- Xác định tài sản chung của hộ gia đình
2.1.5. Bất cập của pháp luật giải quyết tranh chấp về tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng mà tài sản thế chấp có nguồn gốc từ “Hợp
đảm thực hiện hợp đồng tín dụng mà tài sản thế chấp có nguồn gốc từ “Hợp đồng tặng cho tài sản”
Hiệu lực của hợp đồng tặng cho bất động sản chưa có sự thống nhất giữa BLDS năm 2015 và Luật Nhà ở năm 2014. Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng
hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện cơng chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”. Trong khi đó, theo quy định của Khoản 2 Điều 459 BLDS năm 2015 thì
hợp đồng tặng cho tài sản là bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký đối với tài sản tặng cho phải đăng ký sở hữu, còn hợp đồng tặng cho tài sản là bất động sản khơng phải đăng ký có hiệu lực từ thời điểm chuyển giao tài sản. Tại đây, có sự chồng chéo và bất cập giữa BLDS và Luật chuyên ngành. Từ đó dẫn đến nhiều mâu thuẫn trong thực tế như hợp đồng tặng cho là bất động sản đã được công chứng, chứng thực theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 nhưng lại khơng được đăng ký theo quy định của BLDS; Ví dụ: Năm 2018, Ơng A tặng cho B bằng hợp đồng tặng cho tài sản là
quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số XXX có cơng chứng theo quy định của pháp luật nhưng chưa đăng ký quyến sở hữu thì ơng A lại đem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số XXX thế chấp cho Ngân hàng C, nhưng khơng xuất trình hợp đồng tặng cho nêu trên cho Ngân hàng nên Ngân hàng vẫn tiến hành lập thủ tục cho vay. Đến khi ông A khơng trả được nợ thì Ngân hàng tiến hành khởi kiện ra Tịa án để xử lý tài sản đảm bảo là Quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất XXX, thì đã xảy ra nhiều quan điểm xét xử: (1) Có quan điểm cho rằng Hợp đồng tặng cho đã được xác lập trước và đã được công chứng theo quy định của luật chuyên ngành là Luật nhà ở năm 2014 nên sẽ phát sinh hiệu lực đối với ông B và Hợp đồng thế chấp được xác lập giữa Ngân hàng C và ông A sẽ bị vô hiệu, hệ quả là Ngân hàng không thể xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. (2) Có quan điểm cho rằng Hợp đồng tặng cho mặc dù được xác lập trước trên cở sở tự nguyện của các bên và thậm chí là được cơng chứng theo quy định của pháp luật, nhưng lại không tiến hành đăng ký quyền sở hữu theo quy định của BLDS nên sẽ không phát sinh hiệu lực giữa ông A và ông B, Hợp đồng tặng cho đã bị vô hiệu. Việc ông A đem tài sản thế chấp cho Ngân hàng là thực hiện đúng theo quy định của pháp luật có cơng cơng chứng, có đăng ký giao dịch bảo đảm nên Hợp đồng thế chấp trên sẽ có hiệu lực, Ngân hàng được quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.
Nhận xét: Ta có thể thấy, cho dù đi theo hướng xét xử nào thì quyền lợi và nghĩa vụ của các bên đều bị ảnh hưởng do nhận thức pháp luật khác nhau. Vì vậy, tác giả kiến nghị, cần sửa đổi quy định pháp luật để tạo sự thống nhất về hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản là bất động sản giữa Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Nhà ở năm 2014, tránh sự chồng chéo, bất cập giữa các luật với nhau.