Quy trình định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được bố cục phù hợp với các nguyên tắc cơ bản, giúp cho cán bộ định giá đưa ra được kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài sản có cơ sở và đáng tin cậy.
Thông thường quy trình định giá tài sản được thực hiện theo các bước sau: Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần định giá
Bước 2: Lập kế hoạch định giá
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin Bước 4: Phân tích thông tin
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần định giá
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả định giá.
Nội dung cơ bản của các bước tiến hành quy trình định giá được trình bày cụ thể dưới đây:
1.3.4.1 Xác định tổng quát về tài sản cần định giá
Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở định giá. Các nội dung cần thực hiện trong bước xác định tổng quát như sau:
- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần định giá.
- Xác định mục đích thẩm định giá của khách hàng và phải được nêu rõ trong báo cáo định giá.
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả định giá.
- Xác định những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá bằng cách đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với các yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng.
- Xác định thời điểm định giá.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá.
- Xác định cơ sở giá trị của tài sản: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
1.3.4.2 Lập kế hoạch định giá
Việc lập kế hoạch một công cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc định giá. Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh. - Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.
1.3.4.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
- Cán bộ định giá phải trực tiếp khảo sát hiện trường: Trong quá trình khảo sát để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, cán bộ định giá cần chụp ảnh tài sản theo các dạng toàn cảnh và chi tiết.
- Thu thập thông tin: thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh; thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng; thông tin về tính pháp lý của tài sản; các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản; các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản. Cán bộ định giá phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin.
1.3.4.4 Phân tích thông tin
- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
- Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản định giá: Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường; xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản.
- Phân tích về khách hàng.
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.
1.3.4.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Cán bộ định giá phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần định giá và cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản
và với mục đích định giá. Ngoài ra cán bộ định giá cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá.
1.3.4.6 Lập báo cáo và chứng thư kết quả định giá
- Báo cáo và chứng thư định giá thể hiện kết quả làm việc của cán bộ định giá. Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành khi kết luận về giá của tài sản được phát biểu trong báo cáo và trình bày cho khách hàng.
- Báo cáo định giá có ba loại, bao gồm: báo cáo mang tính tường thuật chi tiết đầy đủ, báo cáo thường, báo cáo tóm tắt. Tùy theo đối tượng yêu cầu mà cán bộ định giá sẽ cung cấp loại báo cáo phù hợp.