- Thẩm định doanh nghiệp vay vốn: Tên doanh nghiệp, loại hình doanh nghiệp, đơn vị chủ
2.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
-NHNN cần căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước để ban hành các văn bản quy định định hướng cho hoạt động tín dụng của ngân hàng sao cho phù hợp
-NHNN cần hệ thống hoá những kiến thức cơ bản về thẩm định dự án, hỗ trợ cho các NHTM và nâng cao nghiệp vụ thẩm định đồng thời mở rộng phạm vi, nội dung và tăng tính cập nhật của trung tâm phòng ngừa rủi ro tín dụng. Hàng năm, NHNN cần tổ chức các hội nghị kinh nghiệm toàn ngành để tăng cường sự hiểu biết và hợp tác giữa các NHTM trong công tác thẩm định.
-Đề nghị bộ phận thẩm định các NHTM Việt Nam phối hợp với nhau để trao đổi kinh nghiệm và thông tin. Đặc biệt, xu hướng hiện nay là các ngân hàng cho vay đồng tài trợ những dự án quy mô lớn, việc hợp tác sẽ tận dụng được thế mạnh của mỗi ngân hàng trong việc thẩm định.
-NHNN cần nâng cao chất lượng hoạt động của Trung tâm thông tin CIC- là nơi tiếp nhận và cung cấp thông tin về các doanh nghiệp, cá nhân cho NHTM. Trung tâm cũng nên có sự cộng tác với các cơ quan liên quan của Chính phủ để có được thông tin đa dang, phong phú về các lĩnh vực kinh doanh cũng như doanh nghiệp trong xã hội
KẾT LUẬN
Đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư vốn vay trung và dài hạn tại Sở giao dịch ngân hàng TMCP ngoại thương Việt Nam” nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn để đưa ra các giải pháp nhằm nâng chất lượng thẩm định tài chính dự án tại SGD VCB thời điểm hiện tại. Đề tài đi sâu nghiên cứu các vấn đề thực tiễn về thẩm định dự án, thẩm định tài chính dự án trung và dài hạn. Phương pháp và các chỉ tiêu để đánh giá thẩm định tài chính dự án để người đọc có cái nhìn tổng quan chung về thẩm định tài chính dự án.
Bằng việc phân tích dự án minh họa cụ thể đề tài đã đưa ra được quy trình và nội dung thẩm định tài chính dự án tại SGD VCB, đồng thời chuyên đề đã nêu lên các kết quả đạt được cũng như phát hiện ra những điểm tồn tại cơ bản, các vấn đề bất cập trong quá trình thẩm tài chính dự án.
Chuyên đề đã đưa ra các giải pháp đề giải quyết các vấn đề còn tồn tại, đưa ra quy trình và các giải pháp cụ thể để giúp SGD VCB hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án vốn vay trung và dài hạn.
Công tác thẩm định tài chính dự án là một công việc hết sức phức tạp, đòi hỏi các Ngân hàng phải hoàn thiện dần qua thực tế và không chỉ dừng lại ở lý thuyết bởi thực tế hoạt động đầu tư và các yếu tố đầu vào luôn có sự biến động. Hoàn thiện công tác thẩm định dự án là một nhân tố quan trọng để tài trợ dự án một cách an toàn và hiệu quả. Song việc nghiên cứu những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác công tác thẩm định dự án đầu tư là một vấn đề có phạm vi rộng lớn, phức tạp, liên quan đến nhiều đối tượng, đồng thời là việc đòi hỏi phải có thời gian dài. Giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm định tài chính dự án không chỉ dừng lại trên lý thuyết mà nên áp dụng mô hình và một số chỉ tiêu của các
nước phát triển đang sử dụng cùng với những giải pháp cụ thể về cơ chế chính sách là thực sự cần thiết để hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án.
Với phạm vi của đề tài này, em hi vọng rằng với các giải pháp đưa ra của chuyên đề này sẽ giúp SGD VCB đưa ra được các chiến lược cũng như những giải pháp cụ thể hơn nữa để có thể hoàn thiện công tác thẩm định tài chính nói chung và thẩm định tài chính dự án đầu tư vốn vay trung và dài hạn nói riêng.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. PGS.TS. Vũ Duy Hào, PGS.TS. Lưu Thị Hương (2009), Tài chính doanh nghiệp, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội.
