- Các khoản giảm trừ
3.2.Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án
3. Thẩm định dự án đầu tư: 1 Thẩm định khía cạnh pháp lý
3.2.Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án
Trong nôi dung này, các cán bộ thẩm định kết hợp tìm hiểu về vị trí và sử dụng phương pháp dự báo để đưa ra kết luận về ảnh hưởng của Dự án đối với dân cư, tình hình kinh tế địa phương, nhu cầu của người dân… những vấn đề này ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường hoạt động của dự án. Sau quá trình xem xét và đánh giá, các cán bộ đưa ra kết quả:
* Thị trường đầu ra của Dự án:
-Tháng 11/2006, Việt nam đã chính thức gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Đây là một cơ hội rất lớn cho toàn bộ nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực cửa hàng kinh doanh và mặt bằng bán lẻ…
-Cửa hàng cho thuê:
+ Thị trường cho thuê cửa hàng tại Hà Nội phát triển rất sôi động với số lượng các cửa hàng tại các trung tâm thương mại và các chợ cao cấp đi vào hoạt động liên tục, tỷ lệ còn trống tại các trung tâm còn rất ít. (Tỷ lệ còn trống của Hà Nội trong Quý IV/2008 chỉ ở mức dưới 2%). Đặc biệt trong năm 2008 , thị trường cửa hàng kinh doanh hạng A và B càng trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Toàn bộ cửa hàng loại A tại Hà Nội hầu như đã cho thuê hết công suất. Các toà nhà loại B và C cũng đã triển khai trên 95% diện tích.
+ Dự báo tổng lượng cung cửa hàng mới của Hà Nội từ nay đến năm 2010 sẽ vào khoảng 400.000 m2. Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia trong lĩnh vực quản lý và tư vấn bất động sản, số diện tích xây dựng các cửa hàng kinh doanh đi vào hoạt động trong khoảng 5 năm tới có thể vẫn không đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Đặc biệt là khi các nhà đầu tư nước ngoài đang tìm đến Việt Nam ngày một nhiều….
+ Đây cũng chính là một nguyên nhân khiến giá thuê cửa hàng cao cấp hạng A và B trong quý I/2008 đã tăng khoảng 1,5-5% so với năm 2007 và sẽ còn tiếp tục tăng nữa.
+ Trong khi đó, điều kiện để gia tăng nguồn cung trong thời gian tới cũng đang gặp khó khăn. Bởi lẽ, thời gian đầu tư, hoàn thành một dư án bất động sản để đi vào hoạt động cần rất nhiều thời gian. Đặc biệt là diện tích đất dành cho các dự án tại các Quận nội thành Hà Nội hầu như còn rất ít. Do đó với lợi thế đã được cấp đất và phê duyệt dự án đầu tư thì dự án chợ Hàng Da sẽ là trung tâm thương mại lớn và hiện đại tại phố cổ Hà Nội nơi có lượng khách nước ngoài du lịch chiếm tỷ trọng cao.
+ Tóm lại, so với các nước trong khu vực, Việt nam có số lượng cửa hàng cao cấp cho thuê thật khiêm tốn. Trong một vài năm tới các công ty khó có thể tìm được một diện tích cửa hàng cho thuê ưng ý. Viễn cảnh thiếu hụt cửa hàng cho thuê sẽ còn kéo dài trong nhiều năm tới và giá thuê cửa hàng kinh doanh chắc chắn sẽ tăng.
- Mặt bằng bán lẻ:
+ Thủ đô Hà Nội là một cực kinh tế phát triển mạnh trong vùng kinh tế trọng điểm, trong đó các ngành dịch vụ, công nghiệp giữ vai trò chủ đạo.
+ Trong những năm qua, qúa trình đô thị hoá đã làm thay đổi bộ mặt xã hội, nhưng đồng thời cũng phân cấp xã hội, mà một phần trong đó theo chiều hướng
tiêu cực, hệ thống các trung tâm thương mại – dịch vụ không đủ đáp ứng nhu cầu của người dân trên địa bàn Thành phố.
+ Sự mất cân đối lớn giữa nhu cầu hưởng thụ đới sống văn hoá tinh thần giải trí nghỉ ngơi ngày một cao và hệ thống phục vụ công cộng xã hội còn hạn chế về tiện nghi lẫn hình thức hoạt động.
+ Bên cạnh đó, khi Việt Nam đã chính thức gia nhập WTO thì ảnh hưởng của sự kiện này lên thị trường bán lẻ là một điều không thể phủ nhận;
+ Ảnh hưởng của WTO lên thị trường bán lẻ:
+ Nhiều nhà bán lẻ/phân phối/nhượng quyền nước ngoài sẽ đến Việt Nam
+ Nhiều công ty địa phương/đa quốc gia hiện đang hoạt động sẽ thành lập hoặc mở rộng hệ thống phân phối…
+ Nhiều siêu thị/trung tâm mua sắm chuyên ngành sẽ mở cửa
+ Nhiều Việt Kiều/Khách du lịch nước ngoài sẽ du lịch/định cư tại Việt Nam.
+ Nhiều cơ hội việc làm khi kinh tế phục hồi, dẫn tới nguời dân có thêm tiền nhàn rỗi và có nhiều cơ hội lựa chọn các sản phẩm thời trang, cao cấp…
+ Như vậy, nhu cầu mặt bằng bán lẻ chuyên nghiệp sẽ tăng cao. Do đó, hướng phát triển các khu thương mại dịch vụ trên địa bàn Hà Nội là đòi hỏi mang tính tất yếu.
* Chính sách của Nhà nước đối với Dự án:
Xây dựng Chợ Hàng Da với tính chất kinh doanh thương mại dịch vụ và chợ văn minh hiện đại, tạo điều kiện cho các hộ kinh doanh ổn định, lâu dài, góp phần vào việc quy hoạch lại hệ thống chợ tại Thủ đô nhằm tránh các hình thức chợ tạm, chợ cóc gây ảnh hưởng đến mỹ quan và sự quản lý của Nhà nước, đồng thời tạo nên được một không gian phục vụ dịch vụ văn hoá xã hội. Ngoài ra còn tạo được nếp sinh hoạt thương mại dịch vụ văn minh hiện đại, phù hợp với cuộc sống ngày càng phát triển của người dân thủ đô.
* Khả năng cạnh tranh:
Bảng 2.20: Tổng quan về các siêu thị và các trung tâm thương mại tại Hà Nội
Số TT Quận Số lượng Tổng DT sàn (m2) Diện tích kinh doanh 1 Đống Đa 11 17.140 11.533 2 Hai Bà Trưng 6 8.480 5.580 3 Cầu Giấy 4 24.027 9.310 4 Hoàn Kiếm 5 10.280 5.870 5 Hoàng Mai 4 2.554 1.004 6 Ba Đình 8 7.865 3.520 7 Thanh Xuân 3 1.702 1.702 8 Từ Liêm 3 63.585 11.725 9 Đông Anh 1 440 300 10 Thanh Trì 1 250 250 Cộng 46 136.323 50.794
(Nguồn: Báo cáo thẩm định Dự án Đầu tư xây dựng chợ Hàng Da)
- Phần 3.1 tại Tờ trình đã nêu rõ tính khả thi đối với việc xây dựng khu Trung tâm Thương mại tại địa bàn Hà Nội. Bên cạnh đó, số liệu của bảng trên cho thấy tại Quận Hoàn Kiếm (Nơi triển khai Dự án) số lượng các chợ cao cấp, trung tâm thương mại, siêu thị còn rất ít, chiếm tỷ trọng 10,86% tổng số siêu thị đang hoạt động tại địa bàn Hà Nội.
- Như vậy, việc đầu tư xây dựng chợ Hàng Da tại Quận Hoàn Kiếm dưới chủ trương đồng ý của UBND TP HN chắc chắn sẽ đem lại hiệu quả cao cho Công ty cổ phần thương mại Hàng Da.
Nhận xét: Cán bộ Dự án đã xác định được thị trường mục tiêu khá rõ ràng và phù hợp, đánh giá được những lợi ích và giá trị sử dụng của dự án. Dự án đã nêu ra được nhu cầu hiện tại và cả tương lai, so sánh được thị trường này so với thị trường nước ngoài, nêu được khả năng cạnh tranh của dự án đối với thị trường trong nước. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});