nhận định: Ngân hàng và UBND (nơi chứng thực Hợp đồng thế chấp) đều xác nhận khi chứng thực Hợp đồng thế chấp tài sản số 1007XXX ngày 10/11/2010 thì chỉ có đại diện Cơng ty A đến chứng thực, ông Th và bà L (bên thế chấp) không đến UBND và không ký trước mặt người chứng thực. Như vậy, việc chứng thực Hợp đồng thế chấp nêu trên là vi phạm Điều 11, Nghị định 75/NĐ-CP ngày 8/12/2000 của Chính phủ về cơng chứng, chứng thực… Dẫn đến hủy tồn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 18/2013/DS-PT ngày 26/8/2013.
Nhận xét: Việc một bên không đến cơ quan Công chứng, Chứng thực nhưng Hợp đồng thế chấp tài sản vẫn được ký kết dẫn đến hậu quả Hợp đồng vô hiệu. Đây cũng là một sai lầm hết sức phổ biến từ phía Ngân hàng. Nhưng đối với Tòa án cấp phúc thẩm đã khơng đánh giá kỷ càng về tình tiết này nên ra phán quyết không đúng pháp luật.
2.2.2.4. Thực tiễn về pháp luật giải quyết tranh chấp về tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện hợp đơng tín dụng liên quan đến “ủy quyền”
Theo Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 09/2011/KDTM-ST ngày 21/01/2011 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội và Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 127/2011/KDTM-PT ngày 06/7/2011 của Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội về “tranh chấp hợp đồng tín dụng” giữa nguyên đơn: Ngân hàng K; bị đơn: Công ty S (do bà Mai – giám đốc làm đại diện theo pháp luật); người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: 1. Ông Nguyễn Văn M, 2. Bà Trần Thị H.
Để bảo đảm cho Hợp đồng tín dụng số 0055HD-2009 giữa Ngân hàng K và Công ty S (do bà Mai – giám đốc cơng ty làm đại diện theo pháp luật), thì bà Mai với tư cách đại diện theo ủy quyền cho ông M và bà H đã ký Hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với tài sản thế chấp là: quyền sử dụng toàn bộ thửa đất số 136, tờ bản đồ số K, tổ 26, phường Z, quận T, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 101XX do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 08/01/2011 cho ông M và bà H.
(Theo đó, Hợp đồng ủy quyền giữa bà Mai (bên được ủy quyền) với vợ chồng ông M và bà H (bên ủy quyền) có nội dung: “… Bên được ủy quyền (bà Mai)
được toàn quyền chuyển nhượng thửa đất và tài sản gắn liền với đất nói trên theo quy định của pháp luật… hoặc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên để bảo lãnh cho bên thứ ba vay vốn tài Ngân hàng…”).
Đến thời hạn thanh tốn, Cơng ty S không thực hiện đúng nghĩa vụ, Ngân hàng K đã khởi kiện ra Tòa án.
Phán quyết của Tòa án:
+ Tòa án cấp sơ thẩm cho phép Ngân hàng K được quyền xử lý tài sản thế chấp nêu trên nếu đến hạn mà Cơng ty S khơng thanh tốn được khoản nợ.
+ Tòa án phúc thẩm quyết định bác yêu cầu của Ngân hàng K về xử lý tài sản thế chấp, tuyên bố Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để bảo lãnh cho bên thứ ba vay vốn tại Ngân hàng do bà Mai lấy danh nghĩa đại diện cho ông M và bà H vô hiệu, với lý do: Bà Mai dùng tài sản được người khác ủy quyền làm tài sản thế chấp cho tổ chức tín dụng để vay tiền cho Công ty S mà bà Mai cũng chính là người đại diện theo pháp luật là vi phạm Khoản 5, Điều 144,
BLDS năm 2005: “Người đại diện không được xác lập thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc người thứ ba mà mình cùng là người đại diện của người đó”.
