II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ Ở CÔNG TY TÔGI 1.Kết quả đạt được
1.1.Kết quả hoạt động
II.ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY TÔGI 1 Ưu điểm
1.1.Kết quả hoạt động
Công ty Tôgi là công ty có uy tín lớn trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản. Sự làm việc tận tình của nhân viên công ty cùng với hiệu quả tốt, chất lượng công việc cao đã ngày càng nâng cao uy tín của công ty, khiến ngày càng nhiều khách hàng tìm đến công ty nhờ định giá. Đến nay đã có hơn 30.000 bất động sản được công ty định giá, trong đó có rất nhiều bất động sản có giá trị lớn. Hoạt động định giá trở nên chiếm ưu thế trong hoạt động kinh doanh của công ty, đặc biệt ở chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, định giá là nguồn thu chính của chi nhánh và chiếm tỉ trọng lớn trong doanh thu hoạt động định giá của cả công ty. Năm 2004, doanh thu từ hoạt đất đaiộọa (thường chiếm trên 65% doanh thu từ hoạt động định giá của công ty). Ở hội sở chính Hà Nội, tuy thành lập sau nhưng hiệu quả làm việc của các nhân viên là rất cao. Trong khi công ty còn chưa thực hiện bỏ vốn đầu tư kinh doanh thì dịch vụ định giá bất động sản chiếm vai trò chủ yếu. Đây cũng là xu thế tất yếu của các công ty trong thực trạng hiện nay của thị trường bất
động sản nước ta. Doanh thu hoạt động định giá của hội sở Hà nội thường chiếm khoảng 15% doanh thu từ hoạt động định giá của cả công ty.
Bảng12: Tỉ lệ doanh thu từ hoạt động định giá của hội sở Hà Nội và chi nhánh Tp. Hồ Chí Minh so với tổng doanh thu hoạt động định giá của công ty Tôgi
Đơn vị: %
Năm
Địa điểm 2004 2005
Hà Nội 14.7% 16.097%.
Chi nhánh Tp. HCM 67.2% 72.5%
Có thể nói công ty Tôgi là công ty hàng đầu trong lĩnh vực định giá bất động sản cũng như uy tín, trách nhiệm của công ty. Với những lợi thế từ phía ban giám đốc và đội ngũ cán bộ kinh nghiệm đã tạo điều kiện cho việc tăng liên tục doanh thu từ hoạt động định giá của công ty. Cụ thể là:
Biểu đồ 1: Doanh thu từ hoạt động định giá bất động sản của công ty Tôgi
năm 2002 năm 2003 năm 2004 năm 2005
Doanh thu hoạt động định giá
Với bất kì một công ty nào hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thì việc thúc đẩy hoạt động định giá là cần thiết và tất yếu để duy trì sự tồn tại và phát triển công ty. Nhận rõ tầm quan trọng của hoạt động định giá bất động sản, công ty Tôgi đã liên tục đổi mới, tìm cách thỏa mãn khách hàng và giữ mối quan hệ tốt đẹp, tạo danh tiếng cho công ty. Từ thái độ tiếp đón đến tinh thần làm việc và “giấy chứng nhận định giá” của công ty cung cấp cho khách hàng có chất lượng, bài bản, đẹp mắt đã củng cố hình ảnh, vai trò và vị trí của công ty trong tâm trí khách hàng và trong thị trường cạnh tranh các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản.
1.2.Đội ngũ cán bộ định giá có năng lực cao và giàu kinh nghiệm
Kết quả của những khuyến khích, hỗ trợ làm việc của Ban giám đốc công ty đã xây dựng nên một đội ngũ định giá của công ty hoạt động khá hiệu quả. Từ việc tuyển chọn những cán bộ có năng lực và giàu kinh nghiệm trong làm việc đã bước đầu tạo nền tảng hoạt động cho công ty. Họ là những chuyên viên năng động, nhanh nhạy trong việc nắm bắt thông tin thị trường, giá cả, biến động. Hơn nữa lại được công ty giúp đỡ, tổ chức đào tạo nghiệp vụ định giá, các cán bộ định giá của công ty đã ngày càng trưởng thành và hoạt động chuyên nghiệp, lành nghề hơn.
