Trong quy định về bảo đảm tiền vay ban hành của hệ thống NHTM hiện nay, nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là nguyên tắc thỏa thuận giữa người có tài sản bảo đảm và Ngân hàng cho vay. Trong đó, quy định bên có tài sản bảo đảm phải bàn giao tài sản thế chấp cho Ngân hàng xử lý và thu hồi nợ. Hợp đồng thế chấp quy định điều khoản người có tài sản bảo đảm ủy quyền vô điều kiện và không hủy
ngang cho Ngân hàng bán để thu hồi nợ gốc, lãi, lãi phạt, và các khoản phí liên quan nếu sau một thời gian (thường là 60 ngày) mà tài sản bảo đảm chưa được xử lý theo thỏa thuận. Khi phải xử lý tài sản thế chấp thì Ngân hàng được trực tiếp bán và nhận tiền từ việc bán tài sản thế chấp. Tuy nhiên trong thực tế thì Ngân hàng không xử lý tài sản theo cách thức nêu trên do KH không đồng ý bán tài sản, xử lý tài sản bảo đảm theo con đường tố tụng và qua cơ quan đấu giá. Việc phải qua các tổ chức chuyên trách như tòa án, THA, TTĐG đã làm hạn chế và kéo dài thời gian thu nợ từ bán tài sản bảo đảm.
Thật vậy, hiện nay vấn đề xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận giữa Ngân hàng, KH vay vốn và người mua tài sản chưa có một hành lang pháp lý chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia. Đơn cử trường hợp, một KH bị nợ quá hạn, Ngân hàng đã tiến hành khởi kiện và đã được tòa tuyên án. Trong thời gian thỏa thuận giữa Ngân hàng và KH, KH tự tìm được người mua tài sản nhưng theo quy định của pháp luật thì tài sản chỉ được phép giao dịch trong điều kiện không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm THA. Theo quy định trên rõ ràng người mua không thể ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản được do tài sản đang thế chấp tại Ngân hàng. Hợp đồng chuyển nhượng chỉ được công chứng và chứng thực khi tài sản sản đó được xóa đăng ký thế chấp, không bị kê biên và không có tranh chấp. Về phía Ngân hàng, khi KH chưa trả hết phần dư nợ được bảo đảm từ tài sản thế chấp trên thì Ngân hàng không thể xóa đăng ký thế chấp. Về phía KH, KH chỉ có thể trả nợ Ngân hàng khi bán được tài sản thế chấp. Bên cạnh đó, bán tài sản theo cách trên KH sẽ phải chịu thiệt hại ít hơn so với bán qua TTĐG.
Chính vì thực tế trên, bán tài sản theo thỏa thuận ba bên hiện chưa có cơ sở pháp lý để thực hiện. Ngân hàng vì nguyên tắc an toàn sẽ để tài sản được bán qua TTĐG. Tuy nhiên, bán tài sản qua TTĐG sẽ mất rất nhiều thời gian, đôi khi người có tài sản phải THA bị thiệt thòi. Nhiều trường hợp thực tế khi thời gian bán tài sản qua TTĐG dài thì số tiền thu hồi được do bán tài sản không đủ thanh toán nợ gốc, lãi trong hạn, lãi quá hạn, lãi phạt…cho Ngân hàng.
Hiện nay trên địa bàn tỉnh Đồng Nai một số NH đã áp dụng biện pháp bán tài sản theo thỏa thuận khi tài sản đang thế chấp, cầm cố tại Ngân hàng theo cách: Ngân hàng, KH, cùng người mua tài sản tiến hành thỏa thuận bằng văn bản về việc
bên mua tài sản đồng ý mua tài sản thế chấp và đồng ý để Ngân hàng phong tỏa tài khoản tiền gửi mở tại Ngân hàng bằng giá trị tài sản để bảo đảm cho việc giao dịch mua bán. Ngân hàng chỉ được quyền trích tài khoản tiền gửi của người mua để trả nợ vay cho KH khi hợp đồng chuyển nhượng tài sản được công chứng chứng thực và đủ điều kiện đăng ký quyền sử dụng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trong trường hợp người mua vì một lý chủ quan nào đó không mua tài sản theo đúng thỏa thuận thì sẽ bị mất số tiền theo thỏa thuận. Ngân hàng trên cơ sở biên bản thỏa thuận ba bên tiến hành xuất kho tài sản bảo đảm đồng thời thực hiện việc xóa đăng ký thế chấp để tạo điều kiện cho việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng.
Việc bán tài sản bảo đảm theo cách thức trên hàm chứa nhiều rủi ro về phía Ngân hang: thứ nhất khi tài sản đã xóa đăng ký thế chấp đồng nghĩa với việc tài sản trên không bảo đảm cho bất kỳ khoản nợ nào tại Ngân hàng; thứ hai, vì một lý do khách quan như tranh chấp về tài sản…thì việc chuyển nhượng không thể thực hiện được. Lúc này, rủi ro nghiêng về phía Ngân hàng do tài sản đã được xóa đăng ký thế chấp.
Do đó, theo quan điểm của tác giả Chính phủ nên ban hành cơ sở pháp lý cho việc bán tài sản bảo đảm tiền vay theo thỏa thuận như Ngân hàng được đơn phương đăng ký thế chấp lại khi giao dịch chuyển nhượng không thành, người mua được quyền thực hiện đăng ký quyền sử dụng khi mua tài sản. Chính phủ cần có các quy định để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể tham gia giao dịch để bảo đảm được ba mục đích chính, thứ nhất: Ngân hàng thu hồi được nợ; thứ hai: KH bán được tài sản để thanh toán nợ vay Ngân hàng; thứ ba: người mua tài sản được mua tài sản với giá cả hợp lý.