II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ Ở CÔNG TY TÔGI 1.Kết quả đạt được
3.4.2.Tăng tính chính xác, hợp lý của các thông tin sử dụng trong quá trình định giá
3.Các giải pháp từ phía công ty Tôg
3.4.2.Tăng tính chính xác, hợp lý của các thông tin sử dụng trong quá trình định giá
trong quá trình định giá
Bước đầu của một quá trình định giá, người định giá phải tiến hành thu thập thông tin về bất động sản mục tiêu. Nhân viên định giá không được hoàn toàn dựa vào các thông tin, dữ liệu mà khách hàng cung cấp mà phải tiến hành điều tra, xác minh và làm rõ tính hợp lý của thông tin, tránh đưa vào sử dụng các thông tin thiếu chính xác hoặc chịu ảnh hưởng ý kiến của khách hàng. Bên cạnh đó, nhân viên định giá còn phải điều tra thu thập thông tin thị trường. Công việc này rất khó khăn đòi hỏi kĩ năng và kinh nghiệm của người định giá. Tuy nhiên có thể giảm bớt những hạn chế này bằng cách tiến hành điều tra cẩn thận, cụ thể và rộng rãi ở thực tế địa phương và trên thị trường.
Tiếp đến, sau khi thu được thông tin cần thiết, việc đánh giá những thông tin thu được là vô cùng quan trọng. Nó thể hiện trình độ của người định giá và là bước không thể thiếu trước khi sử dụng các phương pháp định giá. Nhân viên định giá phải lựa chọn, điều chỉnh dữ liệu để từ đó có thể đưa ra quyết định tính toán hợp lý.
3.4.3. Sử dụng phương pháp so sánh một cách hợp lý
Phương pháp so sánh được sử dụng rất nhiều trong các chứng thư
định giá của công ty Tôgi. Do vậy tính hợp lý và chính xác trong quá trình sử dụng phương pháp này ảnh hưởng rất lớn đến kết quả tính toán của công ty. Dựa vào sự sai khác trong việc sử dụng phương pháp so sánh của công ty, ta có thể đưa ra cách hoàn thiện nhằm sử dụng phương pháp định giá này hữu hiệu và hợp lý hơn.
Nhân viên định giá của công ty cần chỉ ra các dữ liệu để so sánh,
so với bất động sản mục tiêu. Tiến hành điều chỉnh các chênh lệch thông qua việc gắn trọng số. Cuối cùng là điều hòa các chỉ số giá so sánh theo cách thông dụng trên thế giới như sau:
Trong đó:
“i” Là số thứ tự của bất động sản so sánh Là giá bất động sản mục tiêu
Là giá điều chỉnh của bất động sản so sánh thứ i
Là trọng số gắn theo mức điều chỉnh ròng của bất động sản so sánh thứ i so với bất động sản mục tiêu
3.4.4. Sử dụng phương pháp chi phí một cách cẩn thận
Theo cách tiến hành trong khi sử dụng phương pháp chi phí ở công ty Tôgi, cán bộ công ty đã không trình bày phần ước lượng các chi phí thay thế, giá trị khấu hao mà đưa đến kết quả cuối cùng luôn là giá trị còn lại của công trình. Về hình thức thực hiện, cách làm này quá đơn giản, sơ sài, không là phương pháp khoa học. Về tính chính xác, kết quả định giá chỉ là sự ước lượng chủ quan của người định giá. Để có một kết quả có sức thuyết phục hơn đòi hỏi người định giá phải tính toán chi tiết cẩn thận hơn. Không được chỉ đơn giản đưa ra giá trị còn lại của căn nhà dựa theo ước đoán tương đối mà phải thực hiện các bước căn bản của phương pháp chi phí (như phần trình bày các phương pháp định giá ở chương I). Việc thực hiện theo đúng các bước nghiên cứu này sẽ giúp việc định giá trở nên đủ căn cứ khoa học và làm kết quả định giá chính xác hơn.