II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ Ở CÔNG TY TÔGI 1.Kết quả đạt được
3.4.6.Điều hòa các chỉ số giá trị đưa đến giá trị cuối cùng của bất động sản chính xác nhất
3.Các giải pháp từ phía công ty Tôg
3.4.6.Điều hòa các chỉ số giá trị đưa đến giá trị cuối cùng của bất động sản chính xác nhất
động sản chính xác nhất
Theo các nghiên cứu khoa học thì việc điều hòa các chỉ số giá trị tạo cơ hội xem lại thông tin, phân tích quá trình định giá trong từng cách tiếp cận. Do đó không nên thực hiện phép tính đơn giản là lấy trung bình cộng như ở công ty Tôgi thực hiện.
Hơn nữa, quá trình điều hòa đi vào việc xem xét, kiểm tra lại những thông tin và giả thiết, sự hợp lý, phân tích và kỹ năng. Đây là quá trình nhân những chỉ số giá trị để tìm ra giá trị cần tính. Việc thực hiện của cán bộ định giá rất quan trọng trong quá trình hòa nhập này. Và ta có thể khái quát bước điều hòa này theo công thức sau:
Trong đó:
“i” Là số thứ tự của phương pháp định giá Là giá cuối cùng của bất động sản
Là giá bất động sản tính được khi sử dụng phương pháp định giá thứ i Là trọng số gắn cho phương pháp định giá thứ i (trọng số tùy thuộc nhận định của người định giá coi phương pháp nào là quan trọng hơn, thích hợp nhất để định giá bất động sản) ∑ ∑ × = i i pp bds x x g g i " " i gpp " "gbds " "xi
Việc sử dụng máy tính và phần mềm định giá không loại bỏ được sự cần thiết của quá trình điều hòa kết quả. Mặt khác nó còn làm tăng sự cần thiết để làm cho cẩn thận và xem lại toàn bộ các bước tiến hành để đưa đến kết quả cuối cùng. Quá trình này phải gắn từng phương pháp tiếp cận để hòa giải những chỉ số giá trị khác nhau thành giá trị cần tính cuối cùng.
Do đó, sau khi sử dụng các phương pháp định giá và đã đưa ra giá trị bất động sản tính theo từng phương pháp, nhân viên định giá nên xem lại từng phương pháp cụ thể và điều hòa chúng để có được kết quả cuối cùng chính xác nhất, tổng hợp nhất.
3.5. Xây dựng hệ thống thu thập và cung cấp thông tin để
làm dữ liệu cho các cuộc định giá bất động sản
Đây là giải pháp chung cần thực hiện không những cho công ty Tôgi mà còn là nhu cầu tất yếu của thị trường định giá bất động sản ở Việt Nam. Trên thực tế, các cán bộ định giá của công ty đã phần nào thiết lập được mối quan hệ rộng rãi với những người cung cấp thông tin. Nhưng chúng chỉ đơn thuần là sự giúp đỡ, hoạt động không thống nhất và không theo một hệ thống hay tổ chức chặt chẽ. Do đó có thể dẫn đến sự thiếu chính xác của các thông tin và cũng có thể có trường hợp cán bộ định giá sẽ không thu thập được gì. Do đó ban lãnh đạo công ty phải vạch ra kế hoạch hoạt động cho các cán bộ định giá công ty để có thể ngày càng hoàn thiện trong việc sử dụng các thông tin để định giá. Sau đây là một số cách có thể tiến hành thu thập và tìm kiếm thông tin thị trường từ đó xây dựng thành một hệ thống dữ liệu của công ty:
+ Thông qua việc đến thực địa xem xét + Khảo sát thị trường
+ Tìm kiếm thông tin trên các phương tiện thông tin (internet, báo, tạp chí,..) + Thu thập thông tin từ những nhà cung cấp đáng tin cậy như người quản
+ Thu thập thông tin từ những công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản trên tinh thần tương trợ, giúp đỡ lẫn nhau; từ các cán bộ định giá hoặc cán bộ địa chính ở vùng có bất động sản mục tiêu.
+ Tổng hợp thông tin từ các cuộc định giá cũ của công ty
Từ những thông tin thu được kết hợp với việc xây dựng các mối quan hệ làm việc chính thức với những người chuyên cung cấp và tìm hiểu thông tin, công ty sẽ có một bộ phận bên ngoài công ty hoạt động chỉ chuyên thu thập, cung cấp thông tin phục vụ cho việc sử dụng trong quá trình định giá. Kết quả của việc làm này sẽ tạo thuận lợi cho cán bộ định giá nhanh chóng và kết quả định giá được chính xác hơn, sát với thị trường thực tế hơn.