Về lý thuyết, các nhà nghiên cứu có thể phân chia cho vay BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau. Tuy nhiên, với mục đích của người vay, các khoản vay BĐS có thể chia thành cho vay BĐS cư trú và cho vay BĐS phi cư trú. Theo đó, các khoản cho vay BĐS cư trú liên quan đến mục đích của người vay là mua nhà, căn hộ để ở; hoặc vay xây dựng, sửa chữa, cải tạo ngôi nhà. Đối với cho vay phát triển BĐS phi cư trú, việc cấp tín dụng cho những khoản vay hướng đến việc xây dựng những tòa nhà chung cư, tòa nhà văn phòng cho thuê cũng như việc phát triển các khu biệt thự cùng với cơ sở hạ tầng xung quanh khu biệt thự đó.
a. Cho vay bất động sản nhà cư trú
Về lý thuyết, cho vay BĐS cư trú thuộc nhóm vay tiêu dùng với mụ c đích nhằm tài trợ những nhu cầu cư trú của các cá nhân. Xét trên giác độ quản lý khoản vay, cho vay BĐS cư trú có thể chia thành ba nhóm chính sau:
Cho vay BĐS nhà ở theo phương thức cổ điển. Đây thực chất là phương thức cho vay trả góp cổ điển mà đối tượng vay là ngôi nhà, căn hộ hoặc các chi phí xây dựng, sửa chữa ngôi nhà, căn hộ. Những khoản vay này thường được trả gốc và lãi trong nhiều năm theo nhiều phương thức khác nhau như: lãi gộp, gốc đều và lãi theo số dư thực tế, hoặc niên kim. Về nguyên tắc, chính sách cho vay của ngân hàng thay đổi tùy tình hình thị trường. Tuy nhiên, ngân hàng sẽ yêu cầu người vay phải có ít nhất 10% - nghĩa là chỉ cho vay tối đa 90% - trị giá căn nhà. Số tiền trả góp hàng tháng thì không nên vượt quá mức an toàn là một phần ba mức thu nhập trước khi tính thuế.
Với phương thức cho vay BĐS nhà ở cổ điển, việc quyết định cho vay luôn dựa rất nhiều vào hai yếu tố: (1) chất lượng của BĐS (ở đây BĐS vừa là đối tượng vay cũng vừa là tài sản thế chấp tại ngân hàng) và (2) khả năng, mong muốn cũng như thiện chí trả nợ của khách hàng. Trong đó, khả năng, mong muốn và thiện chí trả nợ của khách hàng được đánh giá trên cơ sở kết hợp hai phương thức: định tính và định lượng. Định tính là việc sử dụng kinh nghiệm của cán bộ tín dụng để đánh giá toàn diện về khách hàng. Định lượng là phương pháp phổ biến hiện nay và thường được gọi là phương pháp chấm điểm tín dụng. Theo đó, tất cả các tiêu thức liên quan đến khả năng, mong muốn và thiện chí trả nợ của khách hàng sẽ được quy ra hệ thống điểm số. Qua hệ thống này, ngân hàng sẽ xếp hạng khách hàng thành các nhóm nợ từ chất lượng tốt (AAA) đến xấu (D). Đồng thời, với hệ thống điểm chuẩn, ngân hàng sẽ ra những quyết định tài trợ phù hợp. Ngân hàng thường kết hợp cả phương pháp định tính và định lượng để đưa ra quyết định cho vay phù hợp nhất với chính sách tín dụng cũng như sự an toàn của chính ngân hàng.
Nói chung, cho vay BĐS nhà ở theo phương thức cổ điển luôn là loại hình phổ biến tại các ngân hàng thương mại và xét về bản chất, phương thức cho vay này nếu được thực hiện bài bản thì sẽ không quá rủi ro với hoạt động ngân hàng. Xét cho cùng, mọi con người đều có nhu cầu sở hữu một ngôi nhà và họ sẽ cố gắng làm việc để chi trả nợ vay.
Cho vay thế chấp BĐS dưới chu ẩn. Nợ dưới chuẩn liên quan đến BĐS được hiểu là các khoản cho vay BĐS nhà ở của các đối tượng có mức tín nhiệm thấp. Những đối tượng đi vay này thường là những người nghèo, không có công ăn việc làm ổn định, vị thế xã hội thấp hoặc có lịch sử thanh toán tín dụng không tốt trong quá khứ. Những đối tượng này tiềm ẩn rủi ro không có khả năng thanh toán nợ đến hạn và do đó rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng truyền thống vốn chỉ dành cho những đối tượng
trên chuẩn. Chính vì vậy, nợ dưới chuẩn có mức độ rủi ro tín dụng rất cao song bù lại có mức lãi suất cũng rất hấp dẫn.
Cho vay dựa trên giá trị ròng của ngô i nh à.
Tại một số quốc gia, trên cơ sở cho phép của pháp luật, một hình thức cho vay BĐS mới được hình thành: cho vay trên giá trị ròng của ngôi nhà. Trong loại hình cho vay này, người sở hữu nhà có thể được vay trên cơ sở giá trị ròng của ngôi nhà, tức là mức chênh lệch giữa giá trị thị trường ước tính của ngôi nhà và giá trị phần đi vay thế chấp của ngôi nhà đó. Như vậy, nếu nhà được mua với giá 100.000USD và khoản vay thế chấp là 70.000USD; do lạm phát cũng như việc gia tăng nhu cầu về nhà cửa, giá trị thị trường của ngôi nhà đó là 120.000USD thì người chủ nhà sẽ có khoảng 50.000USD làm cơ sở để đi vay (bằng 120.000USD - 70.000USD).Chủ nhà có thể sử dụng giá trị ròng này để vay nhằm các mục đích như hiện đại hóa ngôi nhà, mua ngôi nhà khác hoặc dùng cho các mục đích hợp pháp khác.
Có 2 loại vay trên giá trị ròng của ngôi nhà được sử dụng hiện nay là cho vay truyền thống và cho vay hạn mức tín dụng trên giá trị ròng của ngôi nhà.
Thứ nhất, đối với loại cho vay truyền thống, khoản vay được cấp trong một thời gian nhất định vài tháng hoặc vài năm và được sử dụng chủ yếu để cải tạo nhà cửa. Cho vay nhà theo kiểu truyền thống thường được hoàn trả bằng những khoản trả góp bằng nhau hàng tháng hoặc hàng quý.
Thứ hai, đối với loại hình cho vay hạn mức tín dụng trên giá trị ròng của ngôi nhà, các ngân hàng định ra một mức tín dụng tối đa bằng cách lấy một tỷ lệ phần trăm giá trị của ngôi nhà đã được định giá (ví dụ 75%) trừ đi khoản tiền người tiêu dùng còn nợ trên khoản vay thế chấp hiện tại. Lượng tín dụng tối đa có thể được điều chỉnh dựa trên thu nhập của người tiêu dùng, các khoản nợ khác cộng với những món vay trong quá khứ của họ.
Những hạn mức tín dụng này được sử dụng cho bất cứ mục đích hợp pháp nào, không phải chỉ những khoản chi tiêu liên quan đến nhà cửa, chẳng hạn như việc mua ô tô hoặc tài trợ cho việc học đại học. Hơn thế nữa, nhiều hạn mức tín dụng mang tính luân chuyển, điều này có nghĩa là người tiêu dùng có thể vay đến mức tối đa, hoàn trả tất cả hoặc một phần số tiền đã vay và lại được vay tiếp có thể lên đến mức tối đa . . . cho tới khi dòng tín dụng đáo
hạn, nên nó thường mang một lãi suất thấp và thời gian hoàn trả dài hạn. Nhờ vậy, mức trả góp của người vay có thể thấp hơn mức thanh toán yêu cầu với khoản vay tiêu dùng thông thường. Hình thức cho vay với giá trị ròng truyền thống thường được đặt giá với mức lãi suất dài hạn trong khi lãi suất áp dụng cho hình thức hạn mức tín dụng lại được gắn chặt với lãi suất ngắn hạn.
b. Cho vay BĐSphi cư trú
Như đã trình bày ở trên, cho vay BĐS phi cư trú là cho vay xây dựng các tòa nhà, khu chung cư, phát triển đất cũng như cơ sở hạ tầng liên quan đến BĐS.
Tại Mỹ, các khoản cho vay phi cư trú ví dụng các khoản cho vay phát triển đất cung cấp một khoản tín dụng để nhà đầu tư xây dựng đường xá, cầu cống và các tiện nghi công cộng khác, chuẩn bị đất xây dựng để phát triển quỹ đất với mục tiêu kinh doanh. Thông thường, các ngân hàng Mỹ cho vay không quá 75% giá trị ước tính của lô đất và rất thận trọng trong việc lựa chọn để cho vay. Khoản cho vay phát triển đất đòi hỏ i sự giám sát chặt chẽ. Hợp đồng cho vay bao gồm một cơ chế chuyển nhượng được quy định trước, chỉ rõ khi nào, bằng cách nào và với giá nào lô đất được chuyển nhượng. Hơn nữa, hợp đồng quy định số tiền bán từng lô phải được chuyển trả nợ vay. Khoản cho vay phát triển đất thường gặp nhiều rủi ro vì việc hoàn trả thường dựa vào việc bán các lô đất. Một đề nghị vay được tài trợ sau khi ngân hàng đã đánh giá kỹ lư ng kinh nghiệm và độ vững mạnh về tài chính của chủ đầu tư. Ngân hàng thương mại lưu tâm đến việc kinh doanh đất và buộc nhà kinh
doanh đất phải biết đầy đủ các sự kiện liên quan đến các lô đất sẽ bán. Lý do của hành động này là từng xuất hiện quá nhiều rủi ro liên quan đến kinh doanh đất đai tại bất cứ quốc gia nào.
Nếu đem so sánh, có thể thấy, kiểu cho vay BĐS phi cư trú mang nhiều đặc điểm của một khoản cho vay thương mại. Khi quyết định số tiền cho vay, ngân hàng phải xem xét đến các chi phí xây dựng dự tính, giá thị trường dự đoán khi tòa nhà xây dựng xong, khả năng tài chính và quản lý của nhà thầu. Thông thường, các khoản cho vay xây dựng được cấp phát dần theo tiến trình xây dựng. Cũng giống như tất cả các hình thức cho vay, rủi ro vẫn nằm trong cho vay xây dựng, và là nguyên nhân chủ yếu cần có sự giám sát nghiêm ngặt. Nhân viên ngân hàng phải có kiến thức trong nhiều lĩnh vực: chi phí xây dựng, giá nguyên vật liệu, giá địa điểm, nhu cầu về nhà cửa, các phát triển bất lợi không thấy trước có thể xảy ra, thời tiết có thể làm cho việc xây dựng chậm lại,
việc cung ứng nguyên liệu chậm, các chi phí xây dựng có thể gia tăng, nhu cầu về sản phẩm cuối cùng có thể thay đổi . . . Các yếu tố này và những yếu tố khác,
có thể ảnh hưởng bất lợi đến khả năng hoàn trả dự án của nhà thầu.
Việc điều hành một khoản vay BĐS phi cư trú rất phức tạp. Theo kinh nghiệm của ngân hàng Mỹ, một cam kết hoàn thành hợp đồng, nghĩa là hoàn tất tòa nhà, giữa ngân hàng và nhà thầu phải được ký kết. Nếu nhà thầu không hoàn thành, công ty bảo hiểm hay người bảo lãnh bảo vệ cho người có hợp đồng kh i thiệt hại, bao gồm mức bồi thường theo hợp đồng. Các tài liệu khác thường được ngân hàng yêu cầu đối với nhà đầu tư bao gồm bảo hiểm quyền sở hữu, bảo hiểm hỏ a hoạn và tai nạn, kiểm nghiệm, giấy phép xây dựng, nghiên cứu ảnh hưởng môi trường ... Một tài liệu quan trọng khác là thư ủy thác, đó là hợp đồng cam kết giữa người đi vay và người cho vay về việc cấp tín dụng dài hạn. Trong đó khoản cho vay xây dựng có thể phù hợp với các yêu cầu của nó, nhưng ngân hàng có thể không sẵn sàng tài trợ cho khoản vay
dài hạn vì quy mô của nó, thời gian đáo hạn và hình thức cho vay này không đáp ứng các đòi hỏ i về thanh khoản được ấn định.
Nói tóm lại, việc phân loại khoản vay BĐS sẽ được dựa theo nhiều tiêu thức khác nhau tùy thuộc vào mục tiêu quản lý của ngân hàng. Tuy nhiên, việc phân loại theo tiêu thức cư trú và phi cư trú sẽ giúp ngân hàng quản lý hiệu quả nguồn trả nợ bởi đặc tính khác nhau trong mục đích sử dụng vốn và dòng tiền trả nợ của hai đối tượng cá nhân và doanh nghiệp [4].