với đất
Đăng ký giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một trong những nội dung của đăng ký biến động đối với bất động sản. Khi bất động sản được đăng ký quyền sở hữu thỡ thụng thường cỏc giao dịch về bất động sản như chuyển nhượng, cho thuờ, tặng cho, thế chấp, cầm cố, ủy quyền... cũng phải đăng ký với cơ quan nhà nước cú thẩm quyền. Đõy là điều kiện quan trọng tạo nờn sự an toàn cho cỏc giao dịch và đảm bảo lợi ớch hợp phỏp của cỏc bờn tham gia giao dịch. Trong một số trường hợp, việc đăng ký cũn là điều kiện cú hiệu lực của giao dịch như trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, cầm cố quyền sử dụng đất, nhà ở, hợp đồng thuờ nhà trờn 6 thỏng.v.v...
Đăng ký giao dịch về bất động sản được hiểu là thủ tục phỏp lý do cơ quan nhà nước cú thẩm quyền thực hiện để ghi nhận và xỏc nhận quyền và
nghĩa vụ của cỏc bờn trong giao dịch đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Nội dung đăng ký khụng phải là cụng khai tất cả cỏc nội dung giao dịch mà chỉ ghi nhận thụng tin về cỏc bờn trong giao dịch, tài sản là đối tượng của giao dịch, nội dung cơ bản của giao dịch.
Đối với đăng ký cỏc hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất: Đõy là việc đăng ký những trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất, qua đú nhấn mạnh việc người sử dụng đất chỉ được định đoạt đối với quyền sử dụng đất mà họ cú được trong phạm vi cho phộp. Theo quy định của Bộ luật dõn sự thỡ nếu hợp đồng, giao dịch làm chuyển giao quyền sử dụng đất cho một chủ thể mới, thỡ chủ thể đú phải đăng ký việc xỏc lập quyền sử dụng đất, khi đú đối tượng đăng ký khụng phải là hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng... mà là đăng ký quyền tài sản mới (quyền sử dụng đất). Nếu hợp đồng, giao dịch khụng làm thay đổi người cú quyền sử dụng đất (giao dịch cho thuờ, cho thuờ lại, thế chấp) thỡ đối tượng đăng ký là một quan hệ hợp đồng.
Đối với đăng ký cỏc giao dịch về nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng: Luật nhà ở quy định: đối với giao dịch dẫn đến chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, người nhận chuyển quyền sở hữu cú trỏch nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất, đõy là một hỡnh thức đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở. Đối với giao dịch cho thuờ, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở từ sỏu thỏng trở lờn thỡ bờn cho thuờ, cho mượn, cho ở nhờ phải nộp cho Ủy ban nhõn dõn cấp xó nơi cú nhà ở bản sao hợp đồng, đõy được coi là hành vi thụng bỏo cụng khai về sự tồn tại của giao dịch.
Đối với giao dịch thế chấp nhà ở, bờn nhận thế chấp cú trỏch nhiệm thụng bỏo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở nếu bờn thế chấp là tổ chức, thụng bỏo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nếu bờn thế chấp là cỏ nhõn. Tuy nhiờn, theo Thụng tư số 05/2005/TTLT-BTP-BNTMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư phỏp và Bộ tài nguyờn và mụi trường hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (sau đõy gọi tắt là Thụng tư số 05/2005/ TTLT-BTP-BNTMT) thỡ việc thế chấp nhà ở phải đăng ký tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất.
Về đăng ký giao dịch về quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng: Luật Bảo vệ và phỏt triển rừng quy định chủ rừng cú quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, thế chấp, bảo lónh, gúp vốn, để thừa kế quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng. Cỏc giao dịch trờn được ghi nhận vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chớnh. Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ thụng bỏo bằng văn bản đến Sở Nụng nghiệp và phỏt triển nụng thụn hoặc phũng chức năng của cấp huyện để theo dừi, quản lý hồ sơ sử dụng, sở hữu rừng.
Hoạt động đăng ký cỏc giao dịch về bất động sản là hoạt động quan trọng trong quỏ trỡnh cỏc chủ thể thực hiện giao dịch, do nú phỏt sinh một số hậu quả phỏp lý như sau:
- Đăng ký giao dịch là căn cứ làm phỏt sinh hiệu lực của giao dịch, như giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất (Điều 692 Bộ luật dõn sự năm 2005), hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu bất động sản cú đăng ký quyền sở hữu thỡ thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm hoàn thành việc đăng ký quyền sở hữu tài sản đú (khoản 2, Điều 439 Bộ luật dõn sự).
- Đăng ký giao dịch sẽ là cơ sở xỏc định thứ tự ưu tiờn giữa cỏc bờn chủ thể cựng cú quyền trờn tài sản thế chấp. Trường hợp một tài sản dựng để thế chấp cho nhiều nghĩa vụ khỏc nhau mà giỏ trị lại khụng đủ để thanh toỏn cho toàn bộ nghĩa vụ đú. Thứ tự ưu tiờn thanh toỏn sẽ được xỏc định trờn cơ sở thứ tự đăng ký giao dịch liờn quan đến tài sản đú, giao dịch nào đăng ký trước sẽ được thanh toỏn trước và ngược lại.
- Đăng ký làm phỏt sinh giỏ trị phỏp lý đối với người thứ ba. Đăng ký giao dịch là cơ sở phỏp lý quan trọng để cỏc chủ thể (bao gồm cả cỏc chủ thể
trong giao dịch và những cỏ nhõn, tổ chức khỏc) cú thể tỡm hiểu thụng tin về tài sản cụ thể trước khi quyết định xỏc lập giao dịch đối với tài sản đú. Hoạt động đăng ký sẽ làm cụng khai, minh bạch húa cỏc thụng tin về tài sản được giao dịch vừa đảm bảo quyền lợi cho bờn cú quyền trong giao dịch vừa bảo vệ quyền lợi cho cỏc chủ thể khỏc ngoài giao dịch đú.