đảm bảo và quy trình định giá tài sản đảm bảo
2.1.2.1 Điều kiện nhận tài sản làm tài sản đảm bảo và danh mục tài sản đảm bảo tại Ngân hàng Đại Dương
* Điều kiện nhận tài sản làm tài sản đảm bảo
Ngân hàng Đại Dương nhận tài sản làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay khi tài sản đáp ứng được các điều kiện như sau:
Do Ngân hàng Đại Dươngvà Bên bảo đảm thỏa thuận, có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai;
Tài sản đảmbảo phải là tài sản được phép giao dịch;
Tài sản đảm bảo thuộc sở hữu của Bên bảo đảm mà Bên bảo đảm có toàn quyền dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ với Ngân hàng đại dương theo quy định của pháp luật;
Bên bảo đảm phải có các giấy tờ chứng minh tài sản đảm bảo thuộc sở hữu của mình. Đối với tài sản đảm bảo có quy định phải đăng kí quyền sở hữu, quyền sử dụng
thì Bên bảo đảm phải có các giấy đăng kí quyền sở hữu, quyền sử dụng theo đúng quy định của pháp luật và Ngân hàng Đại Dương. Đối với tài sản hình thành trong tương lai, Bên bảo đảm phải có các giấy tờ chứng minh tài sản sẽ thuộc quyền sở hữu của Bên bảo đảm sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm theo các quy định của pháp luật và Ngân hàng Đại Dương;
Tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền quản lý tài sản; không thuộc đối tượng bị hạn chế giao dịch theo quy định của pháp luật hay theo thỏa thuận của chủ sở hữu, người nắm quyền sử dụng; không phải là đối tượng đang bị niêm phong, phong tỏa, kiểm soát đặc biệt, sung công, tịch thu hay bất kì biện pháp tương tự nào khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Tài sản đảm bảo không bị sử dụng vào các mục đích công ích hoặc quốc phòng, an ninh và các mục đích đặc biệt khác theo quy định của các văn bản quy phạm pháp luật hoặc bất cứ văn bản nào khác có liên quan của cấp có thẩm quyền làm hạn chế quyền chuyển nhượng;
Tại thời điểm ký giao dịch bảo đảm, tài sản đảm bảo không bị một cơ quan có thẩm quyền nào tuyên bố sẽ bị thu hồi, tịch thu hoặc kê biên;
Đối với tài sản dễ bị cháy nổ, trộm cắp hoặc dễ gây rủi ro khi vận hành, khai thác, bảo quản và các tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm, Bên bảo đảm phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn của hợp đồng bảo đảm với Ocean Bank và hợp đồng bảo hiểm quy định Ngân hàng dại dương là Bên thụ hưởng bảo hiểm. Khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản đảm bảo và Bên bảo đảm phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản được bảo hiểm đang được dùng làm tài sản đảm bảo tại Ngân hàng đại dương;
- Đối với tài sản đảm bảo là tài sản thuộc quyền quản lý của doanh nghiệp nhà nước, ngoài các điều kiện trên, phải đáp ứng thêm các điều kiện, thủ tục theo quy định hiện hành của pháp luật và quy định của ngân hàng đại dương (nếu có).
* Danh mục tài sản đảm bảo tại ngân hàng Đại Dương bao gồm: - Tài sản đảm bảo là Bất động sản
- Tài sản đảm bảo là động sản
vàng bạc, đá quý... + Hàng hóa
- Các loại tài sản đảm bảo đặc biệt khác
2.1.2.2 Phân cấp định giá và thời gian hoàn thiện việc định giá và phê duyệt giá trị tài sản
• Phân cấp định giá tài sản đảm bảo
- Việc định giá chính thức tài sản đảm bảo được phân cấp thực hiện theo các tiêu chí: Loại tài sản, vị trí địa lý, giá trị tài sản, mức độ phức tạp của việc thẩm định, định giá tài sản.
- Trước khi gửi hồ sơ đề nghị định giá chính thức tài sản đảm bảo, các đơn vị định giá thuộc khối tín dụng được phép tự thực hiện nếu đơn vị có khả năng thực hiện việc định giá sơ bộ. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng, rút ngắn thời gian lập hồ sơ tín dụng, tránh lãng phí thời gian, chi phí cho việc định giá chính thức đối với các hồ sơ không được cấp tín dụng.
- Đối với các tài sản đặc thù, ngoại lệ không thuộc danh mục được làm tài sản đảm bảo tại Ngân hàng Đại Dương hoặc chưa có trong quy định được nhận tài sản đảm bảo thì cần có sự phê duyệt của Giám đốc Khối tín dụng hoặc cấp có thẩm quyền phê duyệt trước khi chuyển hồ sơ để định giá chính thức.