2. PGS.TS. Nguyễn Đình Kiệm, TS. Bạch Đức Hiển (2008), Tài chính doanh nghiệp, Nhà xuất bản tài chính, Hà Nội.
3. TS. Nguyễn Minh Kiều (2008), Tài chính doanh nghiệp (lý thuyết, bài tập và bài giảng), Nhà xuát bản Thống kê, Hà Nội.
4. Nguyễn Tất Bình (2000), Phân tích hoạt động doanh nghiệp, Nhà xuất bản Thống kê,Hà Nội.
5. Nguyễn Tấn Bình, Nguyễn Trần Huy (2009), Phân tích quản trị tài chính, Nhà xuất bản thống kê, Hà Nội,
6. PGS.TS.Phan Thị Cúc, Ths.Đoàn Văn Huy, Ths.Trần Duy Vũ Ngọc Lan (2010), Hệ thống thông tin tài chính Ngân hàng, Nhà xuất bản Đại học quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh.
7. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Luật số: 47/2010/QH12 Luật các tổ chức tín dụng ngày 16/06/2010, Hà Nội.
8. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (2012), Báo cáo tài chính thường niên, Hà Nội.
9. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (20011), Báo cáo tài chính thường niên, Hà Nội.
10. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (2010), Báo cáo tài chính thường niên, HàNội.
11. Báo cáo hoạt động Sở giao dịch giai đoạn 2008-2012, Phòng tổng hợp Sở Giao dịch.
12. Bộ tài chính (2009), Thông tư số 203/2009/TT - BTC Khấu hao TSCĐ ngày 20/10/2009, Hà Nội.
Nguồn từ internet:
http://vi.wikipedia.org/wiki http://www.vietcombank.com.vn/ http://vneconomy.vn/
PHỤ LỤC 01: TÀI CHÍNH DỰ ÁN MINH HỌA Bảng 1: THÔNG SỐ ĐẦU TƯ
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TOÀ NHÀ LÁNG HẠ Địa điểm: Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội
CHỈ TIÊU GIÁ TRỊ ĐVT CHỈ TIÊU % GIÁ TRỊ ĐVT
1. THÔNG SỐ QUY HOẠCH 3,760 m2 3. PHƯƠNG ÁN KHAI THÁC (chưa VAT)
Diện tích khu đất 2,256 m2 Diện tích cho thuê V.P 40% 12,634 m2
Diện tích xây dựng 14 lần Giá cho thuê 35 USD/m2/tháng
Hệ số sử dụng đất 60% Diện tích chuyển nhượng V.P 60% 18,950 m2
Mật độ xay dựng 27 tầng Giá bán 3,000 USD/m2
Số tần nổi 3 tầng Cho thuê tính phí Số lượng Đơn giá (USD/m2)
Số tầng hầm 3 năm Ô tô 92 40
Thời gian xây dựng Xe máy 400 4
2. CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH ĐẦU VÀO 4. TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 731,480 tr.VND
Lãi suất vay vốn Ngân hàng 18% /năm (đã bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng) Suất đầu tu trung bình 19.88 tr.VND/m2 Trong đó:
Tỉ suất chiết khấu tính NPV 18% /năm
Diện tích sàn xây dựng 39,848.00 m2 Tổng mức đầu tư chưa có lãi vay 605,841 Triệu đồng
+ Văn phòng 31,584.00 m2 Lãi vay trong xây dựng 125,639 Triệu đồng
+ Tầng kỹ thuật 188.00 m2 Tỷ giá VND/USD 21,000
+ Tầng hầm 8,076.00 m2 5. TĂNG GIÁ VÀ LẠM PHÁT
Tiền thuê đất 294.00 r.VND/năm Tốc độ tăng giá mỗi năm 2%
Tỷ lệ vốn tự có 30% Tố độ tăng tỷ giá 5%
HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ĐẦU RA
NPV 159,513
IRR 23.8%
Thời gian hoàn vốn - không chiết khấu 5.3 năm Thời gian hoàn vốn - chiết khấu 7.5 năm
STT NỘI DUNG ĐVT CÁCH TÍNH THÀNH TIỀN GHI CHÚ
Trước VAT Sau VAT
1 Chi phí xây dựng VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 304,074 334,482 GXL
