5. Bố cục đề tài
3.1.2. Những khó khăn trong việc áp dụng pháp luật thu hồi
Bên cạnh những kết quả đạt đƣợc thì trong quá trình thực hiện thu hồi vẫn không thể tránh khỏi những khó khăn, vƣớng mắc.
161 Quyết định 12/2010/QĐ-UBND, Quyết định 15/2011/QĐ-UBND và Quyết định 25/2012/QĐ-UBND của UBND thành phố Cần Thơ
- Điểm qua lịch sử ban hành các văn bản hƣớng dẫn cho các vấn đề này phải kể đến trƣớc tiên là Luật Đất đai năm 1993, Nghị định 90/1994/NĐ-CP, Nghị định 22/1998/NĐ-CP… Hiện nay, Luật Đất đai năm 2003, các văn bản điều chỉnh cho vấn đề này là tập hợp các quy định từ Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Thông tƣ 14/2009/TT-BTNMT đây là những văn bản hƣớng dẫn thi hành và cơ sở pháp lý không cao nên có những bất cập nhất định.
+ Thứ nhất, vấn đề xác định giá đất tính tiền bồi thƣờng chƣa phù hợp với giá
thị trƣờng, Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành bảng giá đất ngày 01 tháng 01 hàng năm, thƣờng thì bảng giá đất năm sau cao hơn năm trƣớc nên một số hộ dân bị thu hồi đất cố tình trì hoãn nhận tiền bồi thƣờng cũng nhƣ không bàn giao đất cho chủ đầu tƣ để chờ bảng giá đất mới có hiệu lực để đƣợc áp dụng, khi đƣợc hỏi về nguyên nhân của việc giá bồi thƣờng về đất thấp thì đa số các hộ dân cho rằng “bảng giá không sát với giá thị trƣờng” là nguyên nhân chính yếu chiếm 69,48%, ngoài ra, một số hộ dân còn cho rằng: trƣợt giá do chi trả bồi thƣờng chậm 15,25% hoặc có bảng giá mới nhƣng vẫn áp dụng bảng giá cũ khi khảo sát trên các đối tƣợng không chịu giao đất, thì mối quan tâm lớn nhất vẫn là giá đất. Việc quản lý nhà nƣớc về giá đất còn bất cập, chƣa theo sát thị trƣờng. Bảng giá công bố tại các địa phƣơng chỉ bằng khoảng 30%-60% so giá thị trƣờng”.162 Quy định và thực tiễn giá đất hiện nay còn nhiều hạn chế, mặc dù luật quy định giá đất do Ủy ban nhân dân ban hành phải đảm bảo sát với giá thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng. Bảng giá đất của hầu hết các tỉnh đều không sát với giá thị trƣờng. Nguyên nhân có cả chủ quan lẫn khách quan:
+ Khách quan: do cơ quan xây dựng giá đất còn thiếu kinh nghiệm trong việc
thẩm định giá đất và xác định giá thị trƣờng, “lực lƣợng cán bộ ít mà trình độ kiến thức còn hạn chế, tính chuyên nghiệp chƣa cao”.163 Pháp luật Việt Nam chƣa có công cụ hữu hiệu để chống đầu cơ, tích trữ, khó khăn trong việc xác định giá đất đâu là giá thật, đâu là giá ảo.
+ Chủ quan: một số địa phƣơng mặc dù có khả năng đánh giá đƣợc giá thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng nhƣng vẫn quy định giá đất của Nhà nƣớc thấp hơn
162 Báo cáo số 193/2012/BC-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ngày 06 tháng 9 năm 2012 Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai 2003 và định hƣớng sửa đổi Luật Đất đai
163 Nguyễn Tiến Thỏa, “Giá đất thực trạng và giải pháp”, Hội thảo Giá nhà, giá đất: Thực trạng, dự báo và giải pháp. Thành phố Hồ Chí Minh tháng 12/2006, tr.8
giá thị trƣờng vì mục đích thu hút đầu tƣ”.164 Nếu giá đất của Nhà nƣớc cao bằng giá thị trƣờng thì khi giao đất hoặc thuê đất, các chủ đầu tƣ sẽ phải trả tiền đất rất cao, phải huy động một lƣợng vốn lớn cho tài sản cố định, bất động sản sẽ ảnh hƣởng đến khả năng đầu tƣ sản xuất kinh doanh. Giá đất của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Mức giá cao nhất trong bảng giá đất của Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là 81 triệu đồng/m2, trong khi giá đất chuyển nhƣợng cao nhất thực tế trên thị trƣờng cao hơn 400 triệu đồng/m2, cá biệt có nơi hàng tỷ đồng/m2.165
+ Thứ hai, các quy định về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ thƣờng
xuyên thay đổi, cùng một văn bản mà mỗi địa phƣơng áp dụng mỗi khác, trong cùng một dự án nhƣng thực hiện trong nhiều năm vì nhiều nguyên nhân dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại giữa những ngƣời có đất bị thu hồi trong cùng một khu vực, một dự án. Thời gian chi trả tiền bồi thƣờng kéo dài do không có quy định cụ thể về thời gian là một yếu tố góp phần làm phát sinh khiếu nại.
