lý của hoạt động đăng ký bất động sản
Do tớnh chất đặc thự của chế độ sở hữu đất đai của nước ta, nờn Nhà nước cú vai trũ rất quan trọng trong quản lý đất đai. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đất đai thỡ khụng thể khụng thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng
đất. Điều này cũng được ỏp dụng tương tự đối với cỏc bất động sản khỏc. Hoạt động đăng ký bất động theo đa số hệ thống phỏp luật trờn thế giới là một phương thức xỏc lập quyền của chủ sở hữu, và cụng khai húa thụng tin về tài sản là bất động sản. Tuy nhiờn, hiện nay theo quy định của phỏp luật Việt Nam vẫn chưa cú một cỏch hiểu thống nhất về bản chất của đăng ký bất động sản.
Đăng ký bất động sản theo cỏch hiểu của phỏp luật Việt Nam là một hỡnh thức phục vụ chủ yếu hoạt động quản lý của Nhà nước mà chưa thực sự coi việc đăng ký bất động sản là quyền của chủ thể cú quyền với bất động sản. Việc coi trọng hoạt động đăng ký là một phần của hoạt động quản lý nhà nước, hệ thống phỏp luật đăng ký bất động sản thừa nhận cho người đăng ký một số lợi thế trong việc thực hiện quyền được đăng ký trong quỏ trỡnh giao dịch, đặc biệt là trong cỏc giao dịch mà cơ quan nhà nước đúng vai trũ nhất định. Cỏc quy định về đăng ký bất động sản hiện tập trung chủ yếu vào mục tiờu quản lý nhà nước, chưa chỳ trọng đỳng mức đến tớnh chất và quy luật vận động của cỏc quan hệ xó hội trong thị trường bất động sản. Điều này cho thấy phỏp luật khụng tỏch bạch cỏc hoạt động quản lý nhà nước và thủ tục hành chớnh về bất động sản với hoạt động đăng ký bất động sản, trong khi đăng ký bất động sản được xỏc định là dịch vụ cụng nhằm phục vụ người dõn thực hiện cỏc quyền dõn sự của mỡnh đối với bất động sản, khiến cho quyền tự do cam kết, thỏa thuận của cỏc bờn đó được khẳng định tại Điều 4 của Bộ luật Dõn sự bị hạn chế và cỏc quyết định của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cũng như bản ỏn, quyết định của Tũa ỏn cụng nhận quyền dụng đất, quyền sở hữu bất động sản bị giảm hiệu lực phỏp lý.
Theo quy định tại Bộ luật dõn sự năm 2005 thỡ cỏc tài sản là bất động sản đều phải được đăng ký theo phỏp luật dõn sự và phỏp luật đăng ký bất động sản. Quy định này cho thấy đăng ký bất động sản là nghĩa vụ của người cú quyền đối với tài sản đú. Tuy nhiờn, theo Luật nhà ở năm 2005 thỡ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khụng phải là nghĩa vụ bắt buộc, mà phụ thuộc vào nhu cầu của cỏc chủ thể. Như vậy, việc xỏc định đăng ký bất động sản và
quyền hay nghĩa vụ của chủ thể cú quyền đối với bất động sản là một vấn đề cũn chưa được phõn định rừ trong phỏp luật nội dung và phỏp luật chuyờn ngành.
Hiện nay, cỏc văn bản đều chưa cú điều khoản nào quy định thống nhất về giỏ trị phỏp lý của đăng ký bất động sản, mà chỉ đề cập một cỏch riờng lẻ đối với từng loại bất động sản. Theo khoản 1 Điều 168 Bộ luật dõn sự quy định: "Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp phỏp luật cú quy định khỏc" [36]. Đối với đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng thỡ đăng ký là cơ sở làm phỏt sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng đối với bất động sản. Như vậy, theo phỏp luật đất đai thỡ tổ chức, cỏ nhõn khi được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất thỡ mới chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng đất thụng qua quyết định hành chớnh (quyết định giao, cho thuờ) hoặc hợp đồng, song chỉ khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thỡ tổ chức, cỏ nhõn mới chớnh thức được cụng nhận cú quyền đối với tài sản đú. Do vậy, cỏc quyền dõn sự như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp... chỉ sau khi chủ thể được cấp Giấy chứng nhận thỡ mới được thực hiện. Mặt khỏc, một số quy định cũn cho thấy cỏc giao dịch liờn quan đến quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký mới cú hiệu lực và người nhận chuyển nhượng chỉ được xỏc lập quyền khi đó đăng ký sang tờn tại cơ quan nhà nước. Cũn đối với cỏc loại giao dịch khỏc liờn quan đến nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng thỡ việc đăng ký khụng phải là điều kiện bắt buộc để giao dịch đú cú hiệu lực. Điều này dẫn đến sự khụng thống nhất trong cỏc quy định về giỏ trị phỏp lý của việc đăng ký tài sản là bất động sản. Chưa kể đến việc quy định giao dịch đối với một số loại bất động sản chỉ cú hiệu lực khi đó được đăng ký, và phải chăng vụ hỡnh chung đó đi ngược lại với nguyờn tắc giao dịch là thỏa thuận của cỏc bờn và hiệu lực phụ thuộc vào việc giao kết chứ khụng phụ thuộc vào việc đăng ký với cơ quan nhà nước? Đõy là điểm cần phải cõn nhắc và xem xột cụ thể trong quỏ trỡnh xõy dựng hệ thống phỏp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam.