được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các quy định pháp luật đất đai về cấp GCNQSDĐ và NSDĐ chỉ nhận được GCNQSDĐ khi và chỉ khi NSDĐ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính thì Nhà nước cấp GCNQSDĐ. Trong đó nghĩa vụ tài chính của NSDĐ quy định tại khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2013: “Người sử dụng đất, chủ sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”
Việc NSDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 63 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 như sau: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ (sau đây gọi là nghĩa vụ tài chính) do cơ quan thuế xác định. Sở TN&MT, Phịng TN&MT, Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thơng tin địa chính cho cơ quan thuế đối với các trường hợp đủ điều kiện và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Nhà nước xác định nghĩa vụ tài chính của NSDĐ khi thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai quy định tại Điều 63 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014, được bổ sung tại khoản 41, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 quy định về việc xác định nghĩa vụ tài chính của NSDĐ. Bên cạnh đó, quy định về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước khi nộp hồ sơ để được cấp GCNQSDĐ bao gồm: Tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí thẩm định và các loại phí khác được quy định cụ thể như sau:
Tiền sử dụng đất
Nhà nước thu tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà khơng có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai 2013. Theo quy định tại điểm a, khoản 1, Quy định tại Điều 6 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Nhà nước thu tiền sử dụng đất để cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, cơng trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà khơng có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, Điều 100 Luật Đất đai 2013. NSDĐ khơng có hành vi vi phạm về đất đai thì NSDĐ khơng phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức cơng nhận. Nếu hạn mức diện tích đất ở vượt hạn mức cơng nhận đất ở thìNSDĐ phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% theo giá đất quy định. Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà có hành vi vi phạm về đất đai, được quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP khi được cấp GCNQSDĐ thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định. Nếu diện tích đất vượt hạn mức cơng nhận đất ở thì nộp 100% tiền sử dụng đất theo bảng giá đất quy định.
Theo quy định tại Điều 7 của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Việc Nhà nước thu tiền sử dụng đất khi cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất kể từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà khơng có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm sử dụng đất mà khơng có hành vi vi phạm quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% diện tích đất trong hạn mức. Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức thì phải nộp 100%.
Như vậy, việc Nhà nước thu tiền sử dụng đất của NSDĐ trước khi được cấp GCNQSDĐ là nghĩa vụ phải thực hiện của NSDĐ. Mức thu tiền sử dụng đất được tính tuỳ theo thời điểm NSDĐ, đồng thời phải chứng minh được việc
sử dụng đất trước hoặc từ ngày 15/10/1993 và các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 trong quá trình sử dụng đất có hành vi vi phạm về đất đai quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cần xác định rõ hạn mức đất ở được sử dụng trong hạn mức hay ngoài hạn mức là cơ sở căn cứ để Nhà nước thu tiền sử dụng đất.
Lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ NSDĐ thực hiện theo quy định tại Điều 6 của Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2016 về lệ phí trước bạ. Ngồi ra, theo Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21 tháng 2 năm 2019 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ được quy định tại khoản 1 Điều 1, lệ phí trước bạ đối với nhà, đất như sau:
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Mức thu lệ phí trước bạ được quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP của Chính phủ về lệ phí trước bạ với mức thu được tính là 0,5 % cho nhà và đất.
Lệ phí thẩm định và các loại phí khác
Ngoài việc Nhà nước thu tiền sử dụng đất, Lệ phí trước bạ. NSDĐ cịn phải thực hiện thêm các loại phí và lệ phí khác theo quy định tại Thơng tư số 85/2019/TT-BTC ngày 29 tháng 11 năm 2019 của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương, Nghị quyết số 124/NQ-HĐND ngày 09 tháng 12 năm 2016 về ban hành các loại phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân Thành phố, Quyết định số 52/2016/QĐ-UBND ngày 10 tháng 12 năm 2016 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về ban hành mức thu 10 loại phí và 07 loại lệ phí trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh được quy định về thu lệ phí
cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài tài sản khác gắn liền với đất. Riêng đối với mức thu lệ phí trước bạ so với hiện nay là 0,5% trước giờ vẫn giữ nguyên không thay đổi, nhưng với tỉ lệ mức thu này vẫn còn ở mức cao và chưa phù hợp với bản chất của khoản thu này.
Chẳng hạn như: Một thửa đất có giá trị 3 tỷ đồng khi làm thủ tục chuyển QSDĐ, thì lệ phí trước bạ phải đóng là 15 triệu đồng. Mức đóng lệ phí trước bạ trên sẽ khơng phù hợp theo tình hình hiện nay và nếu đem so sánh với mức thu của các loại phí, lệ phí khác thì rõ ràng có thể nhận thấy, lệ phí trước bạ quả thật là một khoản thu khơng phải lệ phí.