bằng, tái định cư 13.832 GP
IV Chi phí quản lý dự án 2.293 QL
V Chi phí tư vấn đầu tư xây dung 9.885 TV
VI Chi phí khác 16.228 CK
VII Dự phòng phí 20.949 DP
VIII Tổng giá tri dự toán 230.464 TMĐT
(Nguồn: Báo cáo thẩm định Dự án Đầu tư xây dựng chợ Hàng Da)
-Bảng tính toán khấu hao; bảng tính toán chi phí; Doanh thu, Hiệu quả kinh tế….có phụ lục đính kèm:
+ Phụ lục 2: Khấu hao tài sản cố định
+ Phụ lục 3: Kế hoạch trả gốc lãi ngân hàng
+ Phụ lục 4: Dự trù chi phí sửa chữa bảo dưỡng
+ Phụ lục 5: Bảng tính chi phí trả lương trong vận hành
+ Phụ lục 6: Chi phí điện nước
+ Phụ lục 7: Tổng hợp chi phí hoạt động hàng năm
+ Phụ lục 8: Doanh thu của dự án
+ Phụ lục 9: Hiệu quả của dự án
+ Phụ lục 11: Hiệu quả của dự án khi giảm doanh thu 10% -Vốn vay tại NHĐT&PT: 156.000 triệu đông
-Vốn tự có và vốn huy động: 74.464 đồng -Dự trù lỗ, lãi bình quân 01 năm:
+ Tổng doanh thu bình quân: 100,248 tr. đồng + Tổng chi phí bình quân: 32.714 tr. đồng + Lãi gộp (1 – 2): 67.535 tr. đồng + Thuế thu nhập: Lãi gộp x 25% = 16.884 tr. đồng + Lãi ròng: Lãi gộp – Thuế TNDN = 50.651 tr. đồng
- Điểm hoà vốn và mức doanh thu hoà vốn bình quân của dự án đến năm 2019:
∑Định phí bq= 10.337 tr.đ
∑Biến phí bq =∑Chi phí bq - ∑Định phí bq = 32.714 – 10.337 = 22.377tr.đồng Doanh thu bq = 100.248 tr.đồng
∑Định phí bq 10.337
Doanh thu = --- = --- = 13.252 tr.đồng hoà vốn 1 - (∑Biến phíbq/Doanh thubq) 1 – 0,22
13.252
Công suất điểm = --- x 100 = 13,21% hoà vốn bq 100.248
Nhận xét: Tổng mức đầu tư của dự án là 230.464 triệu đồng. Tỷ lệ giữa nguồn vốn vay ngân hàng trên tổng vốn đầu tư ở mức 67,69%. Tỷ suất đầu tư của dự án là hợp lý.
* Nguồn trả nợ, thời hạn trả:
Nguồn trả nợ của khách hàng: Khách hàng dùng nguồn thu từ doanh thu thu được khi dự án được đưa vào khai thác, nguồn khấu hao từ tài sản cố định, nguồn thu từ hoạt động kinh doanh để trả nợ Ngân hàng.
Về lãi suất vay: Áp dụng lãi suất theo phương thức thả nổi có tần suất điều chỉnh 06 tháng/01 lần. Lãi suất cho vay được tính bằng lãi suất huy động tiết kiệm VND 12 tháng trả lãi sau của NHĐT&PTVN cộng với chi phí biên 3% năm nhưng không thấp hơn mức lãi suất sàn do Tổng giám đốc NHĐT&PT Việt Nam công bố và không vượt quá 150% lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy định (nếu có). Lãi suất cho vay tại thời điểm thẩm định 10,5%/năm. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Phương án trả nợ nguồn vốn đầu tư: - Tổng số vốn vay : 156.000 tr. đồng
- Tỷ lệ vốn vay so với tổng mức đầu tư = 67,68%.
- Nguồn trả nợ: LNST*60% + KHCB (bình quân 6 năm) = 29.186 tr.đồng Vốn vay đầu tư 156.000
(T) =--- = --- ≅ 5,5 năm KHCB + LN 29.186
Nhận xét : Cán bộ tín dụng hỗ trợ chủ đầu tư xác định nguồn trả nợ và phương thức trả nợ một cách đầy đủ cụ thể, đúng theo quy định của chi nhánh.
b. Thẩm định rủi ro
- Dự án xây dựng chợ Hàng Da sau khi hoàn thành đi vào sử dụng công ty có 2 hướng đầu tư phát triển kinh doanh. Một là, cho thuê cửa hàng cho các công ty, các hãng kinh doanh thương mại lớn của nước ngoài thuê; Hai là, công ty trực tiếp kinh doanh thương mại.
- Với chiến lược kinh doanh như vậy nếu công ty trực tiếp khai thác thì công ty có lợi thế là cổ đông Công ty cổ phần Nhất Nam có kinh nghiệm bán hàng và quản lý hệ thống siêu thị FIVIMART và đã gặt hái được nhiều thành công trong việc kinh doanh bán lẻ. Tuy nhiên rủi ro tự đứng ra kinh doanh là rất lớn kinh doanh, rủi ro cạnh tranh, rủi ro trong quản lý thất thoát mất vốn, rủi ro biến động giá là không phải doanh nghiệp nào cũng tránh khỏi nhưng công ty có sự góp vốn của Công ty Nhất Nam là Công ty có nhiều kinh nghiệm kinh doanh dịch vụ, bán hàng vì vậy Công ty CP TM Hàng Da sẽ hạn chế được những mặt rủi ro này.
- Nếu công cho các công ty, các hãng nước ngoài nổi tiếng thuê thì công ty sẽ có lợi thế là thu hồi vốn nhanh và giảm thiểu rủi ro rất nhiều trong kinh doanh tuy lợi nhuận sẽ thấp hơn.
c. Thẩm định dòng tiền