Việc tạo dựng uy tín của công ty như hiện nay là nhờ vào phần đóng góp của các cán bộ nhân viên công ty rất nhiều. Họ là những người trực tiếp gặp gỡ khách hàng, đối tác và thực hiện quá trình định giá. Với kinh nghiệm và kỹ năng của mình, đội ngũ định giá của công ty đã đưa ra các chứng thư định giá có tính thuyết phục cao, tạo dựng lòng tin trong khách hàng.
Ngoài ra, các nhân viên định giá của công ty là những người rất chịu khó trong việc tìm hiểu thông tin thị trường, tạo dựng các mối quan hệ để từ đó xây dựng nên hệ thống cung cấp thông tin cho các cuộc định giá.Tuy hệ thống này hoạt động chưa phải chính thức và mức độ chuyên nghiệp, chính xác chưa cao nhưng nó là kết quả đáng khen ngợi của tinh thần làm việc và
trách nhiệm của các chuyên viên định giá ở công ty Tôgi. Kết quả là hoạt động định giá bất động sản của công ty ngày càng được nhiều khách hàng biết đến và trở thành hoạt động chính của công ty.
1.3.Ưu điểm trong quá trình định giá bất động sản ở công ty Tôgi
1.3.1.Quá trình thu thập và phân tích thông tin
Định giá là quá trình ước lượng giá trị bất động sản dựa vào những thông tin thu được về bất động sản mục tiêu cũng như bất động sản so sánh. Không những vậy, để có thể định giá một bất động sản cụ thể, ngoài việc nắm bắt thông tin về bất động sản, người định giá còn phải có trong tay những dữ liệu khác để có thể nghiên cứu, so sánh nhằm đưa ra mức giá chuẩn nhất cho bất động sản.
Phục vụ cho việc sử dụng phương pháp định giá so sánh trực tiếp và để có các dữ liệu đầu vào trong quá trình sử dụng các phương pháp khác như phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp vốn hóa chuyên viên định giá của công ty đã phải tiến hành việc khảo sát thực địa, tìm kiếm thông tin trên thị trường, thu thập và xử lý chúng để làm căn cứ cho định giá bất động sản mục tiêu.
Thực tế trong việc định giá “khu đất 13,3756 ha ở đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, quận Bình Thạnh”: Để đưa ra giá đất (đã có cơ sở hạ tầng kỹ thuật) của khu vực quy hoạch, nhân viên công ty Tôgi đã tiến hành điều tra và thu thập 6 giá đất (tiếp cận khu vực quy hoạch) được giao dịch trên thị trường. Các thông tin so sánh thu được khá đầy đủ, chi tiết và ở trong vùng lân cận bất động sản mục tiêu và là những cơ sở rất quan trọng giúp nhân viên định giá của công ty đưa ra giá sàn bất động sản là 16.240.000 đ/m2.
Cũng ở trường hợp định giá bất động sản này, để tính giá bán căn hộ cao cấp phục vụ cho việc tính toán ở phần sau, công ty đã thu thập và sử dụng giá bán các căn hộ ở một số bất động sản khác như căn hộ Saigon View, khu căn hộ cao cấp Mỹ Khánh. Như vậy nhân viên công ty đã phải điều tra và thu
thập thông tin trên diện rộng để có nhiều thông tin lựa chọn và áp dụng trong quá trình tính toán. Đây là những ưu điểm được tạo ra do những nhân viên định giá giàu kinh nghiệm, tạo thuận lợi cho công việc định giá.
1.3.2.Lựa chọn các phương pháp thích hợp để định giá bất động sản
Sau khi thu thập và xử lý các thông tin, người định giá tiếp tục thực hiện tiến trình định giá. Lúc này, người định giá phải lựa chọn các phương pháp định giá phù hợp để đưa ra giá bất động sản một cách chính xác nhất. Công việc này phụ thuộc vào khả năng chuyên môn của người định giá. Ở công ty Tôgi, các chuyên viên định giá là những người có trình độ năng lực cao kết hợp với bề dày kinh nghiệm tạo những thuận lợi trong việc lựa chọn sử dụng các phương pháp định giá.
Xuất phát từ việc phân tích bất động sản mục tiêu và mục đích định giá của chủ sở hữu bất động sản hay chủ đầu tư bất động sản mà cán bộ định giá ra quyết định chọn lựa sử dụng phương pháp định giá nào cho thích hợp. Các nhân viên ở công ty Tôgi đã thành công trong việc đánh giá những ưu, nhược điểm của từng phương pháp, từ đó chọn ra phương pháp định giá sử dụng. Kết quả của việc lựa chọn này khá thích hợp và chính xác so với lý thuyết định giá (đã được trình bày ở chương 1).
