Tại Nhật Bản thừa nhận sở hữu tư nhõn đối với bất động sản. Mọi cỏ nhõn tổ chức đều cú quyền sở hữu bất động sản. Đặc điểm cơ bản của hệ thống phỏp luật đăng ký bất động sản của Nhật Bản là việc đăng ký khụng cú giỏ trị xỏc lập quyền mà chỉ nhằm cụng khai húa thụng tin về hiện trạng và cỏc quyền liờn quan đến bất động sản.
Cỏc nội dung về đăng ký bất động sản của Nhật Bản được quy định trong một số văn bản như: Bộ luật dõn sự, Luật đăng ký bất động sản, Nghị định về đăng ký bất động sản và một số văn bản chuyờn ngành khỏc. Trong đú Bộ luật dõn sự và Luật đăng ký bất động sản được coi là cỏc đạo luật quy định mang tớnh nguyờn tắc về đăng ký bất động sản.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 86 Bộ luật dõn sự Nhật Bản thỡ: "Đất đai và cỏc vật gắn liền với đất là bất động sản". Tuy nhiờn, Luật đăng ký bất
động sản của Nhật chỉ quy định hai loại bất động sản phải đăng ký là đất đai và cụng trỡnh xõy dựng. Phỏp luật Nhật Bản coi đất đai và cụng trỡnh trờn đất là hai bất động sản độc lập với nhau và là đối tượng đăng ký quyền sở hữu riờng biệt, những tài sản khỏc trờn đất như tường rào, cõy lấy gỗ, hệ thống giao thụng đường sắt, sản nghiệp của doanh nghiệp là một khối thống nhất gắn liền với đất... đều được coi là một phần của đất, cũn cỏc tài sản như đường ống nước, đường dõy điện trong nhà... được coi là một phần của cụng trỡnh xõy dựng trờn đất.
Về phạm vi nội dung đăng ký bất động sản, Luật đăng ký bất động sản Nhật Bản quy định bao gồm đăng ký hiện trạng của bất động sản như loại bất động sản, diện tớch, vị trớ, mục đớch sử dụng (Điều 50) và đăng ký cỏc quyền về bất động sản hoặc đăng ký thay đổi cỏc quyền đú, Điều 1 quy định:
Việc xỏc định hiện trạng của bất động sản hay xỏc lập, bảo lưu, chuyển giao, thay đổi, hạn chế quyền định đoạt hoặc chấm dứt một trong cỏc quyền liờn quan đến bất động sản sau đõy đều được đăng ký: quyền sở hữu, quyền sử dụng bề mặt, quyền thuờ đất dài hạn để chăn nuụi, canh tỏc; quyền địa dịch, quyền ưu tiờn, quyền cầm cố, quyền thế chấp, quyền thuờ bất động sản, quyền khai thỏc đỏ [43]. Tuy nhiờn, việc đăng ký hiện trạng của bất động sản được coi là nội dung bắt buộc phải đăng ký đối với cả đất đai và cụng trỡnh xõy dựng; cũn đăng ký cỏc quyền liờn quan đến bất động sản sẽ được thực hiện theo yờu cầu của người đăng ký.
Đăng ký bất động sản theo phỏp luật Nhật Bản được coi là tiền đề quan trọng để xỏc lập quyền của chủ sở hữu và thiết lập sự bảo hộ của Nhà nước đối với quyền của chủ sở hữu như Điều 177 Bộ luật dõn sự Nhật Bản quy định: "Chủ nhõn của bất động sản khụng được chống lại bờn thứ ba, nếu khụng thực hiện đăng ký việc sở hữu, thất lạc hoặc thay đổi của Luật đăng ký bất động sản" [20].
Việc đăng ký bất động sản, theo quy định của Luật đăng ký bất động sản Nhật Bản sẽ được thực hiện theo cơ chế đăng ký ghi nhận vào sổ sỏch, cơ quan đăng ký sẽ kiểm tra hồ sơ đăng ký gồm đơn yờu cầu đăng ký và cỏc loại giấy tờ liờn quan đến bất động sản, điều kiện về mặt chủ thể của người yờu cầu đăng ký v.v... Trường hợp xột thấy cần thiết, cơ quan đăng ký cú thể kiểm tra thực tế bất động sản (Điều 50) hoặc yờu cầu chủ sở hữu của khu đất hay cụng trỡnh được đăng ký cung cấp cỏc tài liệu liờn quan hoặc trả lời chất vấn. Luật cũng quy định việc đăng ký bất động sản được thực hiện tại Cơ quan đăng ký thuộc hệ thống cơ quan tư phỏp như: Sở Phỏp vụ hoặc Cục Phỏp vụ địa phương hoặc Chi nhỏnh của Cục nơi cú bất động sản (Điều 8). Cơ quan đăng ký bất động sản của Nhật Bản được tổ chức thống nhất từ Trung ương xuống địa phương. Hệ thống cơ quan này độc lập với cơ quan quản lý về bất động sản như quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý về chất lượng cụng trỡnh xõy dựng v.v... Chức năng, nhiệm vụ của cơ quan đăng ký bất động sản là cung cấp cỏc thụng tin liờn quan đến bất động sản cho cỏ nhõn, tổ chức cú nhu cầu.
Như vậy, phỏp luật Nhật Bản đó xõy dựng được hệ thống cỏc quy định chặt chẽ và cụ thể trong hoạt động đăng ký bất động sản, tạo tiền đề cung cấp những thụng tin về hiện trạng và quyền liờn quan đến bất động sản một cỏch đầy đủ và chớnh xỏc cho cỏc cỏ nhõn, tổ chức. Hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản được xõy dựng độc lập với cơ quan quản lý bất động sản là một mụ hỡnh đỏng được học hỏi của Nhật Bản, nú đảm bảo cho cơ quan đăng ký bất động sản tập trung vào hoạt động ghi nhận và cung cấp thụng tin chớnh xỏc, trỏnh tỡnh trạng chồng chộo nhau về thẩm quyền từ đú gúp phần giỳp Nhà nước Nhật Bản nắm bắt thụng tin và cú chớnh sỏch hiệu quả để thỳc đẩy sự phỏt triển của thị trường bất động sản.