2 Chi phí thiết bị VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 112,037 123,241 GTB
3 Chi phí tư vấn xây dựng VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 22,964 25,261 GCPTV
4 Chi phí khác VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 5,106 5,616 GCPK
5 Chi phí dự phòng VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 42,759 47,035 GDPP
6 Chi phí quản lý dự án Fland VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 18,900 20,790 GFLAND
7 Chi phí được quyền thuê đất VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 100,000 110,000 GGPMB
8 Lãi vay trong xây dựng VNĐ Theo bảng vay ngân hàng 125,639 125,639 LV
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VNĐ 731,480 792,064 TMĐT
Bảng 3: BẢNG KHẤU HAO TÀI SẢN CỐ ĐỊNH
TT NỘI DUNG NGUYÊN GIÁ NĂM KH 1 2 3 4 5 6 7 … 44
I Giá trị tài sản 605,840.86 …
I.1 Nhà cửa - vật kiến trúc 493,803.95 …
(Toàn bộ chi phí trừ thiết bị) 493,803.95 47 10,506 10,506 10,506 10,506 10,506 10,506 10,506 … 10,506 …
I.2 Thiết bị máy móc 112,036.91 …
Phần kiến trúc (thang máy) 32,001.60 10 3,200 3,200 3,200 3,200 3,200 3,200 3,200 …
Phần kiến trúc (thang máy)_thay thế 32,001.60 10 …
Hệ thống điện 31,739.24 7 4,534 4,534 4,534 4,534 4,534 4,534 4,534 … Hệ thống cấp thoát nước 1,210.41 6 202 202 202 202 202 202 202 … DHKK và thông gió 24,298.68 10 2,430 2,430 2,430 2,430 2,430 2,430 2,430 … Phòng cháy chữa cháy 4,892.89 6 815 815 815 815 815 815 815 … Hệ thống điện nhẹ 17,804.09 7 2,556 2,556 2,556 2,556 2,556 2,556 2,556 …
Tổng cộng 24,244 24,244 24,244 24,244 24,244 24,244 24,244 … 10,506
Bảng 4: BẢNG DOANH THU LỢI NHUẬN
CHỈ TIÊU NĂM 01 NĂM 02 NĂM 03 NĂM 04 NĂM 05 NĂM 06 NĂM 07 NĂM 08 NĂM 09 … NĂM 45
- Doanh thu cho thuê 50 năm thu tiền 1 lần,
thu đều trong 4 năm đầu 319,660 298,469 298,469 298,469 …
- Tiến độ bán hàng (đối với VP bán dài hạn) 25% 25% 25% 25% …
- Doanh thu kinh doanh dịch thu phí 120 120 120 120 120 120 120 120 120 … 120
- Hiệu suất cho thuê văn phòng 90.00% 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 … 0.90
- Hệ số biến động giá 2% 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 … 0.02
- Hệ số biến động tỷ giá 5% 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 … 0.05
…
2. Chi phí 4,088 3,976 3,976 3,976 2,409 2,409 2,409 2,409 2,409 … 2,295
- CP quản lý vận hành tòa nhà (0.5%Dthu) 0.5% 2,136 2,030 2,030 2,030 538 538 538 538 538 … 538 - Chi phí hành chính (duy tu bảo dưỡng/TS) 0.2% 1,463 1,463 1,463 1,463 1,463 1,463 1,463 1,463 1,463 … 1,463
- Chi phí khác thuê đất 294 294 294 294 294 294 294 294 294 … 294
Hệ số trượt giá 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 …
Lợi nhuận trước thuế, KH và lãi vay (EBITDA) 423,099 402,019 402,019 402,019 105,117 105,117 105,117 105,117 105,117 … … - Chi phí khấu hao TSCD (KH) 26,917 26,917 26,917 26,917 26,917 26,917 25,900 18,810 18,810 … 13,180
Lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) 396,181 375,101 375,101 375,101 78,199 78,199 79,217 86,307 86,307 … 92,052
- Trả lãi vay trong vận hành (LV) 89,951 71,951 53,951 35,951 17,951 4,476 …
Lợi nhuận trước thuế (EBT) 306,230 303,150 321,150 339,150 60,248 73,724 79,217 86,307 86,307 … 92,052 - Thuế thu nhập doanh nghiệp 16,558 75,788 80,288 84,788 15,062 18,431 19,804 21,577 21,577 … 23,013
Lợi nhuận ròng 229,673 227,363 240,863 254,363 45,186 55,293 59,412 64,730 64,730 69039
Bảng 5: BẢNG DÒNG TIỀN DỰ ÁN (CASH FLOW)
STT NỘI DUNG 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
1 2 3 4 5 6 7 8
I Dòng tiền ra 218025 243954 269500
1 Chi lãi vay trong thời gian xây dựng 17672 41211 66756 2 CP xây dựng phân bổ theo tiến độ 200353 202744 202744
324,05 308,24 308,24 308,24 85,56
II Dòng tiền vào (EBITDA + TD) 3 3 3 3 7 85,567
1 Quỹ khấu hao TSCĐ (KH*thuế) 6,729 6,729 6,729 6,729 6,729 6,729 317,32 301,51 301,52 301,53 78,83
2 EBITDA sau thuế 4 4 4 4 8 78,838
0 0 324,05 308,24 308,25 308,26 85,56
Dòng tiền -218,025 243,954 269,500 3 3 3 3 7 85,567
0 0 197,22 158,98 134,73 114,18 26,86 22,764
Chiết khấu dòng tiền hiện tại -218,025 206,741 193,551 9 9 6 3 2
0 0 0
0 0 421,08 262,10 127,36 13,68
Dồn tích dòng tiền chiết khấu -218,025 424,767 618,317 9 0 4 -13,181 1 36,445
III Chỉ tiêu tài chính
NPV (2011) 159,513 Tr.VNĐ
IR 23,85%
Thời gian hoàn vốn không chiết khấu 5.32 Năm
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu 7.49 Năm
DIỄN BIẾN CỦA IRR KHI CÔNG SUẤT KHAI THÁC VÀ GIÁ CÙNG THAY ĐỔI
Chỉ tiêu IRR %
0%
23,85% -20% -5% 0% 5% 10%
0% -25% 16,62% 17,38% 18,25% 18,72% 19,18%
PHỤ LỤC 02: TÀI CHÍNH DỰ ÁN SAU KHI ĐIỀU CHỈNH Bảng 1: THÔNG SỐ ĐẦU TƯ
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TOÀ NHÀ LÁNG HẠ Địa điểm: LÁNG Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội
CHỈ TIÊU GIÁ TRỊ ĐVT CHỈ TIÊU % GIÁ TRỊ ĐVT
1. THÔNG SỐ QUY HOẠCH 3,760 m2 3. PHƯƠNG ÁN KHAI THÁC (chưa VAT)
Diện tích khu đất 2,256 m2 Diện tích cho thuê V.P 40% 12,634 m2
Diện tích xây dựng 14 lần Giá cho thuê 35 USD/m2/tháng
Hệ số sử dụng đất 60% Diện tích chuyển nhượng V.P 60% 18,950 m2
Mật độ xay dựng 27 tầng Giá bán 3,000 USD/m2
Số tần nổi 3 tầng Cho thuê tính phí Số lượng Đơn giá (USD/m2)
Số tầng hầm 3 năm Ô tô 92 40
Thời gian xây dựng Xe máy 400 4
2. CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH ĐẦU
VÀO 4. TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 605,841 tr.VND
Lãi suất vay vốn Ngân hàng 18 %/năm 5. TỶ SUẤT CHIẾT KHẤU
19.3
CHỈ TIÊU GIÁ TRỊ ĐVT CHỈ TIÊU % GIÁ TRỊ ĐVT
Tỉ suất chiết khấu tính WACC 19.35 %/năm Tỷ lệ vốn chủ (E/V) 50 Diện tích sàn xây dựng
39,848.0
0 m2 Rf: Lợi suất tài sản không có rủi ro 12 %/năm + Văn phòng
31,584.0
0 m2 Rm: Lợi suất TS rủi ro thị trường 24 + Tầng kỹ thuật 188.00 m2 Hệ số β: Hệ số rủi ro ước lượng CP 1,1 + Tầng hầm 8,076.00 m2 6. TĂNG GIÁ VÀ LẠM PHÁT
Tiền thuê đất 294.00 r.VND/năm Tốc độ tăng giá mỗi năm 2% Tỷ giá VND/USD 21,000
Tỷ lệ vốn tự có 30% Tố độ tăng tỷ giá 5%
HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ĐẦU RA
NPV 92,968
IRR 23.72%
Thời gian hoàn vốn - không chiết khấu 5.3 năm Thời gian hoàn vốn - chiết khấu 8.2 năm
Bảng 2: TỔNG GIÁ TRỊ ĐẦU TƯ KHÁI TOÁN VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
STT NỘI DUNG ĐVT CÁCH TÍNH THÀNH TIỀN GHI
CHÚ
Trước VAT Sau VAT
1 Chi phí xây dựng VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 304,074 334,482 GXL
2 Chi phí thiết bị VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 112,037 123,241 GTB
3 Chi phí tư vấn xây dựng VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 22,964 25,261 GCPTV
4 Chi phí khác VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 5,106 5,616 GCPK
5 Chi phí dự phòng VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 42,759 47,035 GDPP
6 Chi phí quản lý dự án Fland VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 18,900 20,790 GFLAND
7 Chi phí được quyền thuê đất VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 100,000 110,000 GGPMB
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VNĐ 605,841 666,425 TMĐT
Bảng 3: BẢNG KHẤU HAO TÀI SẢN CỐ ĐỊNH
TT NỘI DUNG
NGUYÊN
GIÁ NĂM KH 1 2 3 4 5 6 7 … 44
I Giá trị tài sản 605,840.86 …
I.1 Nhà cửa - vật kiến trúc 493,803.95 …
(Toàn bộ chi phí trừ thiết bị) 493,803.95 47 10,506 10,506 10,506 10,506 10,506 10,506 10,506 … 10,506 …
I.2 Thiết bị máy móc 112,036.91 …
Phần kiến trúc (thang máy) 32,001.60 10 3,200 3,200 3,200 3,200 3,200 3,200 3,200 … Phần kiến trúc (thang máy)_thay
thế 32,001.60 10 …
Hệ thống điện 31,739.24 7 4,534 4,534 4,534 4,534 4,534 4,534 4,534 … Hệ thống cấp thoát nước 1,210.41 6 202 202 202 202 202 202 202 … DHKK và thông gió 24,298.68 10 2,430 2,430 2,430 2,430 2,430 2,430 2,430 … Phòng cháy chữa cháy 4,892.89 6 815 815 815 815 815 815 815 … Hệ thống điện nhẹ 17,804.09 7 2,556 2,556 2,556 2,556 2,556 2,556 2,556 …
Tổng cộng 24,244 24,244 24,244 24,244 24,244 24,244 24,244 … 10,506
2. Chi phí 3,422 3,422 3,422 3,422 2,011 2,011 2,011 2,011 2,011 2,011 2,011 2,011 - CP quản lý vận hành tòa nhà
- Chi phí hành chính (duy tu bảo
dưỡng/TS) 0.2% 1,212 1,212 1,212 1,212 1,212 1,212 1,212 1,212 1,212 1,212 1,212 1,212 - Chi phí khác thuê đất 294 294 294 294 294 294 294 294 294 294 294 294 Hệ số trượt giá 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05
Lợi nhuận trước thuế, KH và lãi vay
(EBITDA) 347,154 347,154 347,154 347,154 79,942 79,942 79,942 79,942 79,942 79,942 79,942 79,942
- Chi phí khấu hao TSCD (KH) 23,614 26,917 26,917 26,917 26,917 26,917 25,900 18,810 18,810 13,180 13,180 13,180
Lợi nhuận trước thuế và lãi
vay (EBIT) 323,540 323,540 323,540 323,540 56,328 56,328 57,345 64,436 64,436 64,436 66,866 66,866
- Trả lãi vay trong vận hành (LV) 96,687 77,347 57,997 38,647 19,297 4,811
Lợi nhuận trước thuế (EBT) 226,843 246,193 265,543 284,893 37,031 51,517 57,345 64,436 64,436 64,436 66,866 66,866
- Thuế thu nhập doanh nghiệp 56,711 61,547 66,386 71,223 9,258 12,879 14,366 16,109 16,109 16,109 16,716 16,716