II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ Ở CÔNG TY TÔGI 1.Kết quả đạt được
3.1.1.Định giá “Bất động sản tại địa chỉ: Số 41 – Ngõ 105 Phố Thụy Khê Phường Thụy Khê Quận Tây Hồ – Hà Nội”
3.Thực trạng công tác định giá của công ty Tôgi ở một số bất động sản cụ thể
3.1.1.Định giá “Bất động sản tại địa chỉ: Số 41 – Ngõ 105 Phố Thụy Khê Phường Thụy Khê Quận Tây Hồ – Hà Nội”
Khê - Phường Thụy Khê - Quận Tây Hồ – Hà Nội”
Ngày định giá : Ngày 29 tháng 3 năm 2006
3.1.1.1. Giá trị bất động sản tính theo qui định Nhà nước
Áp dụng theo quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29 tháng 12 năm 2004 của Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện nghị định số 188/NĐ-CP ngày 11 tháng 1 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn thành phố Hà Nội, công ty Tôgi đưa ra đơn giá đất theo qui định nhà nước như sau:
+ Đơn giá đất: Phố Thụy Khê (đoạn 1) - vị trí 3 – Giá 11.800.000 đ/m2 + Diện tích đất: 40,5 m2
Giá trị đất: 40,5 m2 x 11.800.000 đ/m2 = 477.900.000 đ
(Đây là giá trị đất của Nhà nước áp dụng để tính các loại thuế theo luật định)
3.1.1.2. Giá trị bất động sản tính theo giá thị trường
+ Diện tích: 40,5 m2
+ Hình dạng đất: Vuông vắn - Mặt tiền: 4,6m
Dựa vào khả năng chuyên môn và kinh nghiệm thực tiễn cùng với việc tìm hiểu thị trường, cán bộ định giá tại công ty đã đưa ra đơn giá đất theo giá thị trường là 25.000.000 đ/m2. Từ đó tính giá trị đất theo giá thị trường:
40,5 m2 x 25.000.000 đ/m2 = 1.012.500 đ - Giá trị nhà:
Bằng việc đánh giá thực trạng của ngôi nhà, công ty đưa ra đơn giá của giá trị xây dựng còn lại của căn nhà để từ đó tính được giá trị nhà.
+ Nhà xây: Bê tông – 3 tầng + Mặt bằng xây dựng: 40,5 m2 + Tổng diện tích sử dụng: 121,5 m2
+ Giá trị xây dựng còn lại: 2.000.000 đ/m2
Giá trị nhà: 121,5 m2 x 2.000.000 đ/m2 = 243.000.000 đ
Sau khi ước lượng giá trị của đất và nhà ở thời điểm hiện tại, công ty đưa ra giá trị của bất động sản mục tiêu (bao gồm cả nhà và đất).
- Tổng giá trị tiền nhà và đất:
1.012.500 đ + 243.000.000 đ = 1.255.500.000 đ (~ 125,55 cây vàng)
Ở ví dụ trên cho thấy cán bộ định giá của công ty đã trực tiếp đưa giá trị đất theo giá thị trường và không trình bày các thông tin so sánh nên không phải điều chỉnh giá đất. Việc làm này sẽ đơn giản với những nhân viên giàu kinh nghiệm, có kiến thức thị trường. Tuy nhiên lại không chỉ rõ căn cứ để đưa ra giá trị đó như thế nào. Thực tế, cách làm này dựa trên cơ sở của phương pháp so sánh trực tiếp (so sánh giá thị trường) đã được trình bày ở chương 1. Còn phần trình bày xác định giá trị nhà theo “giá trị còn lại” lại
càng đơn giản hơn. Công ty dựa vào phương pháp chi phí và trực tiếp đưa ra giá trị còn lại của ngôi nhà cho khách hàng. Phải chăng đã rút gọn quá trình tính chi phí tái tạo ngôi nhà, tổng giảm giá tích lũy mà chỉ ước lượng đánh giá “giá trị hiện tại” của ngôi nhà.
Để hiểu rõ thêm về cách định giá đơn giản này, ta tiếp tục tìm hiểu một chứng thư định giá khác để có thể có cách nhìn tổng quát về cách thực hiện của công ty Tôgi ở những trường hợp tương tự (khi công ty sử dụng phương pháp chi phí và phương pháp so sánh để định giá bất động sản).