- Phương pháp so sánh trực tiếp được công ty sử dụng thường xuyên và phổ biến trong mọi trường hợp định giá. Có những trường hợp phương pháp này là phương pháp chính nhưng có lúc chỉ mang tính chất tham khảo để so sánh hay để điều chỉnh thông tin về bất động sản so sánh phục vụ cho quá trình tính toán.
- Phương pháp chi phí được công ty sử dụng trong việc xác định giá trị của những bất động sản nhỏ, thông dụng. (Tuy cách làm có phần đơn giản hơn là chỉ đưa ra kết quả là giá trị còn lại của công trình, nhưng xét theo góc độ lựa chọn phương pháp thích hợp để định giá thì khá chính xác và hợp lý).
- Phương pháp vốn hóa: là một trong hai phương pháp thường được sử dụng nhất ở công ty Tôgi (cùng với phương pháp so sánh trực tiếp). Đây là phương pháp mang tính toán học, được xây dựng dựa trên cơ sở tài chính. Vì vậy công ty Tôgi đã sử dụng phương pháp này để định giá đối với các bất động sản đang tạo thu nhập hoặc có khả năng tạo thu nhập, vốn đầu tư lớn, chi phí và doanh thu phân kỳ. Việc lựa chọn sử dụng phương pháp này không những hợp lý mà kết quả tính toán có tính thuyết phục cao, đồng thời thể hiện được hiệu quả đầu tư của dự án. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Phương pháp thặng dư: là phương pháp đơn giản được các nhà thẩm định của công ty nhận định là thích hợp trong việc định giá các bất động sản có tiềm năng phát triển, với vốn đầu tư tương đối và thời gian đầu tư tương đối không dài. Điều này phù hợp với các phân tích lý thuyết của phương pháp thặng dư (đã trình bày ở chương I). Công ty thường sử dụng phương pháp này kết hợp với phương pháp vốn hóa và phương pháp so sánh trực tiếp.
1.3.3.Quá trình sử dụng các phương pháp định giá
Như đã trình bày ở phần trên, để dễ dàng cho việc phân tích cách sử dụng các phương pháp định giá ở công ty Tôgi ta chia thành 2 trường hợp định giá. Một trường hợp định giá những căn nhà nhỏ, lẻ không có mục đích đầu tư kinh doanh, người định giá dễ dàng tìm kiếm thông tin so sánh trên thị trường và đưa ra kết quả nhanh chóng. Một trường hợp khác đòi hỏi kỹ năng phân tích của người định giá hơn, đó là định giá những bất động sản có khả năng tạo thu nhập, có tiềm năng phát triển. Dựa vào phân tích ở trên trong phần “Thực trạng công tác định giá bất động sản của công ty Tôgi ở một số bất động sản cụ thể”, ta sẽ đánh giá xem từng trường hợp đã được công ty thực hiện như thế nào, có những ưu điểm gì khi thực hiện như vậy.
Ở những trường hợp này, cán bộ định giá công ty Tôgi đã chia phần tính giá thị trường của bất động sản mục tiêu thành 2 phần: tính giá trị đất theo giá thị trường (dựa trên cơ sở phương pháp so sánh) và tính giá trị nhà theo giá trị còn lại của nhà (dựa trên cơ sở phương pháp chi phí). Tuy nhiên quá trình định giá này được các nhân viên công ty đơn giản hóa đi rất nhiều.
Khi sử dụng phương pháp so sánh thông thường, người định giá phải tiến hành thu thập thông tin các bất động sản so sánh tương tự rồi từ đó tiến hành điều chỉnh để đưa ra giá bất động sản mục tiêu. Nhưng ở đây, các nhân viên công ty đã trực tiếp đưa ra giá thị trường của bất động sản mà không trình bày rõ quá trình điều chỉnh để có đuợc mức giá cuối cùng. Thực tế này giúp chứng thư định giá có vẻ đơn giản hơn, khiến bất cứ người đọc nào cũng có thể hiểu được và không phải băn khoăn việc điều chỉnh các chênh lệch giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu (vì đánh giá việc điều chỉnh các chênh lệch là rất khó và không chính xác với những người không có chuyên môn, hơn nữa việc điều chỉnh các chênh lệch chỉ mang tính tương đối, phụ thuộc năng lực và ý kiến chủ quan của cán bộ định giá).
