Nam hiện nay
Hoạt động đăng ký bất động sản cú ý nghĩa quan trọng trong việc cụng khai và minh bạch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và cỏc quyền khỏc liờn quan đến bất động sản của cỏ nhõn, tổ chức, gúp phần bảo đảm an toàn phỏp lý cho cỏc bờn tham gia giao dịch, ngăn ngừa tranh chấp và cung cấp chứng cứ để giải quyết cỏc tranh chấp trong lĩnh vực này, đồng thời gúp phần nõng cao hiệu quả quản lý nhà nước và thỳc đẩy sự phỏt triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Thụng qua việc đăng ký một mặt Nhà nước thực hiện chức năng quản lý về bất động sản, mặt khỏc người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản thuận lợi hơn trong việc thực hiện và bảo vệ cỏc quyền, lợi ớch hợp phỏp của mỡnh về bất động sản cũng như tạo nguồn thụng tin cung cấp cho mọi cỏ nhõn, tổ chức cú nhu cầu tỡm hiểu về bất động sản.
Trước khi đi sõu tỡm hiểu cỏc quy định của phỏp luật hiện hành về vấn đề đăng ký bất động sản cũng như những thực trạng về đăng ký bất động sản tại Việt Nam hiện nay, cú thể khỏi quỏt một số nột cơ bản về phỏp luật đăng ký bất động sản như sau:
Thứ nhất, Bộ luật dõn sự chỉ quy định mang tớnh chất chung nhất những vấn đề về đăng ký bất động sản.
Sự ra đời của Bộ luật Dõn sự năm 2005 đó tạo ra những quy định chung điều chỉnh cỏc quan hệ xó hội trong giao lưu dõn sự của cỏc cỏ nhõn,
phỏp nhõn và chủ thể trong xó hội. Trong hệ thống phỏp luật nước ta, sau Hiến phỏp 1992, Bộ luật Dõn sự năm 2005 giữ vị trớ đặc biệt quan trọng. Bộ luật dõn sự đúng vai trũ trong việc điều chỉnh cỏc quan hệ sở hữu và cỏc giao dịch dõn sự, trong đú cú cỏc giao dịch về bất động sản. Đõy là những quy định chung mang tớnh nguyờn tắc, là cơ sở nền tảng để xõy dựng cỏc quy định về bất động sản và đăng ký bất động sản trong cỏc văn bản luật như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật Bảo vệ và phỏt triển rừng…
Theo quy định của phỏp luật dõn sự, đăng ký bất động sản lần đầu là đăng ký quyền sở hữu bất động sản, quyền sử dụng đất. Để xỏc lập quyền sở hữu đối với bất động sản. Điều 167 Bộ luật dõn sự quy định: "Quyền sở hữu đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và phỏp luật về đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đối với động sản khụng phải đăng ký, trừ trường hợp phỏp luật cú quy định khỏc" [36].
Theo quy định tại Điều 167 thỡ việc đăng ký quyền sở hữu là đăng ký vật quyền, trờn cơ sở đú chủ sở hữu cú quyền định đoạt đối với bất động sản của mỡnh. Tuy nhiờn, để cú bất động sản đăng ký quyền sở hữu lần đầu thỡ tài sản đú phải được hỡnh thành hợp phỏp. Đối với nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng phải cú giấy phộp xõy dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v.v...
Trong trường hợp bất động sản được chuyển nhượng cho người khỏc, thỡ thời điểm chuyển quyền sở hữu với bất động sản được xỏc định: "Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp phỏp luật cú quy định khỏc" [36, Khoản 1 Điều 168]. Người được chuyển quyền sở hữu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu của mỡnh tại cơ quan nhà nước cú thẩm quyền (thủ tục sang tờn bất động sản). Kể từ thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản thỡ người nhận chuyển giao bất động sản được xỏc lập cỏc quyền đối với bất động sản đú. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 692 Bộ luật dõn sự sẽ cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật đất đai.
Như vậy, về mặt nguyờn tắc, Bộ luật dõn sự chỉ quy định mang tớnh chất chung nhất những vấn đề về đăng ký bất động sản. Đõy là những nội dung nền tảng để xõy dựng hệ thống phỏp luật về đăng ký bất động sản tại cỏc luật chuyờn ngành như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật xõy dựng...
Thứ hai, phỏp luật đăng ký bất động sản Việt Nam khụng được quy định trong một văn bản phỏp lý chuyờn biệt mà nằm trong nhiều văn bản phỏp luật khỏc nhau.
