II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ Ở CÔNG TY TÔGI 1.Kết quả đạt được
1.Các giải pháp từ phía Nhà nước
1.1. Giải pháp về quản lý
Đất đai và nhà ở là nhu cầu thiết yếu của xã hội, là những yếu tố quan trọng hàng đầu cấu thành nên bất động sản. Trong những năm qua nền
kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ trong đó thị trường bất động sản ở nước ta đang trong giai đoạn hình thành và phát triển. Tuy nhiên còn nhiều yếu tố mang tính tự phát và chưa có định hướng. Vì vậy nhà nước đóng vai trò rất quan trọng trong việc quản lý, định hướng phát triển thị trường bất động sản và đặc biệt là hoạt động định giá bất động sản.
Một là, hoàn thiện hệ thống đăng ký thống kê đất đai và cung cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là một việc làm quan trọng nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai dễ dàng và chặt chẽ. Giải pháp này còn tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm giảm đi số lượng các cuộc tranh chấp đất đai đang diễn ra rất phổ biến và làm tăng lên số lượng các cuộc giao dịch (vì người sở hữu bất động sản có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có thể mua bán, thế chấp, góp vốn kinh doanh..).
Hai là, kiện toàn các cơ quan quản lý về bất động sản, đẩy mạnh cải
cách hành chính, thủ tục quản lý bất động sản. Xác định rõ quyền hạn, chức năng của các cơ quan. Xây dựng đội ngũ, bộ máy cán bộ chuyên môn trong sạch.
Ba là, thành lập một cơ quan của chính phủ chuyên trách quản lý bất
động sản. Hiện nay ở nước ta, hoạt động quản lý bất động sản còn diễn ra dàn trải với sự tham gia nhiều cấp từ Thủ tướng chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp, chính quyền các cấp..; tới các Bộ, các ngành như Bộ tài nguyên và môi trường (Vụ đăng ký và thống kê đất đai), Bộ tài chính (Ban Vật giá, Cục công sản), Bộ xây dựng. Từ thực trạng đó dẫn đến hoạt động quản lý diễn ra thiếu hiệu quả và gây khó khăn trong việc thực hiện, mất thời gian do phải qua nhiều khâu trung gian hoặc không có một bộ phận nào chịu trách nhiệm chính. Đây là vấn đề đáng quan tâm cần được nhà nước và cơ quan chức năng giải quyết tạo sự thông thoáng trong làm việc cũng như nâng cao
tính thống nhất quản lý và hiệu quả quản lý trong lĩnh vực bất động sản đang còn gặp phải rất nhiều khó khăn như hiện nay.
1.2.Giải pháp về chính sách pháp lý
Việc xây dựng và hoàn thiện môi trường pháp lý là một giải pháp rất quan trọng và không thể thiếu nhằm tạo hành lang pháp lý thúc đẩy sự hình thành, phát triển của thị trường bất động sản và hoạt động định giá bất động sản.
Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai và nhà ở tạo ra cơ sở pháp lý để nhà nước bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp và cá nhân trong những mối quan hệ về đất đai và nhà ở.
Một là, chính sách về giá đất: Sửa đổi và bổ sung, hoàn chỉnh khung giá đất do nhà nước ban hành sao cho giá đất theo qui định nhà nước và giá thị trường gần nhau hơn, không quá chênh lệch tạo điều kiện thuận lợi trong việc thu tiền khi giao đất, đền bù khi thu hồi đất và đặc biệt là tránh thất thu về tiền thuế cho nhà nước.
Hai là, Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các chính sách pháp lý có liên quan đến công tác định giá bất động sản. Hiện nay công tác định giá còn thiếu những căn cứ pháp lý quan trọng để định giá. Đặc biệt là những phương pháp định giá bất động sản chuẩn để các tổ chức làm căn cứ tiến hành định giá. Nghị định 198 của chính phủ đã quy định rõ hai phương pháp quan trọng để định giá đất. Tuy nhiên trong thực tế, mỗi tổ chức định giá lại có những cách thức sử dụng các phương pháp đó khác nhau dẫn đến có sự chênh lệch về giá. Bởi vậy với chức năng quản lý của mình, nhà nước cần sớm đưa ra những căn cứ và điều kiện áp dụng các phương pháp định giá bất động sản, tạo ra một khung định giá chuẩn làm căn cứ cho các tổ chức, cá nhân trong công tác định giá.
Việc xây dựng qui trình định giá theo một mẫu chuẩn quốc gia là rất cần thiết trong thực trạng yếu kém, hạn chế của thị trường định giá bất động sản nước ta hiện nay.
Trên thực tế, các văn bản hướng dẫn nghiệp vụ về qui trình, quy phạm; trình tự thủ tục trong định giá bất động sản, quản lý giá bất động sản thiếu và gần như chưa có. Do đó việc thống nhất các bước định giá sẽ làm tăng tính chính xác của các cuộc định giá và tăng tính chuyên môn của các nhân viên định giá, tạo điều kiện cho việc quản lý giá bất động sản và quản lý hoạt động định giá ở nước ta.
Mặt khác, khi thực hiện định giá bất động sản cán bộ định giá còn lẫn lộn trong việc xác định phương pháp định giá đất vào các mục đích khác nhau do khi ban hành khung giá đất nhà nước ta lại chưa đề cập đến hoặc còn chung chung chưa rõ ràng:
- Định giá đất mục đích để tính thuế sử dụng đất: nhằm xây dựng một mặt bằng giá đất chung trên cả nước trên cơ sở giá đất bình quân thực tế của năm trước năm định giá và giá đất bình quân thực tế tại thời điểm định giá. Xác định giá đất mục đích tính thuế sử dụng đất chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, với hình thức định giá hàng loạt định kỳ 4 hoặc 5 năm 1 lần.
- Định giá đất phục vụ mục đích tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, tính lệ phí trước bạ hoặc phục vụ mục đích thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất: sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hóa với hình thức định giá phát sinh khi có yêu cầu.
1.4. Tổ chức đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề định giá theo các phương pháp thông dụng trên thế giới phương pháp thông dụng trên thế giới
Một trong những nguyên nhân kìm hãm sự phát triển của hoạt động định giá bất động sản ở nước ta là trình độ chuyên môn, nghiệp vụ định giá không cao, còn yếu kém và hạn chế ở các cán bộ định giá. Trong khi đây là
đòi hỏi tất yếu để có thể thực hiện đuợc quá trình định giá và ngày càng nâng cao chất lượng định giá. Do đó Nhà nước ta phải quan tâm, tạo điều kiện cải thiện năng lực, trình độ làm việc cũng như cách làm việc chuyên nghiệp của những nhà định giá trong nước bằng cách thường xuyên tổ chức đào tạo nghiệp vụ và cấp giấy chứng chỉ hành nghề định giá cho những những người có khả năng. Để có thể thực hiện được việc làm này lại đòi hỏi Nhà nước ta lập ra cơ quan chức năng nhận trách nhiệm chuyên đào tạo và kiểm tra, giám sát hoạt động định giá của các cán bộ định giá.
Như vậy, để có thể cải thiện và nâng cao niềm tin của người dân dành cho cán bộ định giá trong nước, Nhà nước ta phải tiến hành đồng thời rất nhiều các giải pháp để có thể sớm hoàn thiện và phát triển thị trường định giá bất động sản ở nước ta.