nhà ở tại cỏc khu cụng nghiệp tập trung
2.3.3.1 Cơ chế, chớnh sỏch của Nhà nước cũn thiếu và chưa đồng bộ;
Nguyờn nhõn của thực trạng này từ tầm vĩ mụ là do số lượng lao động trong cỏc khu cụng nghiệp, khu chế xuất tăng nhanh nhưng qui hoạch phỏt triển khu cụng nghiệp chưa tớnh tới yờu cầu về chỗ ở của cụng nhõn. Khi lập dự ỏn đầu tư xõy dựng cỏc khu cụng nghiệp tập trung, khu chế xuất, cỏc chủ đầu tư hầu như khụng quan tõm đến việc cung cấp dịch vụ cho thuờ nhà ở cho cụng nhõn. Chỉ khi xõy dựng xong hạ tầng kỹ thuật và cỏc dự ỏn khu cụng nghiệp tập trung đi vào hoạt động mới nổi lờn nhu cầu bức xỳc về dịch vụ nhà ở cho cụng nhõn.
Thời gian qua, cỏc cơ quan quản lý Nhà nước chưa chỳ trọng giải quyết vấn đề này. Cho đến nay, Nhà nước vẫn chưa cú chớnh sỏch ưu đói rừ ràng cho cụng tỏc xõy dựng nhà ở cho cụng nhõn tại cỏc khu cụng nghiệp, khu chế xuất. Cơ chế chớnh sỏch của Nhà nước mới cú một số văn bản qui phạm cú liờn quan đến vấn đề này, tuy nhiờn cũn thiếu và chưa đồng bộ cụ thể là:
+ Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chớnh phủ về Qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, tại mục 3 về Phỏt triển và quản lý Nhà ở xó hội. Tuy nhiờn, cỏc nội dung qui định tại Nghị định này bao gồm một diện rộng người được thụ hưởng, vỡ vậy, người lao động trong cỏc khu cụng nghiệp khu chế xuất chỉ là một nhúm đối tượng. Hệ quả là, chưa thể cú được một chớnh sỏch cụ thể, trực tiếp đối với những người lao động trong cỏc khu cụng nghiệp, khu chế xuất.
+ Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 của Chớnh phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư. Tuy nhiờn, Nghị định này mới đề cập đến việc hỗ trợ cỏc nhà đầu tư trong khu cụng nghiệp, khu chế
xuất trong phạm vi hàng rào của khu cụng nghiệp và khu chế xuất, chưa đề cập đến việc khuyến khớch việc đầu tư xõy dựng nhà ở cho cụng nhõn. Hơn nữa, Nghị định mới về khu cụng nghiệp, khu chế xuất cũn đang trong quỏ trỡnh dự thảo, chờ ban hành. Bờn cạnh đú, nội dung về nhà ở cho người lao động trong cỏc khu cụng nghiệp, khu chế xuất lại liờn quan nhiều đến cỏc nội dung bờn ngoài hàng rào cỏc khu này. Bởi vậy, Nghị định này nếu được ban hành cũng khụng đề cập được nhiều nội dung của vấn đề về nhà ở cho người lao động tại cỏc khu cụng nghiệp, khu chế xuất.
+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chớnh phủ về việc qui định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trỡnh tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tỏi định khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Tuy nhiờn, vỡ mới ban hành nờn Nghị định này vẫn chưa đi vào cuộc sống và chưa cú tỏc dụng ngay.