Thời gian hoàn thiện việc định giá và phê duyệt giá trị tài sản
Thời gian tối đa để hoàn thiện việc định giá hoặc phê duyệt giá trị tài sản đảm bảo trong điều kiện thông thường tại Phòng Quản lý tài sản đảm bảo (sau khi nhận đủ hồ sơ về tài sản để thực hiện việc định giá) như sau:
2.1.2.3 Quy định của Ngân hàng Đại Dương về tài sản đảm bảo và định giá tài sản đảm bảo (2015-2018)
Bảng 1: Quy định về thời gian hoàn thiện việc định giá và phê duyệt giá trị tài sản
Khoảng cách/Bán kính
Thời hạn định giá
Thời hạn phê duyệt giá trị/báo
giá tài sản TT Loại TSBĐ (tính từ Phòng Quản lý TSBĐ/Bộ phận thẩm định TSBĐ) (từ khi khách hàng bố trí xem xét TSBĐ và cung cấp đủ hồ sơ) (trường hợp không phải đi kiểm tra hiện
trạng, kể từ khi khách hàng cung cấp đủ hồ sơ) 1 Bất động sản, động sản (không bao gồm các TSBĐ tại khoản 2 dưới đây)
Đến 30 km 02 ngày làm việc 01 ngày làm việc
Trên 30 km
03 ngày làm việc
(không bao gồm thời gian đi lại trên đường)
02 ngày làm việc
2
Nhà xưởng/Máy móc thiết bị/ Hàng hóa
05 ngày làm việc (không bao gồm thời
gian đi lại trên đường)
02-03 ngày làm việc
07 ngày làm việc (Trường hợp tài sản đặc thù, phức tạp, khó định giá chuyên viên
3
TSBĐ đặc thù phức tạp
định giá cần có thêm thời gian thì báo cáo
03-05 ngày làm việc
lãnh đạo và thống nhất kế hoạch định giá với đơn vị kinh
doanh)
Thời gian hoàn thiện việc định giá tài sản đảm bảo có thể được thay đổi theo cam kết chất lượng dịch vụ tại các đơn vị định giá do Tổng giám đốc Ngân hàng Đại Dương phê duyệt ban hành theo từng thời kỳ.
2.1.2.4 Quy định về xếp hạng tài sản bảo đảm và tỷ lệ cấp tín dụng tối đa trên giá trị tài sản bảo đảm
• Xếp hạng tài sản bảo đảm
• Tài sản bảo đảm tại Ngân hàng Đại Dương được xếp thành các hạng bao gồm A1, A2, B1, B2, C, D, E, H được quy định chi tiết tại Phụ lục “Bảng xếp hạng và phân loại bảo hiểm đối với TSBĐ”:
Đặc điểm của từng hạng tài sản bảo đảm như sau:
- Tài sản bảo đảm hạng A1, A2 (rất tốt) & hạng B1, B2 (Tốt): là các tài sản rất dễ dàng, nhanh chóng chuyển đổi thành tiền, biện pháp quản lý đơn giản và an toàn, chi phí quán lý thấp, không bị sụt giảm giá trị theo thời gian. Ngân hàng Đại Dương khuyến khích nhận tài sản đảm bảo thuộc dạng này.
- Tài sản bảo đảm hạng C (Trung bình khá): là các tài sản có khả năng chuyển đổi thành tiền nhanh, biện pháp quản lý tương đối phức tạp, khả năng sụt giảm giá trị theo thời gian thấp. Ngân hàng Đại Dương khuyến khích nhận tài sản đảm bảo thuộc dạng này.
- Tài sản bảo đảm hạng D (Trung bình) & hạng E (Dưới trung bình): là các tài sản có khả năng phát mại bị hạn chế, thị trường hẹp, biện pháp quản lý phức tạp, chi phí quản lý cao, có rủi ro tương đối cao về số lượng (dễ tiêu hao, thất thoát,...) và giá trị tài sản (giảm chất lượng, dễ bị hỏng...) theo thời gian. Ngân hàng Đại Dương không khuyến khích nhận tài sản đảm bảo thuộc dạng này.
- Tài sản bảo đảm hạng H (Kém): là các tài sản mà Ngân hàng Đại Dương đánh giá có rủi ro cao trong việc định giá và quản lý. Ngân hàng Đại Dương hạn chế tối đa nhận tài sản đảm bảo thuộc hạng này.
- Tỷ lệ cấp tín dụng tối đa trên giá trị tài sản bảo đảm - Đối với khách hàng cá nhân
Bảng 2.1: Tỷ lệ cấp tín dụng tối đa trên giá tài sản bảo đảm đối với khách hàng cá nhân STT Xếp hàng TSBĐ Tỷ lệ cấp tín dụng tối đa 1 A1 100 2 A2 98 3 B1 75 4 B2 70 5 C 60 6 D 50 7 E 40
(Nguồn: Bảng xếp hạng và phân loại bảo hiểm đối với tài sản bảo đảm)
- Đối với khách hàng doanh nghiệp
Bảng 2.2: Tỷ lệ cấp tín dụng tối đa trên giá tài sản bảo đảm đối với khách hàng doanh nghiệp STT Xếp hạng TSBĐ Xếp hạng khách hàng Nhóm A Nhóm B Nhóm C Nhóm D 1 A1 100 100 100 Không cấp tín dụng 2 A2 98 98 98 3 B1 85 80 75 4 B2 75 70 65 5 C 60 55 50 6 D 50 45 40 7 E 40 35 40
(Nguồn: Bảng xếp hạng và phân loại bảo hiểm đối với tài sản bảo đảm)
2.2.1.4 Quy trình định giá tài sản đảm bảo của Ngân hàng Đại Dương
Quy trình định giá tài sản đảm bảo của ngân hàng Đại Dương phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. Bước 4: Phân tích thông tin.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá.
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá.
- Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích thẩm định giá của khách hàng. Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá.
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm định giá.
- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá:
Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định giá.
- Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải dựa trên cơ sở:
+ Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá.
+ Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan. + Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và cho khách hàng.
Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.
- Xác định cơ sở giá trị của tài sản.
Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
- Giá trị thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 (TĐGVN 01).
- Giá trị phi thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN 02).
Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
-Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá.
- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
+ Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
+ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.
+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
+ Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:
+ Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh.
+ Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:
Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…
Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
+ Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.
Thu thập thông tin.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải thu thập các thông tin sau:
+ Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh. + Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng.
+ Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
+ Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin:
Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận.
Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…).
+ Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập