Nước ta bắt đầu con đường đổi mới từ Đại hội VI của Đảng. Mục tiêu của đường lối đổi mới là chuyển nền kinh tế từ mô hình kế hoạch hoá tập trung, quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong lĩnh vực nông nghiệp, Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị là bước ngoặt cơ bản với nội dung chính là công nhận hộ nông dân là một đơn vị kinh tế tự chủ, tự do hoá thị trường đầu vào và đầu ra của sản xuất cũng như các tư liệu sản xuất khác (trừđất đai) và giao đất sử dụng ổn định, lâu dài cho người dân. Chính sách mới này đã dẫn đến xoá bỏ hợp tác hoá trong nông nghiệp; nông dân được giao đất canh tác với thời hạn 15 năm. Từ
đó, nông nghiệp Việt Nam bước vào một giai đoạn mới tương đối ổn định. Tuy nhiên, thời hạn giao đất còn ngắn và một số quyền sử dụng đất khác chưa được luật pháp hoá, dẫn đến người nông dân có thể ít có động cơđầu tư dài hạn trên đất.
Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã giải quyết được những vấn đề nêu trên. Theo đó nông dân được giao đất để sử dụng ổn định, lâu dài (20 năm đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và 50 năm đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất) và được giao 5 quyền, bao gồm chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất.
Nguyên tắc quan trọng nhất trong việc giao đất là duy trì sự công bằng. Thông thường ở nhiều nơi trên miền Bắc, đất đai được chia bình quân theo định suất (hoặc bình quân theo nhân khẩu). Những tiêu chuẩn khác cũng được xem xét khi giao đất là các chính sách xã hội, chất lượng đất, tình hình thuỷ lợi, khoảng cách đến thửa ruộng và khả năng luân canh cây trồng. Đất cây hàng năm ở Việt Nam được chia thành 6 hạng. Do đó, để duy trì nguyên tắc công bằng mỗi hộ thường được giao nhiều thửa với nhiều hạng đất khác nhau, ở các cánh đồng khác nhau với chất lượng đất khác nhau. Đây là một trong những nguyên nhân cơ bản tạo ra tình trạng manh mún đất đai ở Việt Nam.
Nguyên nhân của manh mún đất đai do giao đất nông nghiệp công bằng đã được nhiều cơ quan và các nhà nghiên cứu thảo luận và phân tích những năm gần đây. Manh mún có nhiều mức độ khác nhau, ở một số vùng tình trạng manh mún có thể nghiêm trọng hơn ở những nơi hoặc vùng khác. Theo số liệu của Tổng cục Địa chính năm 1998, bình quân 1 hộ vùng Đồng bằng sông Hồng có khoảng 7 - 8 thửa trong khi ở vùng núi phía Bắc con số này còn cao hơn từ 10 - 20 thửa. Số liệu điều tra từ 42.167 nông hộ ở tỉnh Hưng Yên cho thấy sau khi giao đất năm 1993, trung bình một hộ có 7,6 thửa. Vào năm 1998, Chính phủ đã đề ra chính sách khuyến khích nông dân đổi ruộng cho nhau để tạo thành những thửa có diện tích lớn hơn. Từ đó, các tỉnh, đặc biệt là vùng đồng bằng sông Hồng đã thành lập các hội đồng thực hiện thí điểm công tác DĐĐT. Theo báo cáo, đến nay đã có 18 tỉnh, thành phố, gần 80 huyện và trên 700 xã, phường, thị trấn tiến hành vận động nhân dân thực hiện chính sách DĐĐT. Trong đó ở vùng đồng bằng sông Hồng đã có 11 tỉnh với
50/69 huyện, thành phố (52,1%) với 766/2001 xã, phường thị trấn (38,1%) đã tổ chức thực hiện DĐĐT. (Đường Hồng Dật và cs, 2006.)
Kết quả đạt được sau chuyển đổi:
Về số thửa: hầu hết ở các địa phương sau thực hiện DĐĐT, số thửa đều có sự thay đổi theo chiều hướng tích cực, cụ thể: ở Hà Nội, trước DĐĐT bình quân có 6 thửa/hộ, sau DĐĐT còn 4,8 thửa/hộ; ở Hà Tây cũ chỉ tiêu này là 9,5 và 4,8; ở Hải Dương là 9,2 và 3,7. (Đỗ Kim Chung, 2001)
- Về diện tích mỗi thửa: ở Hà Nội, trước DĐĐT bình quân diện tích/thửa là 286,9m2, sau DĐĐT là 357m2/thửa; Hà Tây cũ chỉ số này là 216m2 và 425m2; Hải Dương là 283m2 và 684m2; Thái Bình là 320m2 và 960m2... Kết quả trên cho thấy, diện tích thửa đất lớn đã tiết kiệm được diện tích đắp bờ, chia ranh giới thửa đất (Đảng cộng sản Việt Nam,2006)
- DĐĐT đã tháo gỡ được nhiều vướng mắc như thu hồi nợđọng của hộ xã viên, giải quyết tình trạng tranh chấp, lấn chiếm đất đai, những nghi kỵ, ngờ vực do việc giao đất không công bằng; tạo được không khí hồ hởi, phấn khởi, đoàn kết trong thôn, xóm, khích lệ sản xuất, làm giàu chính đáng.
- DĐĐT đã tạo động lực cho sản xuất phát triển; huy động được nguồn lực kinh tế của hộ nông dân; phát huy tính tự chủ của đơn vị cơ sở, hộ có điều kiện đầu tư thâm canh, bố trí lại cơ cấu sản xuất, thời vụ, chuyển đổi cây trồng, vật nuôi, áp dụng tiến bộ KHKT vào đồng ruộng để tăng vụ, tăng năng suất, lao động, tạo ra nhiều sản phẩm đạt hiệu quả kinh tế cao. Theo số liệu báo cáo của các địa phương, sau thực hiện DĐĐT một vài vụ, năng suất cây trồng tăng từ 15 - 20%, giá trị thu nhập tăng từ 13 triệu đồng/ ha/năm lên 18 triệu đồng/ ha/năm và có nhiều diện tích đạt tới 25 - 30 triệu đồng/ ha/năm. Nhiều địa phương sau thực hiện DĐĐT đã sắp xếp lại lực lương lao động, rút được lao động dư thừa sang làm ngành nghề khác như sản xuất tiểu thủ công nghiệp ở huyện Thọ Xuân (tỉnh Thanh Hoá), huyện Từ Sơn và huyện Tiên Du (tỉnh Bắc Ninh).
- Phần lớn các hộ nông dân sau khi DĐĐT đã tiết kiệm được thời gian lao động, giảm chi phí, giảm công "chạy đồng" trước đây từ nhiều xứđồng, nhiều thửa ruộng nay tập trung đầu tư cho 2 - 5 thửa thuộc 2 - 3 xứđồng, có điều kiện để cải tạo đất, làm kỹ hơn các khâu canh tác, chăm sóc đồng ruộng và ứng phó kịp thời để phòng chống thiên tai và những rủi ro trong sản xuất nông nghiệp.