Việc định giá bất động sản tại Ngân hàng Đại Dương trong 4 năm qua (2015- 2018) được thực hiện trên cơ sở tình trạng thực tế của bất động sản và các chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản, các chứng từ hợp pháp khác do khách hàng cung cấp.
Sau khi khách hàng xuất trình giấy tờ liên quan đến tài sản, cán bộ định giá kiểm tra giấy tờ có liên quan đến bất động sản làm tài sản đảm bảo như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất (nhà
phòng địa chính nhà đất và đô thị quận, huyện, thành phố xác nhận về việc thực hiện nộp thuế của chủ sở hữu (nếu có chứng minh thư nhân dân của chủ sở hữu). Tiếp đó cán bộ định giá kiểm tra giá trị thực tế của tài sản, mục đích sử dụng hiện tại, hiện trang của tài sản...Sau đó, cán bộ định giá sẽ tiến hành định giá tài sản đảm bảo này. Phương pháp sử dụng là phương pháp so sánh trên cơ sở trực tiếp khảo sát thị trường và đối chiếu với biểu giá đất thành phố.
Thời gian định giá tài sản đảm bảo là bất động sản: Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày người đi vay cung cấp đầy đủ hồ sơ cho ngân hàng. Ngân hàng Đại Dương có hoạt động tái thẩm định giá tài sản đảm bảo bất động sản 2 năm/1 lần. Trong thực tế triển khai hoạt động định giá trong năm 2018 thì có 312 hồ sơ xin vay tốn tuy nhiên vẫn
*Đối với giá trị quyền sử dụng đất và căn hộ chung cư:
*Đối với tài sản trên đất:
Đối với tài sản gắn liền với đất (không bao gồm căn hộ chung cư) được xác định như sau:
Giá trị tài sản Đơn giá xây Diện tích Thời gian đã sử dụng hình thành trên = dựng mới x xây dựng x (---)
đất của đất (đ/m2) (m2) Thời gian khấu hao *Đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:
Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được xác định Giá trị quyền sử dụng dất và tài sản gắn liền với đất = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản hình thành trên đất Giá trị quyền = Đơn giá + Tổng diện sử dụng đất đất tích đất Giá trị quyền = Đơn giá + Tổng diện căn hộ chung cư căn hộ tích căn hộ
Doanh số cho vay từ tài sản đảm bảo là bất động sản được thể hiện như sau:
Bảng 2.3: Doanh số cho vay từ tài sản đảm bảo là bất động sản
Đơn vị tính: Tỷ đồng STT năm Số lượng khoản vay cho Bất động sản Số tiền giải ngân (tỷ đồng) Thời gian Vay trung bình (năm) Số lượng khoản vay nợ xấu 1 2015 Hồ sơ vay 289 Hồ sơ giải ngân 245 143 8.5 0 Hồ sơ không được giải ngân 44 Hồ sơ duyệt không đúng hạn 15
2
2016
Hồ sơ vay 243 Hồ sơ giải ngân 215 117 8.7 0 Hồ sơ không được giải ngân 28 Hồ sơ duyệt không đúng hạn 13
3
2017
Hồ sơ vay 246 Hồ sơ giải ngân 205 111 9.2 0 Hồ sơ không được giải ngân 41 Hồ sơ duyệt không đúng hạn 11
4
2018
Hồ sơ vay 241
Hồ sơ giải ngân 203 109 9.3 0 Hồ sơ không được giải ngân 38 Hồ sơ duyệt không đúng hạn 9
(Nguồn: Báo cáo kết quả năm 2015-2018 của phòng tín dụng Ngân hàng Đại Dương)
Qua bảng trên ta có thể thấy doanh số cho vay từ tài sản đảm bảo giảm qua các năm từ 143 tỷ đồng năm 2015 xuống 109 tỷ đồng năm 2018 tương ứng mức giảm 34 tỷ đồng tương đương giảm 24%. Nguyên ngân chủ yếu là do hoạt động xiết chặt cho vay của Ngân hàng nhà nước đối với Ngân hàng Đại Dương. Tuy nhiên một điều đáng khả quan là thời gian trung bình đã tăng từ 8.5 năm lên 9.2 năm tương ứng là 0.7 năm.
Số lượng hồ sơ duyệt không đúng hạn qua các năm giảm từ 15 hồ sơ năm 2015 xuống 9 hồ sơ năm 2015. Chủ yếu do những khó khăn trong khâu định giá do hiện tại ngân hàng mới áp dụng hai phương pháp định giá so sánh và phương pháp chi phí. Tuy nhiên, thực tế gặp phải một số trường hợp áp khó định giá khi áp dụng phương
trình hoàn thiện bộ máy quản lý và đội ngũ nhân sự định giá còn yếu cũng một phần tác động đến công tác định giá.
Phương pháp chủ yếu sử dụng để định giá bất động sản của ngân hàng ngân hàng Đại Dương là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.
