5. Bố cục luận văn
2.1.3.3 Xỏc định giỏ bỏn, giỏ cho thuờ, giỏ cho thuờ mua nhà ở xó hội
Sau khi chủ đầu tư hoàn thành dự ỏn, việc xỏc định giỏ bỏn, giỏ cho thuờ, giỏ cho thuờ mua là một trong những điều mà chủ đầu tư quan tõm, vỡ mục đớch của việc kinh doanh nhà ở xó hội nhằm tỡm kiếm lợi nhuận. Theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 thỏng 11 năm 2013 của Chớnh phủ về phỏt triển và quản lý nhà ở xó hội, giỏ bỏn, giỏ cho thuờ, giỏ cho thuờ theo nguyờn tắc:
Thứ nhất, về giỏ bỏn nhà ở xó hội. “Giỏ bỏn nhà ở xó hội do chủ đầu tư dự ỏn xỏc định theo nguyờn tắc tớnh đủ cỏc chi phớ để thu hồi vốn, kể cả lói vay (nếu cú) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự ỏn khụng vượt quỏ 10% tổng chi phớ đầu tư xõy dựng. Trường hợp dự ỏn cú giỏ bỏn thấp hơn suất đầu tư xõy dựng nhà ở cựng loại do cơ quan cú thẩm quyền cụng bố tại thời điểm thỡ được phộp tớnh tỷ lệ lợi nhuận định mức trong
giỏ bỏn khụng vượt quỏ 15% tổng chi phớ đầu tư xõy dựng”41. Trong đú chi phớ đầu tư
40 Khoản 6, điều 3, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 thỏng 6 năm 2010 của Chớnh phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.
41 Điểm a, khoản 2, điều 15, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 thỏng 11 năm 2013 của Chớnh phủ về phỏt triển và quản lý nhà ở xó hội.
xõy dựng là toàn bộ chi phớ hợp lý và hợp phỏp thực hiện dự ỏn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh và đưa dự ỏn nhà ở xó hội vào khai thỏc sử dụng theo quy định. Người mua nhà ở xó hội ngoài việc nộp tiền mua nhà ở theo quy định thỡ người mua nhà ở xó hội cũn phải: nộp kinh phớ bảo trỡ 2% giỏ trị tiền bỏn căn hộ là căn hộ chung cư để thực hiện việc bảo trỡ phần diện tớch thuộc sở hữu chung42.
Thứ hai, về giỏ cho thuờ mua nhà ở xó hội. Theo điểm b, khoản 2, điều 15, Nghị
định 188/2013/NĐ-CP ngày 10 thỏng 11 năm 2013 của Chớnh phủ về phỏt triển và quản lý nhà ở xó hội: giỏ cho thuờ mua nhà ở xó hội do chủ đầu tư dự ỏn xỏc định theo nguyờn
tắc tớnh đủ cỏc chi phớ để thu hồi vốn, kể cả lói vay (nếu cú), lợi nhuận định mức của toàn bộ dự ỏn khụng vượt quỏ 15% tổng chi phớ đầu tư xõy dựng. Khụng tớnh cỏc chi phớ được Nhà nước ưu đói vào giỏ cho thuờ mua: tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất; cỏc ưu đói về thuế giỏ trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp. Người thuờ mua nhà ở xó hội phải nộp lần đầu 20% giỏ trị nhà ở. Phần tiền cũn lại nộp theo định kỡ do bờn thuờ mua và bờn cho thuờ mua thỏa thuận, thời hạn thuờ mua nhà ở xó hội tối thiểu là 5 năm kể từ ngày bờn cho thuờ mua bàn giao nhà ở cho bờn thuờ mua. Theo điểm c, khoản 2, điều 19,
Thụng tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 thỏng 5 năm 2014 của Bộ Xõy dựng hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 thỏng 11 năm 2013 của Chớnh phủ về phỏt triển và quản lý nhà ở xó hội: ngoài việc nộp tiền thuờ mua nhà ở theo quy định,
bờn thuờ mua nhà cũn phải nộp kinh phớ bảo trỡ là 2% giỏ trị căn hộ ghi trong Hợp đồng để thực hiện việc bảo trỡ phần diện tớch thuộc sở hữu chung.