Kết quả: Ngân hàng khơng thể xử lý tài sản thế chấp
Tuy nhiên, theo Quyết định giám đốc thẩm số 14/2014/KDTM-GĐT ngày 09/7/2014 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao lại cho rằng: “Tại Hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để bảo lãnh cho bên thứ ba vay vốn tại Ngân hàng ngày 31/12/2008 ghi rõ: Bên thế chấp là ông M và bà H (do bà Mai làm người đại diện theo ủy quyền) với bên nhận thế chấp là Ngân hàng K, bên được bảo lãnh là Cơng ty S. Do đó, khơng thể coi hợp đồng thế chấp này thuộc trường hợp bà Mai xác lập, thực hiện giao dịch với chính mình hoặc với người thứ ba mà bà Mai cũng là người đại diện của người đó theo quy định tại Khoản 5, Điều 144, BLDS năm 2005, vì bà Mai khơng phải là người đại diện theo pháp luật cho Ngân hàng K”.
Kết quả: Ngân hàng được quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
Vụ án 2: Về thời hạn ủy quyền
Theo Quyết định giám đốc thẩm số 38/2013/KDTM-GĐT ngày 16/10/2013 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về “tranh chấp hợp đồng tín dụng” giữa nguyên đơn: Ngân hàng S; bị đơn: Công ty K (do bà Lý – giám đốc làm đại diện theo pháp luật); người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Ông C (chồng bà Lý).
Để bảo đảm cho Hợp đồng tín dụng số 029/07K giữa Ngân hàng S và Công K (do bà Lý làm đại diện); bà Lý đã thế chấp tài sản là nhà và đất tại số 172B đường 3 tháng 2, phường Z, quận M, thành phố H theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 540XXX ngày 06/02/2002 do UBND H cấp cho bà Lý. Tài sản thế chấp nêu trên là tài sản chung của vợ chồng ông C và bà Lý. Thời hạn thế chấp ghi trong Hợp đồng là 01 năm kể từ ngày 29/5/2007 đến 29/5/2008. Tuy nhiên, ông C không thừa nhận chữ ký của Ông trong Giấy ủy quyền ngày 14/6/2006 (về việc ủy quyền cho bà Lý thế chấp tài sản chung của vợ
chồng) nên không đồng ý phát mãi tài sản thế chấp trả nợ cho Ngân hàng S.
nên Ngân hàng S đã khởi kiện ra Tòa án.
Phán quyết của Tòa án:
+ Tại Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 85/2009/KDTM-ST ngày 21/12/2009 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã cho phép Ngân hàng S được quyền xử lý tài sản bảo đảm nêu trên nếu Công ty K không trả được nợ.
+ Tại Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 91/2010/KDTM-PT ngày 15/6/2010, của Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên:
“… HĐTC tài sản số 029/HĐTC.07/29-05-2007 giữa Ngân hàng S và bà Lý bị vô hiệu với lý do: (1) Tài sản bà Lý đem thế chấp cho Ngân hàng S là tài sản chung của vợ chồng bà Lý và ông C; (2) Bà Lý đơn phương ký Hợp đồng thế chấp tài sản để vay vốn cho Công ty C với Ngân hàng S; (3) Bà Lý cho rằng có Giấy ủy quyền của ơng C nhưng ơng C không thừa nhận, xét nếu đúng chữ ký thật của ơng
C thì nội dung Giấy ủy quyền ghi thời gian ủy quyền cho thế chấp tài sản từ ngày 15/6/2006 đến ngày 15/6/2007. Bà Lý ký HĐTC thời hạn 01 năm, kể từ ngày 29/5/2007 đến ngày 29/5/2008 là vượt quá thời gian ủy quyền là vi phạm nội dung ủy quyền.”
