2 Đánh gá hng ề hot động ho aybất động sả nt Ngân hng
3.2.5. Theo dõi chặt chẽ các yếu tố liên quan đến tài sản đảm bảo là bất
động sản
Tài sản đảm bảo là một trong những yếu tố quan trọng khi quyết định cho vay đối với một khách hàng vì nó đảm bảo khả năng thu hồi vốn cho ngân hàng từ việc phát mại tài sản khi phát sinh trường hợp khách hàng không đủ khả năng hay không còn khả năng trả nợ vay ngân hàng. Do vậy, không chỉ cho vay BĐS nói riêng mà hoạt động cho vay nói chung của ngân hàng cần chú trọng và theo dõi chặt chẽ các yếu tố liên quan đến tài sản đảm bảo.
Cho vay bất động sản tại BIDV phần nhiều vẫn dựa vào tài sản thế chấp. Giá trị tài sản định giá vừa phải phù hợp với giá thị trường vừa đảm bảo an toàn về tính thanh khoản của tài sản khi có biến động. Tuy nhiên, các cán bộ làm công tác thẩm định giá bị hạn chế về trình độ thẩm định, không có chuyên môn sâu về lĩnh vực này, bị hạn chế về nguồn thông tin về bất động sản trên thị trường, khả năng dự báo biến động về giá trị của tài sản thấp. Do đó việc định giá bất động sản kém hiệu quả, dễ rủi ro và mất nhiều thời gian.
Chính vì thế, để nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản, BIDV cần thành lập bộ phận định giá bất động sản một cách chuyên nghiệp, đồng thời xây dựng quy trình định giá bất động sản gắn với thị trường, tạo điều kiện hỗ trợ cho công tác tín dụng đạt hiệu quả. Việc định giá BĐS cần đảm bảo đủ những nội dung sau:
- Vị trí, quy mô của BĐS.
- Tính chất và thực trạng của BĐS. - Tình trạng pháp lý của BĐS. - Các hạn chế của BĐS.
- Phương pháp định giá BĐS. - Thời điểm định giá BĐS. - Giá của BĐS.
Bộ phận thẩm định giá phải thường xuyên theo dõi biến động thị trường bất động sản, giá cả thị trường, am hiểu quy định của pháp luật về nhà đất, định giá lại bất động sản theo chu kỳ hàng quý, hàng năm hoặc khi có biến động bất thường của thị trường. Bộ phận này phải thông báo kịp thời đến các bộ phận liên quan về biến động của giá trị tài sản đảm bảo để có biện pháp kịp thời đảm bảo an toàn tín dụng.
Việc hoàn thiện giấy tờ pháp lý về tài sản đảm bảo sẽ quyết định khả năng thu hồi vốn của ngân hàng nhanh hay chậm nếu phát sinh rủi ro. Trường hợp khách hàng mất khả năng trả nợ, ngân hàng sẽ khó phát mại tài sản do hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ, cần thêm nhiều thủ tục xác minh, kéo dài thời gian của ngân hàng và các chi phí khác phát sinh . . . Vì vậy, đối với các tài sản đảm
bảo là tài sản hình thành trong tương lai, đòi hỏi cán bộ thẩm định giá cũng như cán bộ liên quan phải theo dõi chặt chẽ việc hoàn chỉnh giấy tờ sở hữu và các thủ tục liên quan đến nhận tài sản thế chấp (đăng ký giao dịch bảo đảm), tránh để xảy ra rủi ro khách hàng dùng tài sản đã thế chấp tại BIDV để thế chấp tại ngân hàng khác.
Đối với những bất động sản có giá trị lớn, vượt quá khả năng của cán bộ, BIDV cần có quy định cụ thể về việc thuê tổ chức định giá độc lập nhằm đảm bảo BĐS thế chấp được định giá một cách chính xác nhất.