8. Kết cấu luận văn
2.2.2.4. Kê khai và tổ chức điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm
Sau khi có thông báo thu hồi đất của cấp có thẩm quyền, tổ chức thực hiện dịch vụ về bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ tiến hành tổ chức họp dân để thông báo chi tiết về thời gian, địa điểm tiến hành việc kiểm kê tài sản, phát phiếu tự kiểm kê tài sản cho các hộ dân và thông báo các loại giấy tờ cần thiết mà cá chộ dân cần chuẩn bị trước để nộp cho tổ chuyên viên kiểm kê vào thời điểm tiến hành kiểm kê trên thực địa, cụ thể như sau:
* Tổ chức kê khai: Tổ chức thực hiện dịch vụ về bồi thường, giải phóng mặt
bằng chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi phát tờ khai và hướng dẫn người bị thu hồi đất kê khai.
42
- Trong thời hạn không quá 05 (năm) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ khai, người có đất thu hồi có trách nhiệm kê khai, nộp tờ khai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi. Tổ chức thực hiện dịch vụ về bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thu lại tờ khai.
- Trong thời hạn không quá 10 (mười) ngày làm việc, kể từ ngày phát tờ khai mà người có đất thu hồi không kê khai hoặc không đến nhận tờ khai để kê khai thì Tổ chức thực hiện dịch vụ về bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản và lưu vào hồ sơ để tiếp tục thực hiện trình tự kiểm đếm theo quy định.
* Thông báo đo đạc, kiểm đếm: Ngay sau khi thu lại tờ khai của người có đất
thu hồi, Tổ chức thực hiện dịch vụ về bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã lập danh sách người có đất thu hồi. Trường hợp người có tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người có đất thu hồi thì phải lập danh sách cả tên người có đất thu hồi đất và người sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Tổ chức thực hiện dịch vụ về bồi thường, giải phóng mặt bằng gửi thông báo kiểm kê đất và tài sản thực tế bị thiệt hại cho người có đất thu hồi và người có tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người có đất thu hồi. Thông báo phải nêu rõ thời gian, địa điểm có mặt để tiến hành kiểm đếm và được lập thành 04 (bốn) bản, gửi: Người có đất thu hồi; Ủy ban nhân dân cấp xã; chủ đầu tư; Tổ chức thực hiện dịch vụ về bồi thường, giải phóng mặt bằng (đồng thời lưu vào hồ sơ);
- Trường hợp người có đất thu hồi không có mặt tại địa phương hoặc không xác định được địa chỉ thì Tổ chức thực hiện dịch vụ về bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp vớiỦy ban nhân dân cấp xãniêm yết thông báo đo đạc, kiểm đếm đất và tài sản thực tế bị thiệt hại tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và tại các địa điểm sinh hoạt của khu dân cư nơi có đất thu hồi, đồng thời thông báo trên Đài Phát thanh của huyện, xã 03 (ba) lần liên tiếp. Thời gian thực hiện niêm yết, thông báo trên các phương tiện thông tin trước ngày thực hiện đo đạc, kiểm đếm ghi trong thông báo ít nhất là 10 (mười) ngày làm việc. Đến thời hạn đo đạc, kiểm đếmmà người có đất thu
43
hồi đất, người có tài sản gắn liền với đất không đến liên hệ với Ủy ban nhân dân cấp xãhoặc Tổ chức thực hiện dịch vụ về bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Tổ chức thực hiện dịch vụ về bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp vớiỦy ban nhân dân cấp xã lập biên bản và thực hiện việc đo đạc, kiểm đếmtheo diện vắng chủ;
- Trường hợp đã tuyên truyền, vận động nhưng người có đất thu hồi đất vẫn cố tình gây cản trở, không cho tiến hành đo đạc, kiểm đếm để lấy số liệu phục vụ cho việc lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì Tổ chức thực hiện dịch vụ về bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp vớiỦy ban nhân dân cấp xã lập biên bản và thực hiện trình tự kiểm kê theo diện bắt buộc theo quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai năm 2013.
