- Giáo trình Lập và Thẩm định dự án đầu tư, Đỗ Phú Trần Tình, Nhà
1. Việc Chi nhánh giữ các GCN
QSDĐ đứng tên ông T là thiếu căn cứ, vì:
Theo quy định của Bộ luật Dân sự thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (Điều 342); hợp đồng thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (Điều 715). Đồng thời, tại Quy chế bảo đảm tiền vay của Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB) cũng đã quy định: Thế chấp tài sản là việc bên bảo đảm dùng tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho VDB theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo lãnh tín dụng đã ký… (khoản 10 Điều 2).
Như vậy, có thể hiểu các quy định trên đều cho phép bên thứ ba dùng tài sản của mình để thế chấp, đảm bảo thực hiện nghĩa vụ cho bên vay. Tuy nhiên, ở trường
hợp này, ông T không phải là bên thứ ba thế chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho Công ty A. Bởi vì, Chi nhánh Đ nhận 03 GCN QSDĐ đứng tên ông T từ bà M chứ không phải là do ông T tự nguyện đem thế chấp, ký hợp đồng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Mặt khác, việc nhận tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất bắt buộc phải tuân theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định thì mới phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, cụ thể là phải công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 3 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm; Điều 13 Quy chế bảo đảm tiền vay của VDB). Ở đây không được thực hiện như vậy, nên về pháp lý, các GCN QSDĐ trên vẫn thuộc sở hữu của ông T và không bị hạn chế về quyền định đoạt, cũng như không bị chế tài bởi bất cứ cơ quan có thẩm quyền nào. Vì vậy, nếu Chi nhánh tiếp tục giữ các GCN QSDĐ và ông T khởi kiện, thì việc phải trả lại giấy là khó tránh khỏi. Ngoài ra, còn phải tốn không ít tiền án phí, thời gian, công sức tham gia phiên tòa, kể cả uy tín, thể diện của VDB cũng có nguy cơ bị tổn hại.
Đối với quan hệ vay nợ giữa ông T và bà M: Đây là quan hệ dân sự riêng giữa 2 bên, không liên quan đến nghĩa vụ trả nợ của Công ty A đối với Chi nhánh Đ. Vì vậy, dù có làm rõ quan hệ này thì Chi nhánh cũng không thể xử lý quyền sử dụng đất của ông T để thanh toán cho các khoản nợ của Công ty A được, nếu không được ông T đồng ý.