Cỏc quy định liờn quan đến đăng ký bất động sản được quy định tại một số văn bản luật chuyờn ngành như Bộ luật dõn sự 2005; Luật đất đai 2003; Luật nhà ở 2005; Luật kinh doanh bất động sản 2005; Luật Bảo vệ và phỏt triển rừng 2004 v.v... Mỗi một văn bản lại điều chỉnh một vấn đề khỏc nhau trong hoạt động đăng ký bất động sản. Cụ thể như sau:
- Đối với cỏc nguyờn tắc chung về đăng ký bất động sản được quy định tại Bộ luật dõn sự năm 2005;
- Đối với việc đăng ký và xỏc lập quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi Luật đất đai 2003 và cỏc văn bản hướng dẫn thi hành;
- Đối với việc đăng ký và xỏc lập quyền sở hữu nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng được điều chỉnh bởi quy định tại Luật nhà ở, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP và cỏc văn bản hướng dẫn thi hành;
- Đối với quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất thỡ ỏp dụng cỏc quy định tại Luật Bảo vệ và phỏt triển rừng 2004 và cỏc văn bản hướng dẫn thi hành.
Ngoài ra, đối với việc ghi nhận cỏc hoạt động giao dịch liờn quan đến bất động sản lại được điều chỉnh bởi cỏc quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm, Luật kinh doanh bất động sản và cỏc văn bản hướng dẫn thi hành. Điều này tạo nờn một hệ thống quy phạm phỏp luật tương đối phức tạp và tản mạn điều chỉnh về hoạt động đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất.
Thứ ba, hoạt động đăng ký bất động sản hiện nay thực hiện ở hai nội dung: đăng ký hiện trạng bất động sản và đăng ký quyền.
Trong quỏ trỡnh đăng ký cấp giấy chứng nhận, sau khi bộ phận chuyờn mụn đó thực hiện việc đo đạc, xỏc minh thực địa thỡ cơ quan đăng ký sẽ ghi lại tỡnh trạng vật lý của thửa đất, tài sản gắn liền với đất vào giấy chứng nhận và hồ sơ địa chớnh như: hỡnh dạng, kớch thước, diện tớch, giỏp giới, chuyển mục đớch sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất, thu hồi đất, vị trớ kết cấu nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng. Ngoài ra, trong quỏ trỡnh sử dụng, nếu cú sự thay đổi liờn quan đến hiện trạng bất động sản như tỏch thửa, hợp thửa, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản đổi tờn, thay đổi diện tớch xõy dựng, kết cấu... thỡ cơ quan đăng ký sẽ xỏc nhận những thay đổi này vào giấy chứng nhận và hồ sơ địa chớnh. Đõy chớnh là đăng ký hiện trạng bất động sản.
Hoạt động đăng ký bất động sản cũn là việc đăng ký quyền đối với bất động sản. Theo đú, cơ quan nhà nước cú thẩm quyền ghi nhận những người cú quyền sử dụng đất thụng qua việc Nhà nước giao, cho thuờ, cụng nhận quyền sử dụng đất; hoặc thụng qua cỏc giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, quyết định của Tũa ỏn và những người khụng phải là chủ sở hữu với bất động sản nhưng cú quyền đối với bất động sản thụng qua cỏc giao dịch thuờ, thuờ lại, thế chấp, gúp vốn... Quyền sử dụng, quyền sở hữu và cỏc quyền khỏc cú liờn quan của những người đăng ký bất động sản sẽ được ghi nhận và xỏc lập kể từ thời điểm đăng ký với cơ quan nhà nước cú thẩm quyền.
Thứ tư, mụ hỡnh cơ quan đăng ký bất động sản tại Việt Nam tồn tại hai cơ quan cú thẩm quyền đăng ký bất động sản, gồm:
(i) Hệ thống cơ quan hành chớnh nhà nước: Ủy ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền đứng ra xỏc lập và cụng nhận quyền của người sử dụng đất thụng qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng. Cỏc cơ quan này thực hiện việc xỏc lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng cho chủ sở hữu bất động sản. Việc xỏc lập dựa trờn quyết định hành chớnh của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai (quyết định giao đất, cho thuờ đất), tạo lập mới bất động sản (cụng trỡnh trờn đất, nhà ở, rừng trồng...), cỏc giao dịch chuyển quyền sở hữu (mua bỏn, tặng cho, thừa kế...).
(ii) Hệ thống cơ quan đăng ký là tổ chức dịch vụ cụng (cỏc văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất hiện nay): thực hiện đăng ký cỏc giao dịch về quyền sử dụng đất và biến động về sử dụng đất, thực chất là cỏc biến động về bất động sản sau khi đó được cấp Giấy chứng nhận. Những giao dịch bảo đảm bằng nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng cũng được đăng ký tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất. Cơ quan này cũn cú trỏch nhiệm quản lý hồ sơ địa chớnh và giỳp cơ quan tài nguyờn và mụi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chớnh về quản lý đất đai (khoản 1 Điều 9 Nghị định 181/2004/NĐ-CP).