* Thành phần tham gia thực hiện kiểm đếm: Thành phần tham gia đo đạc,
kiểm đếm đất và tài sản thực tế bị thiệt hại gồm có:
- Đại diện Tổ chức thực hiện dịch vụ về bồi thường, giải phóng mặt bằng; - Người có đất thu hồi, người có tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người có đất thu hồi (hoặc người đại diện hợp pháp);
- Đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã;
- Đại diện khu phố, ấp (Trưởng hoặc Phó trưởng khu phố, ấp);
- Đại diện của những người có đất thu hồi đã được Ủy ban Mặt trận tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi giới thiệu hoặc người dân nơi có đất thu hồi chọn cử làm đại diện.
Trường hợp đo đạc, kiểm đếmtheo diện vắng chủ hoặc kiểm đo đạc, kiểm đếmbắt buộc thì phải mời đại diện Ủy ban Mặt trận tổ quốc Việt Nam xã và Công an xã cùng dự.
* Nội dung kiểm đếm:
- Đo đạc, kiểm đếmvề đất đai và nhà cửa, công trình xây dựng: đo đạc, kiểm đếmtoàn bộ diện tích đất thu hồi, từng hạng mục nhà cửa, vật kiến trúc, đánh giá kết cấu, cấp hạng nhà, kích thước, diện tích. Đối với nhà và các loại công trình, vật kiến
44
trúc mà khi tháo dỡ phần bị giải tỏa làm ảnh hưởng đến cấu trúc của phần còn lại thì phải xem xét đo đạc, kiểm đếmphần ảnh hưởng;
- Kiểm đếm về tài sản khác như: Đồng hồ điện, nước, giếng khoan, điện thoại,…
- Kiểm đếm về cây trồng: Kiểm đếm số lượng từng loại cây trồng hiện có trên đất (ghi rõ là cây tập trung hay phân tán; phân loại A, B, C, D)…
- Đối với nhà cửa, vật kiến trúc phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh là tài sản của tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh, có trích khấu hao thì phải đánh giá tỷ lệ giá trị còn lại của tài sản để ghi vào biên bản kiểm đếm tài sản.
* Biên bản đo đạc, kiểm đếm đất và tài sản thực tế bị thiệt hại
- Biên bản đo đạc, kiểm đếmđất và tài sản thực tế bị thiệt hại là tài liệu xác định diện tích, số lượng, chất lượng tài sản gắn liền với diện tích đất thu hồi để làm cơ sở cho việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
- Nội dung biên bản phải ghi nhận ý kiến của người bị thu hồi đất, người có tài sản gắn liền với đất về thời gian làm nhà ở hoặc thời gian tạo lập tài sản có trên đất. Trường hợp biên bản ghi sai thì không được tẩy xoá mà phải gạch ngang chữ ghi sai và ghi lại cho đúng, ký tên phía trên chữ ghi sai đã gạch;
- Biên bản được lập thành 02 (hai) bản có giá trị như nhau và phải có chữ ký của tất cả thành viên tham gia kiểm đếm, chủ sử dụng đất và chủ tài sản gắn liền với đất hoặc được ủy quyền hợp pháp hoặc điểm chỉ (nếu không ký được) do Tổ chức thực hiện dịch vụ về bồi thường, giải phóng mặt bằng lập và Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận chữ ký của những người tham gia kiểm đếm.
Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơicóđấtthuhồi.Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động,thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định
45
kiểm đếm bắt buộc.Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều70 của Luật đất đai năm 2013.
Việc cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây: người có đất thu hồi không chấp hành quyết định kiểm đếm bắt buộc sau khi thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục; Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc đã có hiệu lực thi hành; người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế có hiệu lực thi hành. Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân xã lập biên bản.
Trình tự, thủ tục thực hiện quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc được quy định như sau: tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế; trường hợp người bị cưỡng chế chấp hành quyết định cưỡng chế thì tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành và thực hiện điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế thi hành quyết định cưỡng chế.
* Xác định giá đất để tính bồi thường.
- Sau khi Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, đồng thời Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành định giá đất cụ thể hoặc thuê đơn vị tư vấn tiến hành định giá đất cụ thể làm cơ sở bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng.
46
+ Giá đất để tính bồi thường phải bảo đảm các nguyên tắc:Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;Theo thời hạn sử dụng đất;Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
* Phương pháp định giá đất:
Trên địa bàn tỉnh Tiền Giang đa số các đơn vị thường hay sử dụng phương Phương pháp so sánh trực tiếp và Phương pháp chiết trừ để xác định giá đất cụ thể.