chuẩn mực tài chính quốc tế.
Về mô hình tổ chức, hiện nay ngân hàng được tổ chức theo 4 khối: Khối
ngân hàng với 113 chi nhánh cấp 1 tại tất cả các tỉnh, thành phố trên cả nước; Khối công ty gồm 5 công ty độc lập (Công ty Chứng khoán, Công ty Cho thuê
Nă m Chỉ ti ê u 2007 2008 2009 2010 Tổng tài sản 204.99 2 7 243.86 2 296.43 2 359.48 Huy động vốn cuối kỳ 149.74 4 200.539 8 203.29 4 243.69 Dư nợ tín dụng cuối kỳ 125.59 6 149.418 206.40 2 247.08 4
Trích dự phòng rủi ro trong năm 3.44
5 0 3.91 2 2.01 3 3.06
Lợi nhuận trước thuế 2.11
2 2.42 8 3.60 5 4.62 6 ROA (%) 0Ã 7 0ÃT iɪ ĨĨT ROE 13,4 0 0 13,6 1 18,1 6 17,9
tài chính 1, Công ty cho thuê tài chính 2, Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản, Công ty bảo hiểm); khối liên doanh (gồm ngân hàng liên doanh VID- Public,
ngân hàng liên doanh Lào - Việt, công ty liên doanh tháp BIDV, Công ty liên doanh quản lý đầu tư và ngân hàng liên doanh Việt - Nga); khối đơn vị sự nghiệp (gồm Trung tâm Công nghệ thông tin và Trung tâm đào tạo).
Sơ đ ồ 2.1 : Cơ cấ U tổ chức C ủa Ngân h àng Đầ U tư và Phát triển Việt Na m