sử dụng đất từ thực tiễn tại quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Qua việc phân tích và đánh giá hoạt động về việc cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn trên địa bàn quận Bình Tân. Thơng qua đó từ những phân tích, đánh giá đưa ra định hướng, các yêu cầu trong quá trình triển khai thực hiện. Để cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai và hoạt động cấp GCNQSDĐ được đẩy nhanh tiến độ. Tác giả, đưa ra đề xuất và các giải pháp tốt nhằm để hồn thiện hơn nữa trong cơng tác quản lý Nhà nước về việc cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Bình Tân trong thời gian tới như sau:
Thứ nhất, Sửa đổi quy định tại khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm
2013: “Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, khơng đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, khơng đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai”. Theo quy
định này, UBND quận không được thu hồi GCN đối với các trường hợp đã chuyển nhượng. Việc thu hồi GCN thuộc thẩm quyền của cơ quan Tòa án. Tuy nhiên, vướng mắc ở đây là khơng có đối tượng tranh chấp để cơ quan Tòa án thụ lý giải quyết, mà do cơ quan cấp GCN tự phát hiện nên cơ quan cấp GCN không thể tự khởi kiện cơ quan cấp GCN để cơ quan Tòa án thụ lý giải quyết.
Thứ hai, kiến nghị bổ sung thêm các quy định về việc thu hồi
GCNQSDĐ do khơng giao bản chính giấy chứng nhận khi chuyển quyền một phần.
Thứ ba, sửa đổi điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:
cho phép một đồng sở hữu, đồng sử dụng được phép chuyển nhượng phần quyền của mình trong QSH, khi sử dụng chung của nhóm NSDĐ, sở hữu nhà khi khơng phân chia được.
Thứ tư, việc cấp GCN cho người nhận chuyển quyền bằng giấy tay được
tách ra từ thửa đất đã có GCN theo khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ- CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ cần xem xét chỉ cấp GCNQSDĐ đối với người nhận chuyển nhượng trọn thửa đất nhằm đảm bảo việc thực hiện quy hoạch, tránh việc phân lô, mua bán không hợp lệ.
Thứ năm, kiến nghị cho phép chứng nhận sở hữu đối với các trường hợp
đã được xây dựng theo Giấy phép xây dựng tạm và các trường hợp chuyển nhượng không đúng hiện trạng.
Thứ sáu, kiến nghị xem xét cấp GCNQSDĐ cho các trường hợp cơng
trình xây dựng có diện tích nhỏ hơn, trong diện tích được cấp giấy phép xây dựng trong khu dân cư.
Thứ bảy, cần sửa đổi bổ sung điều chỉnh về thực hiện nghĩa vụ tài chính
trước khi được cấp GCNQSDĐ trước đây với mức thu lệ phí trước bạ theo tỉ lệ phần trăm là 0,5%. Nếu giảm được mức thu phí, lệ phí trước bạ này thì có thể sẽ giảm được hiện tượng trốn thuế Nhà nước do mức đóng cao vượt q khả năng tài chính của một số NSDĐ để NSDĐ dễ dàng thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đồng thời giúp cho cơng tác quản lý Nhà nước bằng GCNQSDĐ dễ dàng kiểm soát hơn và thị trường bất động sản được ổn định hơn.
Thứ tám, từng bước hiện đại hố cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai
bằng việc sử dụng các ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai và hoạt động cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản gắn liến với đất. Đồng thời, hướng tới việc thay thế toàn bộ các loại giấy tờ tồn tại qua nhiều thời kỳ lịch sử để đi đến thống nhất chung trong công tác quản lý Nhà nước bằng một loại giấy tờ GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản gắn liến với đất.
Thứ chín, đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, rõ ràng trình tự, thủ tục hoạt động cấp GCNQSDĐ là rất có ý nghĩa quan trọng để NSDĐ có cơ hội được hiểu về các quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của mình trong quá trình khi tham gia quan hệ đất đai. Qua đó, để họ có cơ hội tiếp cận để yêu cầu cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình và có ý thức trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai.
Mặc dù, đất đai là tài nguyên vô cùng quý và rất nhạy cảm, dễ xảy ra phát sinh tranh chấp. Do đó, cần đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý trong hoạt động về việc cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản gắn liến với đất. Việc đăng ký đất đai phải đảm bảo đúng đối tượng, diện tích đất trong hạn mức được giao, đúng mục đích sử dụng, đúng thời hạn sử dụng, đúng quyền hạn và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, thực hiện đầy đủ các thủ tục đúng phạm vi thẩm quyền, thiết lập đầy đủ hồ sơ theo đúng yêu cầu.
Thứ mười, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ được quy định tại Điều 105 Luật
Đất đai 2013; Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai và được hướng dẫn tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Trong đó có việc ủy quyền cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện ký GCNQSDĐ đối với trường hợp quy
định tại khoản 1, Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và đóng dấu của Sở TN& Môi trường. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa thực hiện được vì (hiện chỉ ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố) nên hồ sơ trễ hẹn vẫn cịn nhiều (do việc ln chuyển trình ký hồ sơ và lượng hồ sơ giải quyết quá nhiều). Do đó cần quy định thẩm quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện ký GCN đối với trường hợp nêu trên (không ủy quyền) hoặc sửa đổi thẩm quyền ký GCN cho UBND quận, huyện đối với trường hợp nêu trên nhằm hạn chế việc trễ hẹn hồ sơ.