Phân tích trường hợp điển hình: Tháng 3/2017 Bất động sản của Ông Mai Văn Minh tại số nhà 74F3 KĐT Đại Kim, Hoàng Mai, Hà Nội. Diện tích đất cấp trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 78.7 mét vuông, mặt tiền rộng 4.5 mét vuông, chiều sâu 18 mét vuông, đất ở, sử dụng lâu dài. Hướng đông nam mặt ngõ đi 6m. Giao thông thuận tiện ô, hệ thống điện đường cấp thoát nước đầy đủ, gần hồ Linh đàm. Sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, không có tranh chấp.
Đặc điểm kết cấu ngôi nhà: Nhà khung bê tông, 5 tầng, xây năm 2012, diện tích sử dụng 70.1 mét vuông, nền gạch men còn mới, kết cấu ngôi nhà điện nước còn tốt.
Phân tích và đánh giá các bất động sản dùng làm so sánh:
Tài sản so sánh 1: Địa chỉ số 40F4 KĐT Đại Kim, Hoàng Mai, Hà Nội Tài sản so sánh 2: Địa chỉ số 15F6 KĐT Đại Kim, Hoàng Mai, Hà Nội
Bảng tính kết quả xác định giá quyền sử dụng đất theo phương pháp so sánh:
Nội dung Thửa đất
định giá Tài sản SS1 Tài sản SS2
Tổng diện tích (m2) 78.7 50 45
Giá tham khảo (đồng) Chưa biết 4,100,000,000 3,825,000,000 Đơn giá (vnd/m2) Chưa biết 82,000,000 85,000,000 Thời điểm giao dịch
Giao dịch thành công
Giao dịch thành công yếu tố thị trường Ổn định Ổn định Biến động Tỷ lệ điều chỉnh 0% -1.50% Tình trạng pháp lý SĐCC Tương đồng Tương đồng Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0% Điều kiện thanh toán Thanh toán
ngay
Thanh toán
ngay Thanh toán ngay Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0%
Nội dung Thửa đất
định giá Tài sản SS1 Tài sản SS2
Điều kiện giao thông Ngõ 6 m Ngõ 5 m Ngõ 4.5 m Tỷ lệ điều chỉnh 1.50% 1.70% Môi trường kinh doanh Kinh doanh
được Tương đồng Tương đồng Hướng Đông Nam Bắc Đông Nam Tỷ lệ điều chỉnh 2% 0% Cảnh quan môi trường Thuận tiện
không khí tốt Kém hơn Tương đồng
yế tố khác 2% 0%
Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0% Tổng điều chỉnh 5.5% 0.2%
Mức giá sau điều chỉnh 86,510,000 85,170,000 Giá bình quân (vnd/m2) 85,840,000 Giá lựa chọn (vnd/m2) 85,000,000 Giá làm tròn (vnd/m2) 85,000,000 Xác định chất lượng còn lại ở nhà ở là: TT Kết cấu chính (%) TLGT các KC chính (%) TLCL còn lại (%) B=(Ox A)/100 TLCL còn lại của BĐS C=(B/A)x100 1 Móng 12 92 11.04 93% 2 Khung cột 3 Tường 20 95 19 4 Nền 13 93 12.09 5 Mái 6 Đỡ Mái 15 90 13.5 Tổng 60 55.63
Căn cứ khảo sát thực tế tại hiện trường, nhà 05 tầng có tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại là 93%.
Kết luận: Sau khi thu thập và đánh giá các thông tin về bất động so sác tại địa điểm bất động sản cần thẩm định tọa lạc, phòng thẩm định xác định đơn giá thị trường là 85.200.000đ/m2
- Đơn giá xây dựng áp dụng là 5.250.000đ/m2
- Giá trị ước tính quyền sử dụng đất = 78.7 m2 x 85.200.000đ = 6,689,500,000 đồng
Giá trị ước tính công trình xây dựng = 78.7 m2 x 5 x 5.250.000 x 93% = 1,921,263,750 đ (làm tròn: 1,900,000,000đ)
Như vậy với cách định giá trên ta thấy có những ưu điểm và hạn chế sau: - Ưu điểm:
+ Việc định giá theo cách thức trên thực hiện một cách đơn giản, dễ dàng, không đòi hỏi nhiều nghiệp vụ định giá, các bất động sản so sánh khá tương đồng, phương pháp chi phí chủ yếu là dựa vào nghiệp vụ dự toán để tính toán một cách chính các những chi phí hoàn thành công trình, như vậy nếu như việc ghi chép phản ánh đầy đủ thì số liệu có độ tin cậy cao.
+ Cán bộ tín dụng đã sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị của ngôi nhà và phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị quyền sử dụng đất đảm bảo tính chính xác cho tài sản thẩm định.
- Hạn chế:
+ Để áp dụng phương pháp chi phí thì cán bộ tín dụng phải là người có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng và giá cả bất động sản. Ưu diểm này không phải chuyên viên bất động sản nào cũng có, mà chủ yếu dựa vào kinh nghiệm.
+ Nhân viên định giá chỉ ước tính giá trị còn lại của ngôi nhà theo quan sát thực tế mà không thực hiện tính toán theo phương pháp lý thuyết của phương pháp chi phí dễ dẫn đến việc định giá chủ quan theo ý kiến của nhân viên thẩm định.