2 Đánh gá hng ề hot động ho aybất động sả nt Ngân hng
3.2.2. Xây dựng quy trình, quy chế cho vaybất động sản một cách cụ thể
chặt chẽ
Thứ nhất, xây dựng quy trình, quy chế cho vay BĐS cụ thể. Hiện nay, về mặt quy chế cho vay, bản thân Ngân hàng Nhà nước cũng không ban hành quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực BĐS mà chỉ có quy định chung về hoạt động cho vay áp dụng cho tất cả các loại hình tín dụng khác nhau, trong đó có tín dụng BĐS. BIDV cũng chỉ có những quy chế cho vay chung và một số quy chế cho vay đặc thù như cho vay xây lắp, cho vay bảo đảm bằng giấy tờ có giá, cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở . . . nhưng chưa có cho vay bất động sản.
Vì vậy, BIDV cần căn cứ vào quy chế cho vay chung của Ngân hàng Nhà nước để ban hành thêm quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực BĐS. Điều này không chỉ góp phần minh bạch hơn về mặt quy định cho vay của bản thân BIDV mà còn góp phần hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng trong lĩnh vực này, làm tiền đề cho các cán bộ quan hệ khách hàng áp dụng và thực thi hiệu quả việc cấp tín dụng BĐS. Quy chế cho vay lĩnh vực BĐS cần phải đáp ứng được yêu cầu đánh giá và kiểm soát năng lực trả nợ của khách hàng làm cơ sở cho vay, tăng cường công tác thẩm định hồ sơ khách hàng, thẩm định tính khả thi của dự án cho vay với những điểm đặc thù gắn với thị trường BĐS để giám sát biến động thị trường, biến động trong thu nhập của khách hàng, làm cơ sở điều chỉnh hoạt động cho vay một cách hợp lý.
Cần chú ý một số điểm để đánh giá khách hàng và yêu cầu làm rõ khi xây dựng quy chế cho vay BĐS như sau:
+ Uy tín và đạo đức của khách hàng: Quyết định cho vay dựa trên độ tin cậy và cá tính của người vay. Chính vì vậy, yêu cầu người vay phải trình bày một cách trung thực và rõ ràng. Cán bộ quan hệ khách hàng cần xác minh, nếu phát hiện có chi tiết thiếu trung thực thì sẽ đặt vấn đề về độ tin cậy đối với người đi vay. Cụ thể cần chú ý đến vấn đề sau: lịch sử tín dụng của khách hàng, các đánh giá của đối tác đối với khách hàng . . .
+ Năng lực của khách hàng: Cán bộ cần biết về kỹ năng quản lý, sự nhạy b n trong kinh doanh và vị thế của người vay vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS. Những tài năng, kỹ năng, kiến thức, kinh nghiệm, tham vọng, động lực, nghị lực, cam kết nào mà người vay muốn đem lại cho hoạt động kinh doanh của mình nhằm trụ vững và phát triển. Các mô tả quá trình hoạt động của doanh nghiệp đến thời điểm hiện tại, đã từng hoạt động trong lĩnh vực BĐS, cơ cấu sở hữu, chủ sở hữu, tính chất hoạt động, sản phẩm, khách hàng chính, người cung cấp chính của doanh nghiệp
Điều kiện: Ngân hàng phải thận trọng, bảo thủ và luôn tính đến tình huống xấu nhất có thể xảy ra. Cần xác định và tìm hiểu rõ những điều kiện kinh tế, tình hình ngành và khả năng cạnh tranh dự kiến sẽ có tác động đến hoạt động kinh doanh BĐS của khách hàng. Xem xét địa vị cạnh tranh hiện tại của khách hàng trong ngành và thị phần dự kiến, kết quả hoạt động của khách hàng so với đối thủ cạnh tranh khác trong ngành, mức độ nhạy cảm của khách hàng đối với chu k kinh doanh, ảnh hưởng của lạm phát đến thị trường BĐS cũng như đối với bảng cân đối kế toán và dòng tiền của khách hàng.
Ngoài ra, Ngân hàng cần đánh giá và dự báo thị trường BĐS tại khu vực khách hàng đầu tư. Xem x t các yếu tố chính trị, pháp lý, xã hội, công nghệ, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh BĐS cũng như các lĩnh vực khác của khách hàng.
+ Tài sản đảm bảo: Trong điều kiện thông tin bất cân xứng, khoản tiền cho vay cần được đảm bảo bởi giá trị tài sản của khách hàng và hoạt động kinh doanh có triển vọng, vì vậy Ngân hàng cũng cần xem xét tài sản đảm bảo để thế chấp cho khoản vay.
+ Vốn: Đầu tư bằng vốn cổ phần hay vốn vay thêm thể hiện cam kết tài chính của doanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh cụ thể. Ngân hàng cần nhìn vào giá trị ròng của công ty và các hệ số tài chính, thu nhập đã qua, tình hình phân chia cổ tức, doanh thu bán hàng, dòng tiền hiện tại và dự kiến, tính thanh khoản của tài sản lưu động, cơ cấu nguồn vốn, tình trạng vay nợ để quyết định cho vay.
+ Kiểm soát: Cần xem xét các luật, quy định, quy chế hiện hành liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS, mức độ phù hợp của khoản vay đối với quy chế, quy định của Ngân hàng; hồ sơ giấy tờ cho vay, giải ngân phải đầy đủ và phải được ký bởi các bên; các chứng từ chứng minh mục đích sử dụng vốn.
Thứ hai, hoàn thiện hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ đối với cả khách hàng cá nhân và doanh nghiệp. Nâng cao tính thực tiễn và khả năng đánh giá chính xác của hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ, thực hiện xếp hạng tín dụng theo định k và duy trì một cách liên tục để làm cơ sở xây dựng chính sách khách hàng về giới hạn tín dụng, áp dụng hình thức bảo đảm tiền vay thích hợp. BIDV cần xây dựng hệ thống chấm điểm tín dụng riêng phù hợp với đặc thù tín dụng BĐS, tránh sử dụng một hệ thống chấm điểm tín dụng khách hàng cá nhân cho toàn bộ hoạt động cho vay. Đồng thời, hệ thống chấm điểm cần thường xuyên cập nhật theo thời gian để phù hợp với sự thay đổi trong các giai đoạn của nền kinh tế cũng như sự biến động của thị trường BĐS. Bên cạnh đó, hệ thống chấm điểm cần thể hiện sự phù hợp với từng vùng địa lý tại Việt Nam.
Thứ ba, chuyển đổi mô hình quản lý theo chiều ngang sang mô hình theo chiều dọc (mô hình tập trung), theo mô hình này, các nghiệp vụ kinh doanh chính, trong đó có hoạt động cấp tín dụng được quản lý tập trung tại Hội sở chính, các chi nhánh chủ yếu làm chức năng bán hàng. Mô hình này hiện đại và ưu việt hơn thể hiện ở tính thống nhất trong thẩm định khách hàng, tiết kiệm chi phí và khả năng quản lý thông tin.