Như đó phõn tớch ở trờn, đăng ký bất động sản Việt Nam hiện tồn tại nhiều hệ thống đăng ký riờng biệt: đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sở hữu nhà ở, đăng ký quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng, đăng ký quyền sử dụng rừng và quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, đăng ký cỏc giao dịch về bất động sản... Việc chia tỏch này tạo ra những quy định chồng chộo, mõu thuẫn gõy nhiều vướng mắc cho cỏ nhõn, tổ chức thực hiện thủ tục, đồng thời gõy khú khăn cho nhà nước trong cụng tỏc quản lý. Như vậy, theo định hướng tập trung xõy dựng phỏp luật đăng ký bất động sản thành một chỉnh thể thống nhất, thỡ ngoài việc hoàn thiện cỏc quy định về mặt nguyờn tắc trong Bộ luật dõn sự thỡ phải tiếp tục hiệu chỉnh cỏc quy định của cỏc văn bản luật chuyờn ngành về đăng ký bất động sản phự hợp với nguyờn tắc chung và phự hợp với thực tế phỏt triển của thị trường bất động sản. Việc hoàn thiện cỏc văn bản luật chuyờn ngành về đăng ký bất động sản cần phải chỳ ý đến một số nội dung sau:
Luật Đất đai và cỏc văn bản hướng dẫn mặc dự đó điều chỉnh về đăng ký quyền sử dụng đất (bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động), song, cỏc quy định đú vẫn chưa đảm bảo mục tiờu thỳc đẩy sự phỏt triển của thị trường bất động sản vỡ phạm vi cỏc quyền, giao dịch về đất đai được quy định trong Luật đất đai chưa đầy đủ so với thực tế, chưa phự hợp với phỏp luật dõn sự. Vỡ vậy, Luật đất đai cần cú những quy định cụ thể về cỏc quyền liờn quan đến bất động sản như: đăng ký quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; quyền bảo lưu quyền sử dụng; quyền sở hữu bất động sản... Mặt khỏc, cỏc quy định của Luật Đất đai mang nặng tớnh hành chớnh khi điều chỉnh cỏc giao dịch về quyền sử dụng đất. Do vậy, đó dẫn đến những khú khăn cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn khi xỏc lập và thực hiện cỏc quyền, cỏc giao dịch về quyền sử
dụng đất. Mặt khỏc, quy định về đăng ký quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai chưa đỏp ứng được mục tiờu đảm bảo tớnh minh bạch, cụng khai và kịp thời về tỡnh trạng phỏp lý của bất động sản, vớ dụ như: quyền sử dụng đất hiện bị kờ biờn hoặc đang dựng để bảo đảm cho việc thực hiện cỏc nghĩa vụ hoặc đang cú tranh chấp về diện tớch, về chủ sử dụng…
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 184 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thỡ: Kể từ ngày 01 thỏng 01 năm 2007 người sử dụng đất phải cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện cỏc quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong khi đú hiện nay việc cấp giấy chứng nhận cũn chậm, cũn nhiều nhà, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định Luật đất đai thỡ người sử dụng đất cú một trong cỏc giấy tờ quy định tại Khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai được được thực hiện cỏc quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng thủ tục thực hiện quyền nờu trờn rất phức tạp. Nguyờn nhõn này chủ yếu xuất phỏt từ cơ chế thủ tục rườm rà trong Luật đất đai, Luật nhà ở... và sự phối hợp giữa cỏc cơ quan cú liờn quan cũn chậm. Vỡ vậy, Luật đất đai, Luật nhà ở... cần phải sửa đổi thủ tục hành chớnh tinh gọn hơn, giảm thời hạn giải quyết để tạo điều kiện cho người dõn thực hiện cỏc giao dịch liờn quan đến bất động sản của mỡnh.
Mặt khỏc, hiện cỏc quy định cụ thể về đăng ký giao dịch bất động sản cũng tồn tại nhiều vướng mắc cần khắc phục. Theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm, cũn việc thế chấp nhà ở và cụng trỡnh xõy dựng quy định khụng phải bắt buộc đăng ký. Tuy nhiờn, Thụng tư số 05/2005/TTLT-BNTMT-BTP ngày 16/6/2005 hướng dẫn đăng ký thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thỡ quy định cỏc trường hợp đăng ký tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất gồm thế chấp, bảo lónh bằng nhà ở, cụng
trỡnh xõy dựng, rừng cõy, cõy lõu năm... Như vậy, trường hợp này cú sự mõu thuẫn giữa hai văn bản điều chỉnh cựng một nội dung, và cần thiết phải cú sự hướng dẫn cụ thể từ phớa cơ quan nhà nước để thống nhất về việc đăng ký thế chấp bằng quyền sở hữu nhà ở. Ngoài ra, như đó đề cập ở mục 2.2.4 nờu trờn,