1.3.3.1Tranh chấp và giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai a) Tranh chấp vềđất đai
Theo quy định tại khoản 26 Điều 1 Luật Đất đai năm 2003 thì tranh chấp về đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ.
i) Thẩm quyền giải quyết tranh chấp vềđất đai
Theo quy định của Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 16 thì việc giải quyết tranh chấp vềđất đai được thực hiện theo hai cách: giải quyết tại Tòa án và giải quyết tại các cơ quan hành chính nhà nước. Cụ thể là:
- Tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án
Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà các đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các giấy tờ sau: những giấy tờ về quyền sử dụng đất
đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 (tức là trước khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành) do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ lâm thời Cộng hòa Miền Nam Việt Nam và nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổđăng ký ruộng đất, sổđịa chính; giấy tờ hợp pháp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua, bán nhà ở gắn liền với
đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị
trấn xác nhận là đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. Hộ gia đình và cá nhân
đang sử dụng đất có một trong các giấy tờ nói trên mà trên giấy tờ có ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được
Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp. Hộ gia
đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành (khoản 1, khoản 2 và khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai) và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
- Tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan hành chính
Tranh chấp về thẩm quyền sử dụng mà đương sự không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các giấy tờ quy định như nói ở trên thì
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 17
được giải quyết như sau: trường hợp Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết. Khi Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết thì quyết định này là quyết định giải quyết cuối cùng. Trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quyết định giải quyết khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.
b) Giải quyết tranh chấp đất đai
- Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án
+ Điều kiện khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án
Những tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Theo quy
định của Điều 136 Luật Đất đai và Điều 160 của Nghịđịnh số 181/2004/NĐ-CP thì trước khi những tranh chấp đất đai được giải quyết tại Tòa án, các bên phải tiến hành việc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải, nếu hòa giải không thành thì tranh chấp đất đai sẽ do Tòa án giải quyết với hai điều kiện sau:
Thứ nhất là: đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định của Điều 4, Luật Đất đai thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Thứ hai là: đương sự tuy không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai như đã nói ở phần trên.
+ Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án được thực hiện theo quy định của Bộ Luật Tố tụng dân sự, cụ thể là khi có tranh chấp đất đai phát sinh thì cá nhân, cơ
quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tranh chấp vềđất đai tại Toà án có thẩm quyền. Điểm c khoản 1 Điều 35
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 18 của Bộ luật Tố tụng dân sự quy định đất đai là một loại bất động sản nên Toà án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp bất động sản là Toà án nơi có bất động sản. Khi làm đơn khởi kiện, người khởi kiện phải chấp hành quy định tại Điều 164 của Bộ
luật Tố tụng dân sự. Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ
kèm theo đến Toà án có thẩm quyền bằng một trong các phương thức sau: nộp trực tiếp tại Toà án; gửi đến Toà án qua đường bưu điện. Ngày khởi kiện được tính từ
ngày đương sự nộp đơn tại Toà án hoặc ngày có dấu của Bưu điện nơi gửi. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Toà án về việc nộp tiền tạm
ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và Toà án sẽ thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Toà án biên lai nộp tiền tạm ứng án phí.
Trường hợp đơn khởi kiện không đủ các nội dung trên thì Toà án sẽ thông báo cho người khởi kiện biết và người khởi kiện phải sửa đổi, bổ sung trong thời hạn do Toà án quy định. Nếu không sửa đổi, bổ sung theo yêu cầu của Toà án thì Toà án sẽ
trả lại đơn khởi kiện. Trong thời hạn ba ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo do Toà án trả lại, người khởi kiện có quyền khiếu nại với Chánh án Toà án đã trả lại đơn khởi kiện. Người khởi kiện phải gửi kèm theo đơn khởi kiện tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho những yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.
Trường hợp đủ điều kiện thì thụ lý để giải quyết. Kể từ ngày thụ lý vụ án có một khoảng thời gian chuẩn bị xét xử là 4 tháng, trong thời gian này, Toà án nhân dân tiến hành hoà giải để các đương sự tiến hành thoả thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự và việc hoà giải này cũng khác với việc hoà giải trước khi khởi kiện. Hoà giải trong giai đoạn này do Toà án nhân dân chủ trì và tiến hành.
