2 Đánh gá hng ề hot động ho aybất động sả nt Ngân hng
2.3.3. Những tồn tại cần khắc phục
- Thứ nhất, BIDV tăng nhanh mức dư nợ cho vay BĐS mà không tính đến những rủi ro tiềm ẩn.
Khi thị trường chứng khoán xuống dốc trầm trọng, hầu hết vốn kinh doanh chứng khoán đổ vào thị trường BĐS, gần như ngay lập tức thị trường BĐS sốt lên nhanh chóng. Các Ngân hàng thương mại không bỏ l ỡ cơ hội này đã lao vào cho vay. Tuy tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS tại BIDV đang ở mức kiểm soát nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao. Trong giai đoạn thị trường BĐS sốt nóng, BIDV đã tăng nhanh dư nợ cho vay BĐS nhằm tối đa hóa lợi nhuận, trong đó tiềm ẩn nhiều khoản cho vay đầu cơ BĐS có mức độ rủi ro
cao. Nguy cơ suy giảm thị trường BĐS là tất yếu khi có những biến động về chính sách và thị trường. Cùng với việc chính phủ thắt chặt kênh tín dụng để kiềm chế lạm phát và tình hình suy thoái chung của nền kinh tế, thị trường BĐS tăng trưởng nóng trước đây với nguồn vốn chủ yếu từ kênh ngân hàng đã lộ nguyên bản chất yếu đuối. Hàng hóa BĐS sụt giảm từ 40 đến 60%, một số BĐS dự án bán thấp hơn cả giá gốc nhưng vẫn không có người mua, tính thanh khoản của thị trường k m.
+ Rủi ro trong công tác thu hồi nợ: Khi thị trường suy giảm, khó khăn trong việc thu hồi nợ đến hạn đối với BIDV là không tránh khỏ i. Khách hàng vay BĐS có thể trả nợ bằng nhiều nguồn: từ thu nhập hàng tháng, từ việc cho thuê BĐS, từ hoạt động sản xuất kinh doanh . . . nhưng thực tế cho thấy hầu hết
các khoản vay BĐS đều lấy nguồn trả nợ từ việc bán BĐS. Đối với các nhà đầu tư ngắn hạn bằng nguồn vốn vay ngân hàng thì việc bán BĐS để trả nợ vay gặp rất nhiều khó khăn. Nguy cơ phải xử lý tài sản để thu hồi nợ rất cao. Việc phải xử lý nợ quá hạn mất nhiều thời gian, thủ tục xử lý tài sản đảm bảo cũng rất phức tạp.
+ Rủi ro giá trị tài sản thế chấp thấp hơn giá trị khoản vay: BIDV phải đối mặt với rủi ro này khi chênh lệch giữa khoản vay đối với tài sản thế chấp là BĐS không còn theo tỷ lệ ban đầu vì giá nhà sụt giảm mạnh. Với tình hình hiện nay, khi giá trị nhà đất giảm mạnh so với thời k trước trong khi việc x t duyệt khoản vay của khách hàng lại được định giá cao vào thời điểm thị trường BĐS đang nóng dẫn đến rủi ro cho BIDV khi phát mại tài sản đảm bảo để thu hồi nợ trong trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán.
- Thứ hai, tỷ lệ nợ xấu trong cho vay BĐS theo số liệu chính thức là không cao nhưng có chiều hướng gia tăng. Thị trường BĐS suy giảm nghiêm trọng trong thời gian qua đã gây ra những tiêu cực không nhỏ tới nền kinh tế nói chung và hoạt động của BIDV nói riêng. Nhiều nhà phân tích đều lo ngại
rằng tỷ lệ nợ xấu có nguy cơ tăng cao do rủi ro trong thị trường BĐS, đe dọa sự an toàn của các ngân hàng. Thị trường BĐS mất thanh khoản thì khả năng trả nợ của khách hàng vay kinh doanh BĐS rất khó khăn. Tỷ lệ nợ xấu có nguy cơ tăng cao hơn nữa.
- Thứ ba, tài sản đảm bảo chủ yếu là BĐS. Hiện nay hoạt động ngân hàng nói chung và hoạt động tín dụng BĐS nói riêng vẫn chủ yếu dựa vào tài sản đảm bảo, trong đó tài sản là BĐS chiếm tỷ trọng lớn với giá trị tài sản thế chấp thường cao hơn so với mức cho vay và BIDV cũng không phải một ngoại lệ. Tuy nhiên, việc áp dụng hình thức cho vay như vậy lại cho thấy đằng sau nó là khả năng đánh giá khách hàng, đánh giá thị trường BĐS của BIDV vẫn còn nhiều hạn chế. Việc cho vay dựa trên việc thẩm định tính khả thi của dự án, mức độ tín nhiệm của khách hàng, khả năng quản trị rủi ro trong hoạt động ngân hàng liên quan đến hoạt động cho vay đối với lĩnh vực BĐS mới chính là chìa khóa, nền tảng cơ bản để hoạt động tín dụng BĐS đạt hiệu quả.
- Thứ tư, các sản phẩm cho vay BĐS còn nghèo nàn, chủ yếu tập trung cho vay các dự án BĐS lớn nên mức độ phân tán rủi ro của nguồn vốn không cao.