+ Quyết định giám đốc thẩm số 38/2013/KDTM-GĐT của HĐTP Tòa án nhân dân tối cao cho rằng: “… Việc Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng bà Lý ký HĐTC tài sản nêu trên là vượt quá thời gian ủy quyền nên bị vô hiệu là không đúng. Vì Giấy ủy quyền ngày 14/6/2006 thể hiện ơng C ủy quyền cho bà Lý “được quyền thế chấp toàn bộ căn nhà nêu trên… (ngày 15/6/2006 đến ngày 15/6/2007)”. Như vậy, cần hiểu nội dung và phạm vi ủy quyền của ông C cho bà Lý là trong thời hạn từ ngày 15/6/2006 đến ngày 15/6/2007, bà Lý được toàn quyền tiến hành các thủ tục để thực hiện thể chấp tài sản nêu trên. Tuy nhiên, việc bà Lý thế chấp khối tài sản này cho ai, bao lâu là không phụ thuộc vào phạm vi nội dung của Giấy ủy quyền này. Đồng thời, ông C đã ủy quyền cho bà Lý được quyền thế chấp tài sản trong phạm vi từ ngày 15/6/2006 đến ngày 15/7/2007 (tại Giấy ủy quyền này không quy định về thời hạn chấm dứt ủy quyền) nên ông C phải gánh chịu hậu quả phát sinh từ việc ủy quyền này. Vì thế, việc bà Lý ký HĐTC tài sản nêu trên là đúng, có
giá trị pháp lý (nếu chữ ký của ông C trong Giấy ủy quyền là thật)”.
Nhận xét: Theo Quyết định giám đốc thẩm thì Bản án sơ thẩm đúng, Ngân hàng cần coi Quyết định này như án lệ để tranh tụng khi có tranh chấp. Đây cũng là sai sót thường gặp khi giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sản thế chấp tại Tịa án nhân dân tại Đà Nẵng.
2.2.2.5. Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp về tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng mà tài sản thế châp có nguồn gốc từ “Hợp đồng tặng cho tài sản”
Theo Quyết định giám đốc thẩm số 09/2017/KDTM-GĐT ngày 11/5/2017 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng về “tranh chấp hợp đồng tín dụng” giữa:
nguyên đơn: Ngân hàng A; bị đơn: Bà Nguyễn Thị H; người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thị Th.
Ngày 22/4/2011, bà H và Ngân hàng A ký Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 01XXX với nội dung: Bà H thế chấp tài sản của mình là quyền sử dụng đất tại thửa số 13X, tờ bản đồ số 3 có diện tích 167,8 m2 tọa lạc tại tổ 3, phường Z, thành phố P, tỉnh Gia Lai theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH 192XXX và tài sản trên đất là nhà ở cấp 4, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng là 75m2.
Hợp đồng thế chấp này được công chứng và giao dịch bảo đảm cùng ngày 22/4/2011 để bảo đảm cho khoản vay của bà Hoa với Ngân hàng A.
Ngày 22/9/2014, Tòa án nhân dân thành phố P ra Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 35/2014/QĐST-KDTM với nội dung: “… Nếu đến
ngày 25/9/2014 bà H không trả hết nợ thì Ngân hàng A được quyền yêu cầu Cơ quan Thi hành án dân sự xử lý tài sản thế chấp…”
Ngày 15/02/2016, bà Nguyễn Thị Th có đơn đề nghị xem xét lại theo trình tự
tái thẩm đối với Quyết định cơng nhận sự thỏa thuận của các đương sự nêu trên với
lý do: Bà không tặng cho nhà đất cho bà H, bà H tự ý làm hợp đồng tặng cho, chứng thực hợp đồng và chỉnh lý biến động đất đai. Bà không thế chấp nhà, đất của bà cho Ngân hàng nhưng Tịa án cơng nhận sự thỏa thuận của các đương sự, cho phép phát
mãi nhà đất, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bà.
Tuy nhiên, tại Phiên tòa giám đốc thẩm (mặc dù đương sự có đơn đề nghị tái
thẩm), Hội đồng xét xử nhận định:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên có nguồn gốc hình thành từ hợp đồng tặng cho tài sản giữa: bà Nguyễn Thị Th (bên tặng cho tài sản) và bà Nguyễn Thị H (bên được tặng cho tài sản).