2.3.3.2 Thiếu sự quan tõm đỳng mức của cỏc địa phương trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho cụng nhõn tại cỏc khu cụng nghiệp tập trung:
Xột về mặt quản lý nhà nước, việc đặt vấn đề xõy dựng nhà ở cho người lao động trong cỏc khu cụng nghiệp, khu chế xuất phải là nhiệm vụ của cấp chớnh quyền địa phương, đặc biệt là cấp tỉnh. Việc qui hoạch, hỡnh thành, xõy dựng và phỏt triển cỏc khu cụng nghiệp là do nhu cầu và đề xuất của cỏc chớnh quyền cấp tỉnh. Tuy nhiờn, đến nay cỏc cấp chớnh quyền địa phương cũn chưa cú những động thỏi cụ thể trong vấn đề phỏt triển dịch vụ cho thuờ nhà ở đối với lao động tại cỏc khu cụng nghiệp. Hiện mới chỉ cú cỏc tỉnh, thành phố cú mật độ khu cụng nghiệp cao và số lao động lớn mới cú một số hoạt động cụ thể (chẳng hạn, xem xột việc cấp đất cho một số doanh nghiệp để làm nhà ở cho người lao động thuờ, ban hành chất lượng về nhà ở cho thuờ
...). Tuy nhiờn, cũng chưa cú những giải phỏp, những cơ chế đủ để giải quyết những vấn đề này.
Tại Thành phố Hồ Chớ Minh, từ năm 2003, UBND Thành phố Hồ Chớ Minh đó cú Quyết định 322/2003/QĐ-UB phờ duyệt kế hoạch đầu tư xõy dựng nhà ở xó hội, trong đú cú nhà lưu trỳ cho cụng nhõn thuờ. Thành phố cũng đó cú Quyết định số 75/2006/QĐ-UBND ngày 17/5/2006 về ban hành Quy chế quản lý nhà ở cho cụng nhõn, người lao động thuờ để ở trờn địa bàn Thành phố Hồ Chớ Minh. Tuy nhiờn, khi triển khai trờn thực tế cũn nhiều bất cập, nhất là chế tài thực hiện Quyết định này cú nhiều vấn đề đặt ra. Thứ nhất, nếu cỏc hộ gia đỡnh cho thuờ nhà ở khụng thực hiện theo Quyết định số 75 thỡ xử lý thế nào, hơn nữa nếu đúng cửa cỏc nhà trọ cho cụng nhõn thuờ vi phạm Quyết định số 75 thỡ giải quyết vấn đề chỗ ở của người lao động bằng cỏch nào. Đến nay chưa cú hướng giải quyết cho vấn đề này.
UBND Thành phố Hà Nội đó trỡnh Thủ tướng Chớnh phủ Đề ỏn đầu tư xõy dựng thớ điểm nhà ở xó hội trờn địa bàn Thành phố giai đoạn 2006 - 2008. Trong đú, riờng về dự ỏn đầu tư xõy dựng thớ điểm khu nhà ở cho cụng nhõn thuờ tại khu cụng nghiệp Bắc Thăng Long cú tổng mức đầu tư hơn 71 tỷ đồng. Khu nhà đó được xõy dựng tại xó Kim Chung (huyện Đụng Anh) với diện tớch sàn là 22.000 m2, tương đương với 300 căn hộ, đỏp ứng phục vụ cho 2.800 cụng nhõn thuờ. Với nhu cầu thực tế thỡ số lượng căn hộ này chỉ đỏp ứng được một lượng rất nhỏ của nhu cầu thuờ nhà ở. Tuy nhiờn, việc triển khai tiếp việc xõy nhà cho thuờ như thế nào vẫn chưa được quỏn triệt cụ thể và triển khai.
Tại tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, để giải quyết vấn đề nhà ở cho cụng nhõn, ngày 22/3/2005 Chủ tịch UBND Tỉnh đó chủ trỡ cuộc họp với cỏc Sở ban ngành cú liờn quan và thống nhất giao Sở Xõy dựng mở rộng dự ỏn nhà ở cho người cú thu nhập thấp bao gồm cả đối tượng là người lao động tại cỏc khu cụng nghiệp trỡnh Hội đồng Nhõn dõn tỉnh cho phộp sử dụng ngõn sỏch để đầu tư nhà ở cho cỏc đối tượng này, Tuy nhiờn, kết quả cũn rất thấp so với nhu cầu, việc triển khai tiếp tục như thế nào, đến nay vẫn chưa cú cõu trả lời.
