1.1. Khái niệm
Phương pháp lợi nhuận hay còn lại là phương pháp hạch toán là phương pháp ước tính giá thuê bất động sản phản ánh sức mạnh từ việc kiếm lời từ bất động sản độc quyền.
Thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh trừ đi chi phí hoạt động hàng năm của bất động sản được một khoản lợi nhuận. Phần lợi nhuận này gồm lợi
nhuận của nhà quản lý và phần đóng góp của bất động sản. Giá thuê bất động
sản phụ thuộc cơ bản vào quyết định phân bổ lợi nhuận. Ví dụ: Phân bổ lợi
nhuận 60% do đóng góp của người quản, 40% do bất động sản tạo ra
1.2. Cơ sở khoa học
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp dựa trên nguyên tắc cân bằng và nguyên tắc đóng góp.
1.3. Công thức tính
Bước 1: Ước tính tổng thu nhập của hoạt động kinh doanh liên quan đến việc
kinh doanh bất động sản đem lại.(1)
Bước 2: Ước tính tổng chi phí hoạt động kinh doanh liên quan đến việc tạo ra
thu nhập của bất động sản. (2)
Bước 3: Tính thu nhập hoạt động ròng từ hoạt động kinh doanh: (3) = (1) – (2)
Bước 4:
- Tính khoản lãi trên vốn mà người kinh doanh bỏ ra cho việc kinh doanh (4.1)
- Tính tiền thưởng công do rủi ro, tháo vát của người quản lý bất động sản (4.2)
Bước 5: Lợi nhuận để chia: (5) = (3) – (4.1)
Bước 6: Phân bổ lợi nhuận cho người quản lý và bất động sản
Giá thuê bất động sản (6) = (5) – (4.2)
1.4. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 5.4.1. Đối tượng 5.4.1. Đối tượng
Phương pháp lợi nhuận thường được sử dụng định giá một số công trình công cộng như rạp hát, rạp chiếu phim, khách sạn, nhà văn hóa,.. và bất động sản độc quyền, bất động sản cho thuê. Bên cạnh đó sử dụng phương pháp này phục vụ cho mục đích đánh thuế (thuế sử dụng đất).
5.4.2. Phạm vi
Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá bất động sản có khả năng tạo thu nhập.
Để áp dụng phương pháp lợi nhuận ta cần giả thiết người sử dụng bất động sản đi thuê bất động sản độc quyền hay một người nào đó trả tiền cho việc sử dụng bất động sản mà liên quan đến sức mạnh kiếm lời của bất động sản độc quyền.
Các số liệu sử dụng trong quá trình tính toán phải được chủ kinh doanh khai báo đúng và phải ít nhất là 3 năm.
Phương pháp này áp dụng để định giá bất động sản có khả năng tạo thu nhập do đó việc ước tính thu nhập ròng phải được tính cẩn thận.
5.5. Hạn chế
Phương pháp lợi nhuận không cho giá trị thị trường chính xác mà chỉ cho chỉ số giá trị tương đối. Vì vậy sử dụng phương pháp này chỉ mang tính tham khảo và phải kết hợp với phương pháp khác để cho giá trị chính xác.