Thứ ba, về giỏ cho thuờ nhà ở xó hội. Theo điểm b, khoản 2, điều 15, Nghị định
188/2013/NĐ-CP ngày 20 thỏng 11 năm 2013 của Chớnh phủ về phỏt triển và quản lý nhà ở xó hội: lợi nhuận định mức của toàn bộ dự ỏn khụng vượt quỏ 15% tổng chi phớ đầu tư
xõy dựng. Giỏ cho thuờ nhà ở xó hội do chủ đầu tư dự ỏn xỏc định theo nguyờn tắc tớnh đủ cỏc chi phớ để thu hồi vốn, kể cả lói vay (nếu cú). Khụng tớnh cỏc chi phớ được Nhà nước ưu đói vào giỏ cho thuờ: tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất; cỏc ưu đói về thuế giỏ trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp. Thời hạn thu hồi vốn đối với nhà ở xó hội cho thuờ tối thiểu là 15 năm, kể từ ngày kớ hợp đồng. Người thuờ nhà ở xó hội khụng phải nộp kinh
phớ bảo trỡ nhà ở là nhà chung cư để thực hiện việc bảo trỡ diện tớch thuộc phần sở hữu chung. Theo điểm b, khoản 2, điều 19, Thụng tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 thỏng 5 năm 2014 của Bộ Xõy dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 thỏng 11 năm 2013 của Chớnh phủ về phỏt triển và quản lý nhà ở xó hội: chủ đầu tư cú trỏch nhiệm bảo trỡ toàn bộ nhà ở cho thuờ, kinh phớ bảo trỡ được
trớch từ tiền thuờ nhà. “Người thuờ nhà ở xó hội cú trỏch nhiệm nộp trước cho bờn cho
42
Điểm a, khoản 2, điều 19, Thụng tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 thỏng 5 năm 2014 của Bộ Xõy dựng hướng dẫn một số nội dung của Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 thỏng 11 năm 2013 của Chớnh phủ về phỏt triển và quản
GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tớm
thuờ một khoản tiền đặt cọc theo thỏa thuận của hai bờn, nhưng tối đa khụng vượt quỏ 06 (sỏu) thỏng, tối thiểu khụng thấp hơn 03 (ba) thỏng tiền thuờ nhà ở để đảm bảo thực hiện cỏc nghĩa vụ của người thuờ nhà. Cho phộp bờn cho thuờ và bờn thuờ nhà ở xó hội được thỏa thuận khoản tiền đặt cọc cao hơn mức nộp quy định tại Khoản này, nhưng khoản tiền đặt cọc này khụng vượt quỏ 50% giỏ trị của nhà ở cho thuờ. Trong trường hợp bờn thuờ nộp khoản tiền đặt cọc theo quy định tại Khoản này thỡ được giảm giỏ cho thuờ nhà ở hoặc khụng phải đúng tiền thuờ nhà ở trong một thời hạn nhất định do hai bờn thỏa thuận” 43.
Tuy nhiờn, cú trường hợp ngoại lệ người thuờ thuộc cỏc đối tượng sau khụng bắt buộc phải nộp tiền đặt cọc khi thuờ nhà ở xó hội. Người thuộc hộ nghốo, hộ cận nghốo nằm trong chuẩn nghốo do Thủ tướng Chớnh phủ quy định; đối tượng là người cú cụng với cỏch mạng: anh hựng lực lượng vũ trang nhõn dõn, thương binh, bệnh binh, anh hựng lao động khỏng chiến bị nhễm chất độc húa học…, đối tượng bảo trợ xó hội theo quy định của phỏp luật về chớnh sỏch trợ giỳp cỏc đối tượng bảo trợ xó hội: trẻ em cú cha và mẹ hoặc cha hoặc mẹ đang trong thời gian chấp hành hỡnh phạt tự tại trại giam, khụng cú người nuụi dưỡng…, người cao tuổi độc thõn, cụ dơn khụng nơi nương tựa; học sinh, sinh viờn cỏc trường đại học, cao đẳng, trung học chuyờn nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề và dạy nghề cho cụng nhõn, khụng phõn biệt cụng lập hay ngoài cụng lập.
Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh chịu trỏch nhiệm tổ chức thanh tra, kiểm tra việc bỏn, cho thuờ, cho thuờ mua nhà ở xó hội trờn phạm vi địa bàn theo quy định của phỏp luật về nhà ở và thực hiện theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 thỏng 11 năm 2013 của Chớnh phủ về phỏt triển và quản lý nhà ở xó hội.
Túm lại, việc xỏc định giỏ bỏn, giỏ cho thuờ và giỏ cho thuờ mua do chủ đầu tư dự
ỏn tự xỏc định trờn nguyờn tắc tớnh đủ cỏc chi phớ để thu hồi vốn, kể cả lói vay (nếu cú). Nguyờn tắc xỏc định giỏ nhà ở xó hội vừa mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư vừa đảm bảo giỏ bỏn, giỏ cho thuờ, giỏ cho thuờ mua phự hợp với khả năng tài chớnh của khỏch hàng, tạo mọi điều kiện cho cỏc đối tượng tiếp cận được với nhà ở.