Giải quyết tranh chấp đất đai tại các cơ quan hành chính nhà nước
Theo quy định, các cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không có một trong các loại giấy tờ sau đây:
Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách nhà đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 19 của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam và Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ
giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua, bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993; giấy tờ thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất theo quy
định của pháp luật;
Giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuộc chếđộ cũ cấp cho người sử
dụng đất;
Bản án hoặc Quyết định của Toà án, Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về
quyền sử dụng đất.
Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết
đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết khiếu nại lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh thì có quyền gửi đơn xin giải quyết tranh chấp đất đai đến Chủ tịch Uỷ
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Quyết định giải quyết của Chủ
tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết tranh chấp cuối cùng.
Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa tổ chức, cơ
sở tôn giáo, người Việt Nam định cưở nước ngoài với hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư sẽ do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết. Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương giải quyết lần đầu mà một trong các bên đương sự không đồng ý thì có quyền
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 20 quyết của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết tranh chấp cuối cùng.
Sơđồ 1.2: Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai
Đối với việc giải quyết tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính thì giải quyết theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai. Theo đó, tranh chấp đất đai liên quan
đến địa giới hành chính giữa các đơn vị hành chính do Uỷ ban nhân dân của đơn vị
hành chính đó cùng phối hợp giải quyết. Trong trường hợp không đạt được sự nhất trí hoặc việc giải quyết làm thay đổi địa giới hành chính thì thẩm quyền giải quyết
được quy định như sau:
- Tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh có trách nhiệm cung cấp các tài liệu cần thiết và phối hợp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh có trách nhiệm cung cấp các tài liệu cần thiết và phối hợp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 21
1.3.3.2 Khiếu nại và giải quyết khiếu nại vềđất đai a) Khiếu nại vềđất đai
Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Khiếu nại thì công dân, cơ quan, tổ
chức có quyền khiếu nại đến cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai khi có căn cứ cho rằng các quyết định hành chính, hành vi hành chính xâm phạm trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Các quyết định hành chính, hành vi hành chính bị khiếu nại (Điều 162 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai):
- Quyết định hành chính trong quản lý đất đai bị khiếu nại bao gồm:
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Quyết định bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư; + Quyết định gia hạn thời hạn sử dụng đất;
- Hành vi hành chính trong quản lý đất đai bị khiếu nại là hành vi của cán bộ, công chức nhà nước khi giải quyết công việc thuộc phạm vi quy định như nói ở trên.
i) Thẩm quyền giải quyết khiếu nại
Theo quy định của Luật Khiếu nại năm 2011 thì thẩm quyền giải quyết khiếu nại được quy định như sau:
Chủ tịch UBND cấp xã, thủ trưởng cơ quan thuộc UBND cấp huyện, Chủ tịch UBND cấp huyện, Thủ trưởng cơ quan thuộc sở và cấp tương đương, Giám đốc Sở
và cấp tương đương của UBND cấp tỉnh, Chủ tịch UBND cấp tỉnh, thủ trưởng cơ
quan thuộc Bộ, thuộc cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ
trưởng cơ quan ngang Bộ, thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ có thẩm quyền giải quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính hành vi hành chính của mình, của người có trách nhiệm do mình quản lý trực tiếp.
Ngoài ra, Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết khiếu nại mà Chủ tịch UBND cấp xã, thủ trưởng cơ quan chuyên môn cấp huyện đã giải quyết nhưng còn khiếu nại, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết khiếu nại mà Chủ tịch UBND cấp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 22 huyện đã giải quyết nhưng còn khiếu nại; giải quyết khiếu nại mà Giám đốc Sở
hoặc cấp tương đương thuộc UBND cấp tỉnh đã giải quyết nhưng còn khiếu nại mà nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước của UBND cấp tỉnh.
Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ có thẩm quyền giải quyết khiếu nại mà Thủ trưởng cơ quan thuộc Bộ, thuộc cơ
quan ngang Bộ, thuộc cơ quan thuộc Chính phủ đã giải quyết lần đầu nhưng còn khiếu nại, giải quyết khiếu nại có nội dung thuộc quyền quản lý nhà nước của Bộ, ngành mình mà Chủ tịch UBND cấp tỉnh, giám đốc Sở hoặc cấp tương đương thuộc UBND cấp tỉnh đã giải quyết lần đầu nhưng còn khiếu nại.
Tổng thanh tra có thẩm quyền giải quyết khiếu nại mà Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ đã giải quyết lần đầu nhưng còn khiếu nại; giúp Thủ tướng Chính phủ theo dõi, kiểm tra, đôn đốc các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính