Có 5 phương pháp định giá tài sản đảm bảo, một tài sản có thể được định giá bằng một hoặc nhiều phương pháp khác nhau tuỳ thuộc vào đặc điểm của từng loại tài sản cụ thể.
1.3.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
- Khái niệm: là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần định giá hoặc gần với thời điểm cần định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
Giá tài sàn mục tiêu = Giá bán tài sản so sánh ± Mức điều chỉnh giá sự sai khác tương tự cần định giá
- Phạm vi áp dụng: Thẩm định các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường. Thường được sử dụng rộng rãi nhất.
Các bước tiến hành định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những tài sản tương tự với tài sản cần định giá được giao dịch trong thời gian gần với thời điểm định giá. Các yếu tố của tài sản tương tự bao gồm các đặc tính về kỹ thuật, thiết kế, tính năng sử dụng...
Bước 2: Tiến hành kiểm tra, phân tích các thông tin về tài sản tương tự tài sản cần định giá mà cán bộ định giá thu thập được. Phân tích, so sánh nhằm rút ra những điểm tương tự và khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần định giá với tài sản so sánh.
Bước 3: Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh các thông tin cho phù hợp với tài sản cần định giá. Trên thực tế, cán bộ định giá thường lựa chọn thông tin của 3 đến 5 tài sản tương tự, để điều chỉnh cho phù hợp với tài sản cần định giá.
Bước 4: Ước tính giá trị của tài sản cần định giá trên cơ sở giá của các tài sản so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
- Ưu điểm:
+ Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường.
+ Kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường, nên dễ được mọi người chấp nhận.
- Nhược điểm:
+ Các thông tin dùng làm cơ sở so sánh phải rõ ràng, chính xác. Nếu các thông tin giao dịch không chính xác thì không sử dụng được phương pháp này.
+ Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với tài sảncần định giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước thời điểm cần định giá tài sản mục tiêu). Trong điều kiện thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn thì phương pháp này sẽ trở nên kém hiệu quả.
hoặc đang phát triển. Những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng phương pháp này không những rất khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục.
1.3.3.2. Phương pháp thu nhập
- Khái niệm: là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
- Phạm vi áp dụng: Phương pháp trên được sử dụng hạn chế, áp dụng cho một số đối tượng tài sản (các bất động sản như nhà hàng khách sạn..), thường được kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp và dùng như một phương pháp kiểm chứng. Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:
+ Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn. Phương pháp này có 3 bước thực hiện như sau:
Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi loại tỷ suất vốn hoá thích hợp.
Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hoá hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập. Bước 3: Áp dụng công thức vốn hoá trực tiếp:
Trong đó: V : giá trị tài sản
I : thu nhập ròng trong một năm, R : tỷ suất vốn hoá, GI : hệ số thu nhập (GI = 1/R).
+ Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau. Các bước tiến hành phương pháp này như sau: Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.
sản vào cuối kỳ.
Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí đồng thời ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ.
Bước 4: Xác định giá trị tài sản bằng công thức chiết khấu dòng tiền. Dòng tiền không đều:
Trong đó:
I : nguồn vốn đầu tư ban đầu CFt : dòng tiền ròng năm thứ t n : tuổi thọ kinh tế
r : tỷ lệ chiết khấu
Dòng tiền đều: Khi CF1 = CF2 = ... = CFn = A thì
- Ưu điểm:
+ Công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu.
+ Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin đáng tin cậy. - Nhược điểm:
+ Nhiều số liệu phải ước tính, điều chỉnh, vì vậy đòi hỏi phải có thông tin đầy đủ và kỹ thuật điều chỉnh cao.
+ Việc xác định chính xác tổng thu nhập trong từng năm và dự đoán thu nhập trong tương lai là một công việc rất khó khăn, đặc biệt đối với những quốc gia mà nền kinh tế thị trường chưa phát triển. Do vậy các thông tin dự đoán có thể mang yếu tố cảm tính nên độ chính xác của kết quả định giá bị hạn chế.
1.3.3.3 Phương pháp chi phí
- Khái niệm: là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
- Phạm vi áp dụng: Thường sử dụng khi thiếu thông tin về tài sản tương tự để so sánh; định giá các tài sản chuyên dùng, tài sản đã qua sử dụng hoặc làm phương pháp kiểm chứng.
Việc định giá theo phương pháp chi phí được tiến hành theo trình tự sau: Bước 1: Ước tính giá trị tài sản tương tự tài sản cần định giá thông qua ước tính chi phí để tạo ra tài sản đó sao cho tài sản có tính hữu ích tương đương với tài sản cần định giá. Việc ước tính phải tuân thủ quy định của Nhà Nước và so sánh với mặt bằng giá thị trường.
Bước 2: Ước tính giá trị hao mòn thực tế của tài sản, bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình.
Bước 3: Ước tính giá trị của tài sản cần định giá theo công thức:
Giá trị của tài sản cần định giá = Giá trị của tài sản tương tự - Giá trị hao mòn
- Ưu điểm:
+ Phương pháp chi phí là phương pháp được sử dụng hữu hiệu khi định giá các tài sản ít được giao dịch, mua bán trên thị trường hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai.
+ Phương pháp này tương đối đơn giản về mặt toán học, số liệu dùng để tính toán tương đối cập nhật.
- Nhược điểm:
+ Chi phí tạo ra tài sản không phải lúc nào cũng bằng và phù hợp với giá trị tài sản. Chính vì thế, định giá dựa trên chi phí nhiều khi không phản ánh đúng giá trị thị trường. Ngoài ra phương pháp chi phí còn tính toán chi phí của từng bộ phận cấu thành tài sản, vì thế tổng giá trị của nhiều bộ phận trong một tài sản nhiều khi càng tách rời giá trị toàn bộ tài sản.
Giá trị hao mòn tích lũy (do hao mòn hữu hình
và hao mòn vô hình) Chi phí tái tạo hay
chi phí thay thế máy móc thiết bị Giá trị
máy móc thiết bị
+ Việc ước tính hao mòn tài sản nhiều khi phụ thuộc vào kiến chủ quan của người định giá.
+ Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải am hiểu về kỹ thuật xây dựng, kinh tế xây dựng cũng như về thị trường đầu tư xây dựng cơ bản.
1.3.3.4 Phương pháp thặng dư
- Khái niệm: là phương pháp ước tính giá trị thị trường hiện tại của tài sản dựa trên cơ sở ước tính giá trị phát triển của tài sản sau khi trừ đi tất các các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dư được biểu hiện bằng công thức sau:
Giá trị hiện tại của tài sản = Giá trị phát triển tài sản – Chi phí phát triển tài sản - Phạm vi áp dụng: Phương pháp thặng dư được sử dụng chủ yếu trong việc định giá các tài sản có thể phát triển được hoặc có tiềm năng để phát triển. Đặc biệt, phương pháp thặng dư được áp dụng hữu hiệu trong việc thẩm định giá các dự án đầu tư bất động sản như xây dựng nhà ở, văn phòng cho thuê...
Các bước tiến hành định giá theo phương pháp thặng dư
Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án.
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá tại thời điểm cần định giá.
Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần định giá.
Bước 4: Xác định giá trị của tài sản cần định giá thông qua công thức của phương pháp thặng dư (lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển).
- Ưu điểm:
+ Đây là phương pháp định giá khá đơn giản, dựa trên các dự liệu về thị trường nên dễ thuyết phục khách hàng.
+ Phương pháp định giá này được thực hiện thông qua việc mô tả một quá trình đầu tư, vì vậy có giá trị trong việc tư vấn đầu tư.
+ Để xác định được việc sử dụng cao nhất và tốt nhất là rất khó khăn.
+ Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các biến động của thị trường.
1.3.3.5 Phương pháp lợi nhuận
- Khái niệm: là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
- Phạm vi áp dụng: Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản.
Các bước tiến hành định giá theo phương pháp lợi nhuận Bước 1: Ước tính tổng lợi nhuận ròng của tài sản.
Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận, bao gồm: lãi trên vốn, tiền công cho nhà điều hành, tiền thưởng cho người lao động, v.v..
Bước 3: Xác định lãi suất vốn hóa.
Bước 4: Ước tính giá trị của tài sản cần định giá theo công thức vốn hóa thu nhập - Ưu điểm:
+ Phương pháp lợi nhuận không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể của tài sản.
+ Phương pháp này thích hợp với việc xác định giá trị tài sản không có giao dịch trên thị trường với cơ sở là thu nhập của một loại hình kinh doanh cụ thể đạt được trong đó có sự đóng góp từ tài sản.
- Nhược điểm:
+ Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có kiến thức vững vàng về loại hình kinh doanh đó.
+ Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được thu nhập thực của tài sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành tài sản đó.