Tương tự như vậy trong việc sử dụng phương pháp chi phí, cán bộ định giá đã không tính phần tổng giám giá tích lũy, chi phí thay thế mà dựa vào khảo sát công trình mà đưa ra mức độ, tình trạng căn nhà ở hiện tại. Ở đây thể hiện nhiều ý kiến chủ quan của người định giá tuy nhiên với những khách hàng không đòi hỏi cặn kẽ mà chỉ cần đưa ra giá cuối cùng của bất động sản thì việc làm này sẽ giảm thiểu thời gian trong quá trình định giá, thỏa mãn sự hài lòng của khách hàng.
Như vậy, với những bất động sản không đòi hỏi tính toán chi tiết, không có mục đích đầu tư, kinh doanh thì công ty áp dụng hình thức định giá đơn giản. Hình thức định giá này dựa trên cơ sở các cán bộ định giá của công ty nắm thông tin thị trường khá chính xác, rộng rãi cùng với kinh nghiệm thực tế và chuyên môn cao đã giúp công ty chỉ trong thời gian ngắn (thường là 3
ngày) có thể cung cấp chứng thư định giá cho khách hàng với kết quả khá chính xác và tạo sự hài lòng cho khách hàng. Điều này đã được thể hiện qua uy tín của công ty trong thời gian hoạt động và ngày càng có nhiều bất động sản được công ty định giá.
1.3.3.2.Trường hợp định giá những bất động sản lớn, có khả năng tạo thu nhập hoặc có tiềm năng phát triển
Trong những chứng thư định giá của các bất động sản có khả năng tạo thu nhập hay có khả năng phát triển, công ty thường sử dụng kết hợp các phương pháp định giá là phương pháp so sánh, phương pháp vốn hóa và phương pháp thặng dư. Cách tiến hành định giá này phức tạp hơn trường hợp trên, đưa đến kết quả dựa trên nhiều phương pháp định giá, làm chủ sở hữu có cái nhìn tổng quan về bất động sản của họ. Không những thế, nó còn làm hài lòng khách hàng, phục vụ nhu cầu định giá bất động sản theo mục đích sử dụng cao nhất, tốt nhất (hoạt động cho thuê, bán, kinh doanh,..). Ta có thể thấy rõ cách làm của công ty trong trường hợp này qua mô hình 4 ở phần trên. Trong phương pháp so sánh, nhân viên định giá đã thu thập và đưa ra các thông số của các bất động sản so sánh. Sau đó tiến hành điều hòa đưa ra giá trị của bất động sản mục tiêu bằng trung bình cộng các giá trị so sánh.
Cụ thể ở “khu đất 103.756 m 2 đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, Quận
Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh”. Sau khi chỉ ra 6 giá đất tiếp cận khu vực quy hoạch (đã giao dịch trên thị trường), công ty tính ra giá đất (đã có cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị) như sau:
Như vậy cán bộ công ty đã thực hiện việc chia trung bình các chỉ số so sánh để chỉ ra giá bất động sản mục tiêu. Cách làm này đơn giản, dễ hiểu do đó dễ dàng được mọi người chấp nhận. Nó cũng thể hiện quan điểm của nhân viên định giá là khách quan, không nghiêng về giá của bất động sản so sánh nào.
22 16,240 / 2 16,240 / 5 18 7 , 16 16 5 , 15 15 1m = tr + tr + tr + tr + tr = trđ m
Còn trong các phương pháp vốn hóa và phương pháp thặng dư, cán bộ định giá của công ty đã tiến hành rất cẩn thận từ việc điều tra chọn lọc dữ liệu đưa vào tính toán. Việc tính toán đơn giản hơn khi được thực hiện trên phần mềm của máy tính và được sự giúp đỡ của các nhân viên phòng dự án (khi áp dụng phương pháp thặng dư phải tính các chi phi phát triển công trình,..). Nói chung hai phương pháp này được công ty thực hiện khá hoàn hảo và theo qui trình định giá chung.
Như vậy các bước sử dụng các phương pháp định giá được nhân