+ Nội dung Biên bản họp giải quyết khiếu nại của bà Th ngày 20/11/2013 tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Y (trước khi Ngân hàng A khởi kiện) thể hiện: “Bà H thừa nhận lợi dụng bà Th bị câm, điếc bẩm sinh, không biết
chữ nên đã ra dấu hiệu cho bà điểm chỉ vào hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà không có người làm chứng”; các đương sự trong vụ án đều khai bà Th là người
câm, điếc bẩm sinh, không biết chữ (Vi phạm Điều 8, Nghị định 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về cơng chứng, chứng thực).
Do đó, Tịa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đã hủy toàn bộ Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 35/2014/QĐST-KDTM ngày 22/9/2014 của Tòa án nhân dân thành phố P, tỉnh Gia Lai để xét xử lại.
Hậu quả: Ngân hàng A không thể xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.
Nhận xét: Tòa án nhân dân thành phố P trước khi ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự đã thiếu thận trọng trong việc xác minh, đánh giá tính hợp pháp của việc cơng chứng để xác định có việc tặng cho tài sản thật hay khơng, vì đương sự có nhược điểm bẩm sinh là điếc nên cần phải đặc biệt chú ý.
2.2.2.6. Thực tiễn pháp luật giải quyết tranh chấp về tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng mà tài sản thế chấp có ngn gốc từ “Thừa kế”
Theo Quyết định tái thẩm số 32/2017/KDTM-TT ngày 26/9/2017 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng về “tranh chấp hợp đồng tín dụng” giữa: nguyên đơn: Ngân hàng A; bị đơn: Bà Nguyễn Thị T; người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: bà Đào Thị Mai H.
Ngày 12/5/2009, bà T ký với Ngân hàng A Hợp đồng tín dụng số 120509/XXX để vay số tiền 4,5 tỷ. Để bảo đảm cho Hợp đồng tín dụng này, ngày
8/5/2009, bà H đã dùng nhà và đất của mình để ký Hợp đồng thế chấp quyển sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho bên thứ ba số 0805XXX. Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất tại số 124, đường Z, phường K, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa, theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 772XXX do UBND tỉnh Khánh Hòa cấp cho bà Nguyễn Thị ngày 11/9/2001, thay đổi chủ sở hữu cho bà Đào Thị Mai H ngày 20/8/2007.
Tại Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 18/2010/QĐST- KDTM ngày 7/9/2010, Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa thể hiện: “… Nếu bà T vi phạm thời hạn trả nợ như đã thỏa thuận… thì Ngân hàng A được quyền yêu cầu Cơ quan thi hành án dân sự kê biên, bán tài sản thế chấp…”.
Theo Quyết định này, Ngân hàng A sẽ có quyền xử lý tài sản bảo đảm khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ thanh toán.
Tuy nhiên, tại phiên tịa Tái thẩm, các tình tiết mới đã phát sinh làm thay đổi toàn bộ nội dung vụ án, cụ thể:
Ngày 24/01/2002, bà Nguyễn Thị G chết. Sau khi chết, Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đã thu thập được 02 bản di chúc do bà G lập mà khơng có trong hồ sơ vụ án. Cả 02 bản di chúc của bà G do các đồng thừa kế cung cấp được lập vào ngày 12/02/1997 và ngày 27/5/1997 đều có nội dung: giao quyền thừa hưởng căn nhà số 124, đường Z, phường K, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa cho 03 người con được thừa kế là ông V, ông P, và bà H (người thế chấp tài sản).
Quá trình giải quyết vụ án, từ khi thụ lý cho đến khi hòa giải thành, bà H không cung cấp 02 bản di chúc này. Thay vào đó, bà H chỉ cung cấp bản di chúc ngày 27/5/1997 nhưng nội dung bản di chúc này lại thể hiện bà H được thừa hưởng toàn bộ di sản trên (các đồng thừa kế của bà G cho rằng bản di chúc do bà H cung cấp này là giả mạo nhằm chiếm đoạt tài sản).
Vì thế, Tịa án cấp cao cho rằng: Bản di chúc do bà G lập ngày 25/7/1997 do các đồng thừa kế cung cấp là tình tiết mới phát hiện, nên cần làm rõ tính hợp pháp của các bản di chúc do các đương sự cung cấp. Nếu có đủ căn cứ xác định bản di