5. Bố cục luận văn
2.1.4.2 Tổ chức quản lý vận hành nhà ở xó hội
Theo khoản 1, điều 26, Thụng tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 thỏng 5 năm 2014 của Bộ Xõy dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 thỏng 11 năm 2013 của Chớnh phủ về phỏt triển và quản lý nhà ở xó hội: “việc quản lý sử dụng, vận hành nhà ở xó hội là nhà chung cư được thực hiện theo quy định của phỏp luật hiện hành về nhà chung cư”. Sau khi kết thỳc giai đoạn đầu tư xõy dựng nhà ở xó hội, chủ đầu tư dự ỏn cú trỏch nhiệm thành lập đơn vị trực thuộc hoặc thuờ hoặc ủy thỏc cho một doanh nghiệp cú năng lực chuyờn mụn về quản lý vận hành nhà chung cư để thực hiện việc quản lý vận hành nhà ở xó hội.
Theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư: “quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm quản lý việc điều khiển, duy trỡ hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang mỏy, mỏy bơm nước, mỏy phỏt điện dự phũng, hệ thống hạ tầng kĩ thuật và cỏc trang thiết bị khỏc) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của nhà chung cư; cung cấp cỏc dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rỏc thải, chăm súc vườn hoa, cõy cảnh, diệt cụn trựng và cỏc dịch vụ khỏc) đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bỡnh thường.”44. Sau khi kết thỳc giai đoạn đầu tư xõy dựng nhà ở xó hội, chủ đầu tư dự ỏn cú trỏch nhiệm thành lập đơn vị trực thuộc hoặc ủy thỏc cho một doanh nghiệp cú năng lực chuyờn mụn về quản lý vận hành nhà chung cư để thực hiện việc quản lý vận hành nhà ở xó hội.
Theo điều 71 Luật nhà ở năm 2005: “nhà chung cư phải cú Ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cư là người đại diện bảo vệ quyền và lợi ớch hợp phỏp của cỏc chủ sở hữu và những người sử dụng trong quỏ trỡnh sử dụng nhà chung cư”. Theo khoản 3, điều
26, Thụng tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 thỏng 5 năm 2014 của Bộ Xõy dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 thỏng 11 năm 2013 của Chớnh phủ về phỏt triển và quản lý nhà ở xó hội: Ban quản trị nhà ở xó hội được thành lập và hoạt động như sau:
Thứ nhất, Ban quản trị nhà ở xó hội do Hội nghị cỏc chủ sở hữu, chủ sử dụng
chung nhà ở xó hội bầu ra. Hội nghị nhà ở xó hội là hội nghị cỏc chủ sở hữu và người sử dụng nhà ở xó hội, bao gồm những người mua, thuờ hoặc thuờ mua. Chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà ở xó hội cú thể cử đại diện hoặc ủy quyền cho người khỏc tham dự Hội nghị nhà ở xó hội. Hội nghị cỏc chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà ở xó hội cú thể tổ chức cho một nhà hoặc một cụm nhà ở xó hội. Trường hợp tổ chức Hội nghị cho một nhà thỡ số người tham dự phải cú số lượng trờn 50% tổng số chủ sở hữu và sử dụng nhà chung cư. Trường
44 Khoản 1, điều 5, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ tr-ởng Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tớm
hợp tổ chức Hội nghị cho một cụm nhà ở xó hội thỡ mỗi nhà ở xó hội phải cử đại biểu tham dự, số đại biểu tham dự của mỗi nhà chung cư phải cú số lượng trờn 10% số chủ sở hữu và sử dụng của mỗi nhà chung cư đú. Hội nghị cỏc chủ sở hữu và sử dụng nhà ở xó hội được tổ chức mỗi năm một lần, trong trường hợp cần thiết cú thể tổ chức Hội nghị bất thường khi cú trờn 50% tổng số cỏc chủ sở hữu, chủ sử dụng đề nghị bằng văn bản hoặc khi cú đề nghị của Ban quản trị khu nhà ở xó hội, đồng thời cú văn bản đề nghị của trờn 30% chủ sở hữu, chủ sử dụng khu nhà ở đú.
Thứ hai, thành phần của Ban quản trị gồm đại diện chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ sử
dụng và đại diện đơn vị quản lý vận hành nhà ở xó hội. Ban quản trị nhà ở xó hội cú từ 5 đến 7 thành viờn tựy theo điều kiện cụ thể của khu nhà ở đú, cơ cấu Ban quản trị gồm 1 Trưởng ban và 1 hoặc 2 Phú trưởng ban.
Thứ ba, quyền và trỏch nhiệm của Ban quản trị nhà ở xó hội: bảo vệ quyền lợi hợp
phỏp của cỏc chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà ở xó hội theo quy định của phỏp luật, kiểm tra đụn đốc chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà ở thực hiện theo đỳng Bảng nội quy quản lý sử dụng nhà ở xó hội và cỏc quy đinh của phỏp luật về quản lý sử dụng nhà ở xó hội; tạo diều kiện để doanh nghiệp quản lý vận hành hoàn thành tốt nhiệm vụ theo nội dung hợp đồng đó kớ kết.
Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà ở về cỏc vấn đề liờn quan tới việc quản lý sử dụng và cung cấp dịch vụ nhà ở xó hội để phản ỏnh với doanh nghiệp quản lý vận hành, cỏc cơ quan chức năng và cỏc tổ chức, cỏ nhõn cú liờn quan xem xột giải quyết; phối hợp với chớnh quyền địa phương, tổ dõn phố trong việc xõy dựng nếp sống văn minh, giữ gỡn trật tự an toàn xó hội trong nhà chung cư được giao quản lý; định kỡ 6 thỏng một lần, Ban quản trị lấy ý kiến của chủ ở hữu, chủ sử dụng nhà ở xó hội để làm cơ sở để đành giỏ chất lượng dịch vụ quản lý vận hành của đơn vị quản lý vận hành nhà ở; kiến nghị với chủ đầu tư thay đơn vị quản lý vận hành nếu chất lượng dịch vụ khụng đảm bảo theo quy định.
Túm lại, do nhà ở xó hội được thiết kế theo mụ hỡnh nhà chung cư cú phần sở hữu
chung, riờng và cú nhiều hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sinh sống cho nờn phải cú đơn vị quản lý vận hành nhằm bảo quản cỏc tài sản thuộc sở chung của khu chung cư.