2.3.3.3 Chưa cú những cơ chế, chớnh sỏch cụ thể để doanh nghiệp cú thể triển khai việc xõy dựng nhà ở cho cụng nhõn tại cỏc khu cụng nghiệp tập trung thuờ
- Từ phớa cỏc cơ quan nhà nước: Nếu hỡnh thành quỹ nhà ở cho thuờ do cỏc cơ quan nhà nước thực hiện cần phải cú nguồn tài chớnh đỏng kể. Trong tỡnh hỡnh hiện nay, để cú được một quỹ tài chớnh cho việc này là một cụng việc khụng hề đơn giản và rất khú thực hiện. Đối với cỏc chớnh quyền địa phương cỏc cấp (tỉnh, huyện, xó) việc hỡnh thành quỹ nhà cho người lao động trong cỏc khu cụng nghiệp, khu chế xuất chủ yếu gặp phải khú khăn là do khụng cú nguồn vốn.
Với cỏc Ban quản lý khu cụng nghiệp, khu chế xuất cỏc tỉnh, thành phố, việc cú được đất để hỡnh thành khu nhà ở cho người lao động thuờ là nằm ngoài phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn. Ban quản lý cỏc khu cụng nghiệp khụng thể tỏc động được đối với cỏc vấn đề ngoài hàng rào cỏc khu cụng nghiệp, khu chế xuất.
- Từ khớa cạnh cỏc doanh nghiệp:
Việc kinh doanh dịch vụ cho thuờ nhà ở tại cỏc khu cụng nghiệp tập trung là một lĩnh vực kinh doanh rất khú thu hồi vốn. Giả định đó cú nguồn đất để xõy nhà thỡ cần phải đến 18-20 năm để cú thể thu hồi vốn, nếu cộng cả lói suất ngõn hàng thỡ phải đến trờn 40 năm mới cú thể thu hồi vốn.
+ Đối với cỏc doanh nghiệp phỏt triển cơ sở hạ tầng khu cụng nghiệp, khu chế xuất:
Việc cú quỹ đất ngoài khu cụng nghiệp là việc khụng thuộc thẩm quyền cũng như khả năng của cỏc doanh nghiệp phỏt triển cơ sở hạ tầng khu cụng nghiệp. Trong những năm trước đõy, đối với những khu cụng nghiệp, việc cú quỹ đất ngoài hàng rào là một vấn đề nan giải. Hơn nữa, xột từ khớa cạnh kinh doanh, việc xõy dựng nhà cho lao động trong cỏc khu cụng nghiệp, khu chế xuất đối với cỏc doanh nghiệp này là rất khú hoàn vốn.
- Đối với cỏc doanh nghiệp sử dụng lao động:
Cú hai nhúm trong cỏc doanh nghiệp này. Nhúm thứ nhất là những doanh nghiệp cú năng lực, bản thõn họ sử dụng cỏc lao động cú trỡnh độ và muốn giữ cụng nhõn. Những doanh nghiệp này sẵn sàng đầu tư làm nhà ở cho cụng nhõn của mỡnh nếu được nhà nước tạo điều kiện trờn cỏc bỡnh diện về: đất đai, thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế VAT đối với phần đầu tư làm nhà ở cho cụng nhõn thuờ và cỏc chi phớ đầu vào như điện, nước .... Nhúm thứ hai là những doanh nghiệp sử dụng lao động phổ thụng. Đối với những doanh nghiệp này việc đầu tư xõy dựng nhà ở cho cụng nhõn thuờ là rất khú khăn vỡ nhiều nguyờn nhõn. Đú là, lao động phổ thụng dễ tuyển dụng và đào tạo nờn họ chưa cảm thấy sức ộp cần phải giữ chõn lao động; cỏc doanh nghiệp này cần phải sử dụng nhiều lao động nờn rất khú cú thể thu xếp được nhiều chỗ ở cho cụng nhõn của họ và điều cốt lừi cú lẽ là khả năng tài chớnh của họ cũng hạn hẹp, khú khăn.
- Đối với cỏc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ cho thuờ nhà ở tại cỏc khu cụng nghiệp tập trung:
Cỏc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ cho thuờ nhà ở tại cỏc khu cụng nghiệp tập trung là cỏc doanh nghiệp tư nhõn, doanh nghiệp gia đỡnh, cú đất gần khu cụng nghiệp, xõy dựng thành cỏc khu nhà trọ cho thuờ tập trung. Đối với loại hỡnh doanh nghiệp này, tuy đăng ký kinh doanh ở dạng doanh nghiệp nhưng bản chất là những hộ kinh doanh. Mặc dự tham gia vào kinh doanh dịch vụ cho thuờ nhà ở nhưng họ khụng nhận được sự hỗ trợ, ưu tiờn nào. Tuy nhiờn, vấn đề căn bản là những đối tượng doanh nghiệp này cú được nguồn đất của riờng mỡnh nờn khởi tạo cụng việc kinh doanh chỉ cần cú vốn xõy dựng nhà. Với mức độ đầu tư thấp, loại hỡnh này cho thấy rất cú triển vọng giải quyết chỗ ở cho cụng nhõn. Tuy nhiờn, cựng với thời gian và yờu cầu của thị trường, cỏc doanh nghiệp này cần phải chỳ trọng đến chất lượng của nhà ở cho thuờ.
Xột tổng thể cho thấy, nếu khụng cú thay đổi lớn về nhận thức thỡ vấn đề nhà ở cho cụng nhõn tại cỏc khu cụng nghiệp tập trung thuờ hiện nay khụng thể giải quyết bằng con đường tiếp cận từ một phớa hay một mệnh lệnh hành chớnh nào. Vỡ rằng, để cú thể làm được điều đú cần một lượng tài chớnh đỏng kể để tạo ra quỹ đất và chi phớ xõy dựng. Hơn nữa, kinh nghiệm của những thập niờn trước đó chỉ ra rằng với những khu nhà tập thể cho người lao động thuờ với sự quản lý khụng rừ ràng, khụng đầy đủ trỏch nhiệm là khụng hiện thực. Cho nờn, trong những năm tiếp theo, cỏch tiếp cận chủ yếu là dựa vào cỏc doanh nghiệp, hộ dõn, nõng cao dần chất lượng nhà ở cho người lao động thuờ bằng cỏc cơ chế, chớnh sỏch ưu đói về tiền sử dụng đất, về thuế, về chi phớ đầu tư, về giỏ chi phớ đầu vào (điện, nước ...), đồng thời với việc rà
soỏt qui hoạch, bổ sung quỹ đất để cho doanh nghiệp phỏt triển nhà cho người lao động của mỡnh
Cỏc doanh nghiệp thuộc cỏc thành phần kinh tế cũng đó cú những tỡm tũi, vận dụng nhưng hiện vẫn chưa cú một cơ chế nào cú thể vận dụng chung để giải quyết tương đối hiệu quả vấn đề nhà ở cho cụng nhõn tại cỏc khu cụng nghiệp tập trung từ khớa cạnh của cỏc doanh nghiệp.
Tại Thỏi Nguyờn, cú doanh nghiệp chủ động thuờ nhà của cỏc hộ gia đỡnh ở gần khu cụng nghiệp để cho cụng nhõn thuờ và doanh nghiệp đứng ra chịu trỏch nhiệm trả tiền thuờ. Cú doanh nghiệp thỡ đặt vấn đề với UBND Tỉnh để xin đất làm nhà cho cụng nhõn. Tuy nhiờn, do nhiều nguyờn nhõn, nhất là vấn đề về cỏc cơ sở để vận dụng trong việc giao, cho thuờ đất, vỡ vậy, doanh nghiệp vẫn chưa cú đất để tiến hành xõy dựng nhà ở cho lao động.
Tại Đà Nẵng, khi đặt vấn đề liệu doanh nghiệp cú thể tham gia đầu tư nhà ở cho cụng nhõn thuờ hay khụng, một số doanh nghiệp khẳng định nếu cú cơ chế ưu đói đủ mức (về đất đai, về tớn dụng ...) doanh nghiệp cú thể tham gia đầu tư phỏt triển nhà ở cho cụng nhõn thuờ. Tuy nhiờn lại cú doanh nghiệp khụng sẵn sàng đầu tư vỡ họ cho rằng chưa cú cơ chế về vấn đề quyền sử dụng đất, họ muốn được giao đất và được quyền sở hữu đối với đất đú thỡ doanh nghiệp sẽ đầu tư.
Như vậy cú thể thấy rằng, chưa cú một cơ chế, chớnh sỏch chung nào để cho cỏc doanh nghiệp cú thể vận dụng để triển khai xõy dựng nhà ở cho người lao động tại cỏc khu cụng nghiệp tập trung, mà chỉ mới xuất phỏt từ nhu cầu
bức xỳc và thực hiện tự phỏt. Hệ quả là cỏc doanh nghiệp rất lỳng tỳng trong việc tỡm tũi một giải phỏp khả thi.
2.3.3.4 Thiếu quỹ đất và nguồn vốn cho việc xõy dựng nhà ở cho thuờ tại cỏc khu cụng nghiệp tập trung, khu chế xuất
Hệ quả của việc khụng cú đủ cơ chế, chớnh sỏch chỉ đạo triển khai là hiện quỹ đất để cú thể hỡnh thành và xõy dựng cỏc khu nhà cho cụng nhõn tại cỏc khu cụng nghiệp rất thiếu. Nếu đặt vấn đề tạo ra cỏc quỹ đất này hiện nay thỡ chi phớ đền bự, giải phúng mặt bằng sẽ rất cao vỡ khi cụng nghiệp đó hỡnh thành, giỏ đất xung quanh cỏc khu cụng nghiệp đó tăng lờn rất cao.
Chớnh sỏch của Nhà nước núi chung và cỏc địa phương núi riờng hiện cũn phõn biệt quỏ rừ ràng việc đầu tư cho khu cụng nghiệp và khu đụ thị. Trong khi đầu tư cho khu cụng nghiệp được ưu tiờn giải phúng mặt bằng thỡ nhiều địa phương lại gần như bỏ mặc cỏc nhà đầu tư vào khu dõn cư, để họ phải đối mặt với cỏc thủ tục đầu tư, giải phúng mặt bằng rất phiền hà, nhiờu khờ. Qui hoạch đụ thị đó bị bỏ quờn khi qui hoạch cỏc khu cụng nghiệp, khu chế xuất.
Bờn cạnh đú, việc thiếu nguồn tài chớnh cũng là một nguyờn nhõn làm cho vấn đề nhà ở cho người lao động gặp khú khăn. Lý do về việc thiếu nguồn tài chớnh này chủ yếu do một số nguyờn nhõn chớnh: một là, chưa cú chủ trương hỡnh thành quỹ này; hai là, vấn đề nhà ở cho thuờ tại cỏc khu cụng nghiệp tập trung được đặt chung vào vấn đề nhà ở xó hội, vỡ vậy, khụng thể tạo một quỹ riờng cho vấn đề này; ba là, chưa cú nguồn tài chớnh cơ sở nào từ cỏc cơ quan hữu quan cho vấn đề này. Trong khi đú, cỏc chủ thể cú liờn quan đều đặt vấn đề cần phải cú một quỹ hỗ trợ cho vấn đề này.
2.3.3.5 Cụng tỏc quy hoạch cũn nhiều bất cập
Sự phỏt triển cỏc khu cụng nghiệp, khu chế xuất của nước ta đó nhanh hơn tốc độ phỏt triển đụ thị. Việc đầu tư cho phỏt triển đụ thị ớt hơn phỏt triển cụng nghiệp, nhất là cỏc hạ tầng khung cho đụ thị cú tiềm năng phỏt triển trong tương lai.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy rằng, khi một khu cụng nghiệp tập trung