Một thành công mà Thái Lan đạt đƣợc trong quá trình thu hồi, bồi thƣờng quy định giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính chiến lƣợc quốc gia thì Nhà nƣớc đền bù với giá rất cao so với giá thị trƣờng. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, Nhà nƣớc hoặc cá nhân đầu tƣ đều đền bù với mức cao hơn giá thị trƣờng.166
+ Thứ ba, chƣa có quy định cụ thể nào về việc thẩm định năng lực của chủ đầu tƣ về khả năng tài chính, trình độ năng lực trƣớc khi thông báo thu hồi đất dự án, để tránh tình trạng chủ đầu tƣ là những doanh nghiệp không có kinh nghiệm, năng lực tài chính thực hiện dẫn đến nhiều dự án treo xuất hiện làm ảnh hƣởng đến đời sống của ngƣời dân.
+ Thứ tư, một số địa phƣơng thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các
ngành. Công tác quản lý đất đai của địa phƣơng còn yếu kém, năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thƣờng còn hạn chế và thiếu chuyên nghiệp, tình trạng lấn chiếm, cơi nới, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và chuyển nhƣợng trái pháp luật còn rất nhiều. Vì vậy, khi thu hồi, lập phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ mất rất nhiều thời gian và chi phí.
164 Nguyễn Thiềng Đức Viện phó Viện Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, “Suy nghĩ từ những phản ánh của doanh nghiệp về giá đất”, Hội thảo giá nhà, giá đất: thực trạng, dự báo và giải pháp, Tp. Hồ Chí Minh, tháng 12/2006
165http://vov.vn/Kinh-te/Dia-oc/Ha-Noi-Gia-dat-cao-nhat-o-muc-81-trieu-dongm2/238400.vov[truy cập1/11/2013]
166 http://www.tapchicongsan.org.vn/Home/Nghiencuu-Traodoi/2009/866/Chinh-sach-den-bu-khi-thu-hoi-dat- cua-mot-so-nuoc.aspx [truy cập 1/11/2013]
+ Thứ năm, nhận thức của ngƣời dân về chính sách pháp luật về thu hồi đất
còn hạn chế, đặt biệt là ngƣời dân ở vùng kinh tế khó khăn, vùng sâu, vùng xa. Việc tuyên truyền các chính sách, các quy định về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ cho ngƣời dân bị thu hồi đất ít đƣợc chú trọng, nhiều nơi còn mang tính hình thức. Những thông tin đƣợc ngƣời dân đặc biệt quan tâm nhƣ: điều kiện về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ cũng nhƣ các đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ lại chƣa đƣợc giải đáp tỉ mỉ khiến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện sai vẫn xảy ra với tỷ lệ khá cao hiện nay.
+ Thứ sáu, trình tự, thủ tục thu hồi, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ theo quy định của pháp luật hiện hành tuy đã đƣợc đơn giản hóa nhƣng vẫn có quá nhiều khâu, nhiều thủ tục nhƣ thành lập Hội đồng bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ; tổ chức điều tra hiện trạng quyền sử dụng đất thu hồi, đo đạc, kiểm đếm tài sản; xác định nguồn gốc đất, lấy ý kiến phƣơng án bồi thƣờng; thẩm định phƣơng án, quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phƣơng án; bố trí tái định cƣ và tổ chức chi trả tiền; tổ chức vận động, thuyết phục; tổ chức cƣỡng chế.
+ Thứ bảy, thời gian giữa các thủ tục còn dài, ví dụ: chƣa kể thời gian để thực hiện các thủ tục trƣớc đó thì thời gian niêm yết phƣơng án bồi thƣờng và tiếp nhận ý kiến là 20 ngày; thời gian để ngƣời sử dụng đất bàn giao đất là 20 ngày kể từ ngày thanh toán xong tiền; quá 30 ngày kể từ ngày phải bàn giao đất mà ngƣời bị thu hồi đất không bàn giao thì mới đƣợc tổ chức cƣỡng chế. Cơ sở pháp lý về thu hồi đất chƣa đƣợc luật hóa chi tiết và dễ thay đổi trung bình cứ 2-3 năm là một Nghị định ra đời. chẳng hạn nhƣ Nghị định 84/2007/NĐ-CP ra đời, 2 năm sau Nghị định 69/2009/NĐ- CP ra đời. Điều này không chỉ ảnh hƣởng đến các chủ thể trong quá trình thu hồi đất, mà còn tác động trực tiếp đến chủ đầu tƣ, đến ngƣời sử dụng đất.
Ngoài ra, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin về đất đai chƣa đƣợc quan tâm và đầu tƣ.
3.2. Khái quát tình hình thu hồi và thực hiện hiện thu hồi đất tại huyện Phong Điền, Thành phố Cần Thơ