- Thẩm định doanh nghiệp vay vốn: Tên doanh nghiệp, loại hình doanh nghiệp, đơn vị chủ
1.3.7. kiến sinh viên
xin đưa ra một số điều chỉnh đối với dữ liệu đầu vào và phương pháp thẩm định tài chính dự án như sau:
Chi tiết tại Phụ lục số 02 : Bảng tài chính dự án sau khi điều chỉnh (trang 85).
- Thứ nhất: Không tính lãi vay vào tổng mức đầu tư: loại bỏ lãi vay ra khỏi tổng giá trị đầu tư dự án => Tổng mức đầu tư dự án sẽ giảm từ 731.480 triệu đồng giảm xuống còn 605.841 triệu đồng.
- Thứ hai : Tính tỷ suất chiết khấu bình quân gia quyền để chiết khấu dòng tiền: vì việc tính tỷ suất chiết khấu bằng lãi suất vay Ngân hàng là không hợp lý, mặt khác cơ cấu vốn vay 70% là tương đối cao. Chúng ta sẽ điều chỉnh lại cơ cấu vốn 50% vốn vay, 50% vốn chủ sở hữu.
Ta có công thức như sau:
RE = RF + (RM – RF) x β
Trong đó :
RE: Suất sinh lời kỳ vọng của nhà đầu tư vào một tài sản. RF: Lợi suất tài sản phi rủi ro
RM: Lợi suất của tài sản có độ rủi ro thị trường
β: Hệ số rủi ro của tài sản đầu tư so với rủi ro bình quân của thị trường
WACC = ( ) x RD x (1-T) + ( ) x RE
Trong đó :
WACC: Tỷ suất chiết khấu hay chi phí vốn bình quân : Tỷ lệ vốn vay/tổng vốn đầu tư
: Tỷ lệ vốn chủ/tổng vốn đầu tư
T: thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp RD: Lãi suất vay vốn
RE: Lợi suất kỳ vọng của chủ đầu tư
Giả định :
Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp: 25%
RD: Lãi suất vay vốn 18%/năm
RF: Lợi suất tài sản không có rủi ro, thường tương đương lãi suất trái phiếu kho bạc là: 12%/năm
RM: Lợi suất của tài sản có độ rủi ro thị trường là: 24%/năm Hệ số β: Hệ số rủi ro ước lượng cổ phiếu: 1,1
Khi đó ta có: RE = 12% + (24% - 12%) x 1,1 = 25,2%
Ta có WACC = 50% x 18% x (1-25%) + 50% x 25,2% = 19,35%
Qua phần phân tích trên ta thấy có sự khác biệt giữa lãi suất vay Ngân hàng
18% và WACC là 19,35%.
- Thứ ba: Điều chỉnh các giả định đầu vào:
+ Giá cho thuê trả tiền hàng năm từ 35 USD/m2/tháng xuống 30 USD/m2/tháng.
+ Giá cho thuê 47 năm thu tiền một lần từ 3.000 USD/m2 xuống 2.700 USD/m2
+ Công suất khai thác từ 90%/năm xuống 80%/năm.
Bảng 1.15: Bảng thông số dự án đầu vào điều chỉnh như sau:
Chỉ tiêu Giá trị Đơn vị tính
1. Thông số quy hoạch (không thay đổi so với Bảng 3.1)
2. Tổng mức đầu tư 731.480 Triệu VNĐ
Tổng mức đầu tư xây dựng 605.841 Triệu VNĐ Tỷ lệ vốn tự có/tổng đầu tư chưa lãi vay (50%) 181.752 Triệu VNĐ Tỷ lệ vốn vay/ tổng đầu tư chưa lãi vay (50%) 424.089 Triệu VNĐ
Lãi suất vay 18 % /năm
Thời gian ân hạn gốc và lãi vay 4 Năm
Thời gian vay vốn 10 Năm
3.Phương án khai thác
3.1.Cho thuê văn phòng thu tiền hàng năm (40% tổng diện tích) 12.637 Mét vuông (m2)
Giá cho thuê 30 USD/m2/tháng
Giá cho thuê thu tiền một lần 2.700 USD/ Tiến độ thu tiền, thu đều trong 04 năm 4 Năm
4.Chi phí (không thay đổi so với Bảng 3.1)
Chi phí vận hành toà nhà 0,5 % Doanh thu Chi phí thuê đất hàng năm 294 Triệu VNĐ/năm
Chi phí quản lý bảo dưỡng 0,2 %CPXD
5. Chỉ tiêu tài chính đầu vào
Tỉ suất chiết khấu bằng lãi suất vay Ngân hàng 19.35 %
- Thứ tư : Đánh giá tiến độ hoàn thành dự án.
+ Tiến độ hoàn thành dự án là một trong các yếu tố ảnh hưởng đến doanh thu, tiến độ thu tiền qua đó sẽ ảnh hưởng đến Bảng dòng tiền dự án. Trường hợp dự án không hoàn thành như dự kiến, chi phí phát sinh do giá nguyên vật liệu tăng => tổng mức đầu tư tăng => hiệu quả tài chính dự án giảm dòng tiền thu sẽ bị giảm và ảnh hưởng đến các chỉ tiêu tài chính NPV, IRR, PI ... do giá trị thời gian của tiền tệ. Mặt khác dự án chậm tiến độ sẽ làm chi phí lãi vay tăng ảnh hưởng đến lợi nhuận kế toán. Do vậy vấn đề thẩm định tiến độ hoàn thành dự án là một trong các giải pháp quan trọng.
+ Theo kế hoạch ban đầu dự án bắt đầu thi công xây dựng từ năm 2011 - 2013, năm 2014 hoàn thành và bắt đầu đi vào khai thác. Nhưng trên thực tế trong quá trình thi công và các lý do khác nhau các dự án thường có độ trễ nhất định so với dự kiến. Đối với dự án này, với tình hình khủng hoảng tài chính như hiện tại, Ngân hàng nhà nước đang thắt chặt tiền tệ … Việc vay được vốn từ các tổ chức tín dụng là vấn đề thực sự khó khăn đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trong khi vốn đầu tư của doanh nghiệp chủ yếu là vốn vay nên việc huy động đủ vốn để đáp ứng tiến độ đầu tư là một vấn đề khó khăn.
Bảng 1.16: Dòng tiền dự án và các chỉ tiêu tài chính mới như sau:
Nội dung 2011 2012 2013 2014 ... 2058
Năm 0 1 2 3 47
1. Dòng tiền ra 200,353 202,744 202,744
Tổng giá trị đầu tư theo tiến độ 200,353 202,744 202,744
2. Dòng tiền vào 324,053 82,219
Lợi nhuận sau thuế 260,365 60,028
3.Dòng tiền -200,353 -202,744 -202,744 266,426 62,655 Chiết khấu dòng tiền hiện tại -200,353 -169,873 -142,332 156,715 15
Dồn tích d.ng tiền chiết khấu -200,353 -370,226 -512,559 -355,844 92,968
4.Kết quả chỉ tiêu tài chính dự án
NPV (2011) 92,968 Triệu đồng
IRR 23.72%
PP – Không chiết khấu 5.27 Năm PP - Có chiết khấu 8.17 Năm